#1 Les différentes formes d'investissement immobilier pour combattre l'INFLATION 🔥

Basique. Simple.

Oct 09, 2022

Cher Investisseur,

Bienvenue dans la toute première édition des Pépites 💌

Tout d’abord, je te remercie de m’avoir accordé ta confiance au démarrage de cette aventure 🙏🏻. Tu ne le regretteras pas.

Chaque semaine, j’essaierai d’être le plus efficace possible pour t’apporter un maximum de valeur en un minimum de temps de lecture (même si je ne promets rien car je suis bavarde…).

Objectif : décrypter les enjeux de l’investissement immobilier, vulgariser les concepts, faire le tour de l’actualité immobilière, et te proposer les Pépites rentables du moment que j’ai repérées pour toi.

SOMMAIRE

L’Actu de la Semaine : un nouveau PTZ “durable” encore méconnu 👀
Pourquoi investir dans l’immobilier ? 🏡
Les différents types d’immobilier rentable 💸
Les Pépites de la semaine 💎

L’Actu immo de la Semaine 👀

Dans un contexte de taux qui flambent et de difficultés d’accès au crédit, une bonne nouvelle est toujours bonne à prendre !

Il existe un nouveau prêt à taux zéro qui pourrait intéresser bon nombre d’investisseurs.

Mis en place en toute discrétion par le Crédit Agricole Ile-de-France au printemps dernier, ce prêt “immobilier durable” est destiné à l’acquisition de logements appartenant à la classe énergie A, B ou C.

Si vous visez l’acquisition d’un bien avec un excellent DPE, c’est le moment de tenter votre chance !

Il est plafonné à 10% du financement du demandeur, et dans la limite de 50.000 euros.

Plus d’infos ici.

Pourquoi investir dans l’immobilier ? 🏡

5,6% : c’est le chiffre de l’inflation en France à fin septembre 2022.

Un niveau jamais vu dans le pays depuis plus de 35 ans. Et ça ne va pas s’arrêter tout de suite.

Concrètement, ça veut dire quoi ?

Ton argent perd de la valeur avec le temps.

Ne le laisse surtout pas fondre sur un compte courant ou un livret à 2% !

Alors, quelles solutions ?

Il existe plein de solutions de placement pour combler le manque à gagner face à l’inflation, mais les placements financiers subissent de plein fouet la crise. Il est important de diversifier.

L’immobilier, moins volatil, est très intéressant pour placer ton épargne dormante en apport (devenu obligatoire pour obtenir un crédit), d’où le pourquoi de cette newsletter.

Dans des périodes aussi incertaines que celle que nous vivons, avoir plusieurs sources de revenus n'est plus un luxe. C’est devenu une nécessité.

L’immobilier te permet de te créer du revenu passif (une rente locative, on parle de “rendement”) ainsi qu’un potentiel de plus-value sur la durée (on parle de “rentabilité” globale).

Pour mesurer la rentabilité d’un projet immobilier, on étudie le TRI global : Taux de Rendement Interne. Il prend en compte à la fois le rendement net annuel et le potentiel de plus-value.

Le principe de l’immobilier à haut rendement est simple : tes locataires remboursent ton prêt bancaire (on dit alors que tu “capitalises”) et il te reste encore de l’argent dans ta poche après ça (on parle de “cashflow positif “). C’est donc un double enrichissement.

Plusieurs approches dans l’investissement immobilier

Chaque investisseur est différent car tout le monde n’a pas la même appétence au risque.

Certains optent pour une approche plus “patrimoniale” et choisissent une opération neutre mais peu risquée dans laquelle les locataires remboursent pile le montant du prêt et des charges. On parle alors d’auto-financement. Ils ne cherchent pas à se constituer de revenu passif complémentaire, mais uniquement à acquérir des biens immobiliers dans d’excellents emplacements, liquides à la revente, et de faire grandir leur patrimoine. Généralement, c’est le cas pour des biens offrant un rendement annuel autour de 6-7% brut.

La limite de cette stratégie : une fois le taux d’endettement bancaire dépassé (max 35%), on ne peut plus continuer.

D’autres, comme moi, préfèrent la jouer un peu plus risqué pour gagner plus, en optant pour des opérations plus compliquées (travaux, modes d’exploitation demandant plus d’investissement personnel comme la location courte durée ou la colocation, etc) et/ou des emplacements plus risqués (plus petites villes, quartiers plus populaires, etc). Cela permet de viser des biens offrant un rendement annuel de minimum 9-10% brut.

L’avantage de cette stratégie : s’assurer un maximum de revenu complémentaire et pouvoir “scaler” en multipliant les acquisitions puisque les revenus s’additionnent et le taux d’endettement baisse à chaque nouvelle opération plutôt que d’augmenter.

Il n’y a pas de bonne ou mauvaise stratégie. Chacun doit réfléchir en fonction de ses envies, son temps disponible, ses craintes…Mixer les deux est une bonne idée selon moi. Dans cette newsletter je vais surtout vous proposer des biens à haut rendement.

Dans tous les cas, trouver un bien avec un ratio rendement/risque intéressant n’est pas aisé. Mais c’est une quête passionnante.

On fait le chemin ensemble ?

Les différents types d’immobilier rentable 💸

Commençons par mettre fin à un premier débat.

Quand on parle d’immobilier rentable, il ne faut pas se tourner vers le neuf.

Dans 99% des cas, il n’est pas rentable (il y a toutefois 1% très rentable et que j’adore, je vous en reparlerai, je peux pas tout dévoiler maintenant 😉).

Le neuf, c’est un prix m2 à l’achat jusqu’à 30% plus cher que le marché. Cela occasionne une mauvaise rentabilité et un risque que le bien ne rattrape pas le marché à la revente, donc perdre de l’argent à la revente.

Oublie les défiscalisations en Pinel, que l’on peut associer à cette simple formule à retenir :

Achat très cher au m2 + Loyers plafonnés = Mauvaise rentabilité = Effort d'épargne

Ce qu’on appelle l’effort d’épargne, c’est le fait de devoir rajouter chaque mois de sa poche plusieurs centaines d’euros pour payer le crédit.

Ne parlons même pas du fait que les emplacements sont des paris souvent risqués et que les investisseurs revendent souvent tous en même temps à la fin de la période de défiscalisation…

Selon moi, les Pinel n’enrichissent que l’Etat et les agents immobiliers.

J’y reviendrai plus en détail dans une prochaine édition sans doute.

Leçon à retenir : la qualité d’un investissement ne se définit pas par sa fiscalité.

Ok, on regarde l’ancien donc.

Mais quoi exactement ? Tu as le choix !

C’est parti pour un petit tour d’horizon des différentes possibilités et de leur ratio rendement vs risque. Je ne parle ici que d’immobilier résidentiel et non commercial.

L’appartement en location longue durée

Le plus simple pour démarrer. Un appartement que l’on peut louer en longue durée, pour ne pas trop se prendre la tête avec des changements de locataires. Selon l’emplacement, le marché locatif, et la stratégie fiscale, on choisira la location meublée (LMNP, j’y reviendrai, statut intéressant fiscalement pour démarrer et gommer les impôts sur plusieurs années) ou bien la location nue (on peut faire du déficit foncier et payer moins d’impôts grâce aux travaux).

Avantages : simplicité pour démarrer, budget accessible, peu de temps/investissement personnel

Inconvénients : statut de copropriétaire, charges de copro, rendement “moyen”

La colocation

Je ne suis pas fan personnellement car souvent compliqué à gérer et de moins en moins rémunérateur (concurrence accrue dans les villes étudiantes, plafonnements des loyers dans les grandes villes). Mais certains font encore de super affaires. En achetant un grand T4 ou T5 dans une ville étudiante et en louant à la chambre, on peut largement dépasser les 10/12% de rendement bruts en se débrouillant bien. Le next level du moment, c’est le coliving, une version plus haut de gamme de la colocation avec des chambres incluant chacune leur salle de bain privative et des services inclus (ménage, netflix, etc). C’est très attractif pour les étudiants et jeunes actifs et cela permet d’optimiser encore son revenu locatif tout en fidélisant ses locataires.

Avantages : rendement élevé, plutôt simple à mettre en place en achetant une grande surface ou mieux en créant une/des chambres supplémentaires, demande locative importante si emplacement stratégique, le loyer par chambre permet de diluer un peu son risque

Inconvénients : les précédents + turnover important, locataires pas toujours soigneux, gestion un peu galère, moins liquide à la revente pour les coliving, concurrence accrue

La location courte durée

Variante de la location meublée longue durée, si la ville s’y prête, la location courte durée peut être très rémunératrice. Les plateformes ne manquent pas (Airbnb, booking, etc) et offrent une certaine sécurité pour le propriétaire. Louer à la nuitée ou à la semaine dans une ville touristique (qu’il s’agisse de tourisme saisonnier et/ou de voyages d’affaires) permet de démultiplier le revenu locatif vs une location classique. Les locations à thème et autres “love room” marchent encore très bien. Il est aussi possible de mixer les deux dans certaines villes avec des étudiants l’année et des touristes l’été. Attention toutefois à la réglementation qui évolue dans de nombreuses grandes villes avec des limitations du nombre de nuits par an.

Avantages : très très rentable, possibilité de revenir sur de la location classique au pire

Inconvénients : gestion compliquée, nécessite de trouver une bonne conciergerie sans trop gréver sa rentabilité, réglementation changeante, copros de plus en plus défavorables et prix à l’achat élevés dans les villes très touristiques (et taux de remplissage parfois utopistes avec des déceptions en basse saison).

L’immeuble de rapport

Mon préféré !

Il s’agit d’acheter un immeuble entier, avec plusieurs appartements, et ainsi éviter de se retrouver en copropriété. Parfois, le RDC peut être un local commercial. Ce n’est pas inintéressant pour diversifier à condition d’être dans un emplacement stratégique qui s’y prête et que le local ne constitue pas une part trop importante du revenu locatif, pour ne pas déséquilibrer l’ensemble.

L’immeuble de rapport permet de mixer un peu toutes les stratégies précédentes si on le souhaite. Et, contrairement à ce qu’on pourrait penser, pour un prix qui n’est pas forcément plus cher qu’un bel appartement. A condition de viser une ville dans laquelle le prix au m2 reste “raisonnable” bien sûr. J’y reviendrai…

Avantages : gain de temps à l’achat (un seul crédit et passage chez le notaire pour plusieurs logements), achat en gros donc prix au m2 plus faible et rentabilité plus élevée, dilution du risque avec plusieurs logements, gestion locative simplifiée, pas de charges de copropriété ni de compromis à trouver avec les autres sur les travaux ou autres, on fait ce qu’on veut ! Le must : pouvoir dans un même immeuble tester différents modes d’exploitation.

Inconvénients : gestion des travaux structurels de l’immeuble et des parties communes, de plus en plus dur de trouver une bonne affaire car c’est très recherché !

Alors, ça te donne envie de tester l’une des stratégies ?

Si tu penses qu’il faut une gros salaire et/ou un CDI pour investir dans l’immobilier, détrompe-toi. Avec la bonne approche, tout le monde peut investir. Je ne vais pas te mentir, une bonne situation professionnelle va clairement aider. Mais j’ai vu beaucoup de contre-exemples à force de persévérance. Economiser, gérer ses dépenses, trouver le bon partenaire bancaire, constituer un dossier en béton, sont aussi importants que trouver le bien idéal. On en reparlera.

"Si c’était si facile, tout le monde le ferait" me diras-tu.

Mais NON, plein de gens sont FLEMMARDS

Et les autres sont FLIPPÉS.

Et toi ?

Les Pépites de la semaine 💎

Tu les attendais, voici le meilleur pour la fin.

Une sélection de 4 biens rentables issus de ma veille personnelle, à retrouver ci-dessous.

Pour rappel, je n’ai aucun lien avec les agences immobilières ou les propriétaires des biens que je sélectionne. Je ne vends absolument rien.

Il s’agit uniquement d’annonces qui sont remontées dans mes alertes et m’ont tapé dans l’oeil.

Je n’en sais pas plus que ce que je décris ci-dessous donc pour tout renseignement, adresse-toi directement au contact que j’indique sur la fiche. Je ne répondrai pas aux demandes de précisions par mail.

Il est de ta responsabilité de creuser chaque projet, de poser les bonnes questions à l’interlocuteur, de vérifier TOUTES les informations. Souvent les annonces sont incomplètes et tu dois tout checker avant de te positionner (montant des éventuels travaux, impayés éventuels, DPE, état de la façade et toiture, emplacement exact, etc). Je ne restitue que les infos publiques que j’ai récupérées. Je ne peux être tenue pour responsable en cas d’information erronée ou incomplète. Les rentabilités affichées sont des estimations brutes basées sur le revenu locatif annuel indiqué sur l’annonce vs le prix de vente FAI (avant négociation 😉).

Je ne peux pas non plus garantir que les biens soient encore disponibles quand tu contacteras les agences/vendeurs. J’essaie de faire une curation de biens qui viennent d’être mis en ligne mais je rappelle que bien souvent les agences immobilières organisent des visites en off-market avec leurs clients privilégiés en parallèle, et parfois le bien est vendu quasiment en même temps que l’annonce sort.

J’essaie généralement de proposer des biens pour tous les budgets, en ne dépassant pas (ou rarement) les 500k€ total, et toujours dans des villes de plus de 8/10K habitants (sauf cas exceptionnels). Mais évidemment, c’est selon les diponibilités du moment !

Si c’est clair pour toi, let’s go!

(Les images sont cliquables et renvoient vers le lien de l’annonce)

J’espère que cette première édition t’a plu.

N’hésite pas à m’indiquer en commentaire (ou retour de mail) tes impressions et remarques pour que j’améliore les prochaines.

Tu peux aussi m’envoyer tes questions, j’essaierai de traiter les questions fréquentes (ou les sujets prioritaires que vous souhaitez que j’aborde) dans mes prochaines éditions.

À la semaine prochaine 👋🏻

Les Pépites