#2 T’AS INVESTI À ROUBAIX, MAIS T’ES FOLLE ! 😱
Comment analyser une ville pour investir ? Je vous donne mon modèle d'analyse complet.
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SOMMAIRE
L’Actu de la Semaine : un nouvel amendement pour plus de souplesse fiscale ? 👀
Pourquoi investir à Roubaix ? 🏭
Ma méthodologie d’analyse d’une ville et d’un bien 📈
Les Pépites de la semaine 💎
L’Actu immo de la Semaine 👀
Une bonne nouvelle pour les bailleurs dans l’actualité cette semaine : dans le cadre du vote du projet de loi de finances 2023, les députés ont adopté un amendement qui, pour une fois, va faire plaisir aux investisseurs immobilier.
Petit extrait :
“Cet amendement vise à créer un statut de l’investisseur immobilier avec application du PFU pour les revenus fonciers en contrepartie d'un engagement de location du bien immobilier de plus d’un an, avec un encadrement des loyers et l'exigence d'un diagnostic de performance énergétique de catégorie D. Ce statut, sur option, n'ouvrirait en échange pas aux bénéfices des autres dispositifs fiscaux en faveur de l'investissement locatif, dont le régime des déficits fonciers.”
Concrètement, cela veut dire que selon certaines conditions de performance énergétique du logement et de loyer, le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) pourra être appliqué aux revenus fonciers. Ce dernier est l’équivalent de la flat tax pour les placements financiers : une imposition globale à 30% (un taux fixe d’impôt sur le revenu de 12,8% et des prélèvements sociaux à 17,2%). Aujourd’hui, les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (pouvant aller jusqu’à 45%) en plus des prélèvements sociaux. C’est donc une opportunité pour les ménages ayant un TMI (taux marginal d’imposition) élevé.
Reste à voir si cet amendement sera confirmé par les sénateurs. Affaire à suivre…
J’ai investi…à Roubaix ! 🏭
Demande aux gens quelle est la pire ville de France, ils te répondront Roubaix.
Insécurité, cassos, taux de chômage élevé, insalubrité (à énumérer avec la voix d’un journaliste de Zone Interdite haha), c’est un euphémisme de dire que la ville a mauvaise réputation…
Pourtant, j’ai acheté un immeuble là-bas en février 2021.
Suis-je folle ?
C’est en tout cas ce que beaucoup de gens n’y connaissant rien à l’immobilier m’ont dit (ou se sont dit).
Pourtant, une des clés de succès en immobilier, c’est de s’affranchir des préjugés pour faire des affaires.
C’est un ami consultant en investissement locatif qui m’a parlé de cette opportunité d’immeuble de rapport. J’aurais pu lui rire au nez à l’évocation de Roubaix. J’ai décidé de faire preuve de curiosité et d’ouverture. Avec mon mari, nous nous sommes rendus sur place pour voir de nos propres yeux. Et nous ne l’avons pas regretté.
Visiter une ville et sentir son potentiel par soi-même plutôt que d’écouter les “on-dit” est très important. A l’inverse parfois, on nous a vanté les mérites d’une ville et on a déchanté sur place.
Il faut toujours aller visiter.
A Roubaix, nous avons constaté un centre-ville qui se “boboïse”, avec des commerces de proximité branchés, lancés par des jeunes et des petits créateurs. La ville a eu la bonne idée d’investir dans un manager de centre-ville, et le pari est réussi. L’ambiance arty qui y règne est assez sympa, comme en témoigne notamment son musée La Piscine.
Attention, je ne conseille pas d’y investir les yeux fermés pour autant.
C’est typiquement le genre de ville dans laquelle il faut (très) bien connaître les quartiers et savoir faire le tri.
En immobilier, un bon emplacement est la règle n°1.
Cela veut dire trouver une ville à potentiel, mais aussi trouver LE quartier à potentiel dans la ville.
Parfois, à une rue près, la physionomie de la ville et des locataires change et l’investissement devient plus risqué.
Mon analyse de Roubaix
Pour analyser un projet, il est intéressant de fonctionner en entonnoir :
la ville
le quartier
le bien
Pourquoi Roubaix est intéressante à mes yeux ?
Il faut s’intéresser aux tendances de fond et analyser les dynamiques socio-économiques de la ville, plus parlantes que les raccourcis des médias.
Roubaix est une grande ville (plus de 100K habitants) bien desservie (20mn de la métropole européenne de Lille en métro, un bon réseau de tramway) et connectée (labellisée Smart City). Plus dynamique qu’on ne le pense, elle compte plus de 10 000 entreprises dont de gros sièges sociaux comme OVH ou Sogea Caroni. Elle est marquée également par l’empreinte de l’industrie textile, avec le groupe Damartex (qui possède notamment Damart) ou La Redoute qui y siègent encore. Cas d’école de renaissance post-industrielle, Roubaix a su développer une nouvelle dynamique de diversification avec des boîtes tech comme par exemple Ankama ou l’incubateur e-commerce Blanchemaille.
Enfin, la ville attire aussi 11 000 étudiants de toute la France chaque année grâce, entre autres, aux campus de l’EDHEC, de l’université de Lille, et de différentes écoles reconnues de mode et d’art (ENSAT, ESMOD…). 40% de sa population est âgée de moins de 25 ans.
Les arguments principaux qui m’ont décidée :
Ville suffisamment grande pour s’assurer d’une liquidité à la revente (marché investisseurs et particuliers)
Moins de concurrence car les investisseurs débutants ne s’y risquent pas donc plus facile de trouver des affaires (de moins en moins vrai malheureusement)
Proximité avec Lille et avec les écoles / universités : un vivier d’étudiants à loger
Les étudiants sont une population de locataires que j’aime bien pour plusieurs raisons : zéro vacance locative + des garants + des petites surfaces meublées qui sont idéales pour maximiser la renta.
L’immobilier est en progression dans la ville, drivé par les investisseurs notamment. Le prix du m2 dans l’ancien a augmenté de +20% en 5 ans.
C’est à 2h de voiture de chez moi, plus facile pour gérer en cas de pépin
Attention toutefois : à Roubaix je ne regarde qu’une fraction de la ville, l’hyper-centre, proche des écoles et mieux fréquenté, pour rester attractif et attirer les étudiants. Le parc Barbieux est aussi réputé et prisé par les familles aisées, mais trop cher pour être rentable. Les quartiers plus excentrés de Roubaix sont clairement à oublier. Les quartiers chauds qui ont mauvaise réputation : l’Alma, Le Pile, Epeule, Hommelet... Disons que 85% de la ville reste à éviter.
La méthodologie complète d’analyse d’une ville et d’un bien 📈
Dans une prochaine édition, nous verrons plus en détails les questions à poser lors de la visite d’un bien.
Pour l’instant, je vous donne mes outils pour analyser simplement et efficacement une ville et un bien en tenant compte de son quartier et ses grandes caractéristiques.
1/ LA VILLE
Voici le tableau avec les différents critères et pour chaque les outils que j’utilise :
Les liens utiles :
La base de données DataFrance qui publie la data des communes françaises pour connaître la qualité de vie
L’analyse de rendement locatif de l’outil Horiz (auquel je suis abonnée, j’en reparlerai) : à découvrir ici
Les simulateurs Lybox qui donnent une vision globale rapidement, très pratique, exemple ici de l’analyse de Roubaix :
Le diable est dans les détails : le tensiomètre locatif offre ici une vision macro. Mais si on se concentre sur les studios/T1, le curseur se déplace vers “difficile”, signe de la tension locative pour les étudiants.
2/ LE BIEN
Voici maintenant mes critères d’analyse pour le bien et notamment les questions à creuser avant de visiter et/ou lors de la visite :
Les liens utiles :
Le simulateur de travaux ici
L’outil de simulation de projection de la valorisation ici
La base de données de valeur foncière Etalab ici et le site d’analyse de l’historique des annonces Castorus ici
Les Pépites de la semaine 💎
Comme la semaine dernière on termine avec ma petite sélection de Pépites, trois biens rentables repérés et sélectionnés pour toi dans ma veille.
Evidemment chaque projet reste à creuser, je partage une première impression positive qu’il appartient à chacun de vérifier.
Je rappelle que je n’ai aucun lien avec les agences/vendeurs et qu’il ne s’agit pas d’offres. Pour tout renseignement, adresse-toi directement au contact que j’indique sur la fiche. Je ne répondrai pas aux demandes de précisions par mail car je n’ai pas les infos.
(Les images sont cliquables et renvoient vers le lien de l’annonce)
C’est tout pour aujourd’hui !
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Mylène