#3 Ça te dirait de perdre un demi-million d'euros ?
Faut-il acheter sa résidence principale, Robert ?
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Hello les aspirants investisseurs,
C’est déjà la troisième édition des Pépites 💌
En à peine deux semaines d’existence, vous êtes déjà plus de 150 à me lire et j’en suis ravie. Bienvenue aux nouveaux ! Et merci pour tous vos premiers retours enthousiastes et encourageants pour la suite.
Comme chaque semaine, nous allons balayer l’actualité immo, se pencher sur une question clé, et terminer par ma sélection de trois “pépites” rentables pour ceux qui voudraient se lancer.
C’est parti !
SOMMAIRE
L’Actu de la Semaine : l’accès au crédit se restreint 👀
Faut-il acheter sa résidence principale ou rester locataire pour investir ? Robert Kiyosaki, la notion d’actif et de passif 📖
Les Pépites de la semaine 💎
L’Actu immo de la Semaine 👀
En cette fin d’année, obtenir un prêt devient un parcours du combattant.
Selon l’Observatoire Crédit logement, la production de prêts immobiliers a chuté de près d’un tiers au troisième trimestre 2022.
Les dernières normes du HSCF ont en effet fortement durci les conditions d’octroi : la durée d’emprunt est plafonnée à 25 ans (27 pour le neuf) et le taux d’endettement maximum est de 35% des revenus nets de l’emprunteur avant impôt. Les banques s’attachent également à vérifier l’épargne de précaution des demandeurs. Enfin, l’apport est devenu un pré-requis.
L’apport moyen nécessaire en France pour obtenir un crédit immobilier a flambé : 60 000 euros en moyenne en 2022 contre 48 000 euros en 2021 (source : CAFPI).
A Paris, on monte à…150 000€ ! (quand on pense qu’avec cette même somme il est possible d’acheter un petit immeuble de rapport rentable en province…)
Cette exigence financière des banques, toujours plus vigilantes, s’ajoute à la hausse des taux et à la problématique du taux d’usure.
La hausse des taux s’est accentuée avec le rythme de l’inflation et les tensions sur les marchés financiers. A date, les taux moyens pour un emprunt sur 20 ans montent jusqu’à 2,15% sur le plan national et 2,4% en Ile-de-France…Certains experts prévoient une envolée pour flirter avec les 3% d’ici juin.
Le taux d’usure en vigueur à date est de 3,05% en fixe pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus. Une légère remontée qui risque d’être insuffisante face à la vitesse de progression de la hausse des taux…En attendant, il y a actuellement une fenêtre de tir de courte durée pour les acquéreurs.
Le gouvernement prendra-t-il à bras-le-corps ce problème d’accès au crédit immobilier en 2023 ? Affaire à suivre…
Faut-il acheter sa résidence principale avant d’investir ? Robert Kiyosaki, la notion d’actif et de passif 📖
Mes premiers abonnés ont été plusieurs à me poser cette (sempiternelle) question.
Spoiler : la réponse dépend de chacun…
Tu es encore jeune (ou pas), tu as un peu d’épargne, tu veux construire un patrimoine pour ton avenir et tu es locataire ? Tu vas forcément, dans ta réflexion, finir par faire face à ce dilemme. Dois-je acheter ma résidence principale en priorité ou rester locataire pour pouvoir investir ?
Il y a un livre, que dis-je, une bible, que citent tous les formateur en investissement immobilier sur le sujet : Père Riche, Père Pauvre de Robert Kiyosaki. Je t’en recommande d’ailleurs la lecture si tu veux faire évoluer ta vision de l’argent et remettre en question tes croyances limitantes.
Dans ce livre référence sur les finances personnelles, ce cher Robert nous dit en gros qu’acheter sa résidence principale est une bêtise car on achète un passif (pour faire simple, on dépense de l’argent tous les mois dans un crédit qui ne nous rapporte rien). Alors qu’on pourrait emprunter pour se créer un actif en investissant (un appartement que l’on met en location nous rapporte de l’argent chaque mois).
Je ne suis pas d’accord avec lui car je pense que la réponse est bien plus nuancée.
En gestion financière, il y a deux moyens de s’enrichir :
augmenter ses revenus => donc réaliser un investissement
réduire ses dépenses => donc acheter sa résidence principale (certes on dépense plus tous les mois qu’un loyer mais on capitalise)
Economiquement, il n’y a donc pas de bonne ou de mauvaise réponse.
C’est un calcul de coût d’opportunité qui est propre à chacun selon un ensemble de paramètres :
ou est-ce que je souhaite vivre ?
vais-je rester longtemps dans ce logement ?
ai-je des envies de changement professionnel et/ou géographique à court ou moyen terme ?
l’acquisition de ma RP (résidence principale) va-t-elle utiliser toute ma capacité d’emprunt? ou mes revenus me permettent-il d’investir en parallèle ?
ma situation financière est-elle fragile ou stable ?
ma potentielle RP me permet-elle de faire un achat-revente intéressant à court ou moyen terme ?
et-ce que je souhaite enchaîner les investissements locatifs pour me constituer des rentes ?
etc
Les avantages d’acheter sa résidence principale (ou “RP”)
TLDR :
capitaliser au lieu de mettre un loyer par la fenêtre
le crédit s’arrête vs le loyer qui est une dépense à vie
en profiter pour viser une opération à plus-value défiscalisée ou combiner l’achat de sa RP avec un investissement (dépendances, immeuble de rapport…)
optimiser son dossier bancaire (meilleur scoring en possédant sa RP)
bonus : gagner du pouvoir d’achat chaque mois si la mensualité du prêt + les charges du propriétaires sont inférieurs à un loyer (mais peu de villes concernées, en général acheter un bien identique à celui que tu loues coûte beaucoup plus cher)
Payer un loyer, c’est jeter de l’argent par les fenêtres tous les mois. C’est un fait.
N’en déplaise à Kiyosaki, une résidence principale n’est pas vraiment un passif car on capitalise (on résorbe de la dette), et on s’enrichit d’autant plus chaque mois si le foncier prend de la valeur.
Quand on ne possède pas sa RP on la loue : le loyer est un passif, qui a une durée illimitée, à l’inverse d’une mensualité de crédit d’une RP.
En restant locataire toute sa vie, un français moyen perd à la louche un demi-million d’euros. En effet, le loyer mensuel moyen en France est d’environ 700€ par mois charges comprises (source ici). En restant locataire pendant soixante ans, on dépense donc 504 000€ qui vont dans la poche de notre propriétaire ! Un vrai gâchis n’est-ce pas ? Et je n’ai même pas fait le calcul pour la région parisienne, le résultat serait affolant…
Par ailleurs, dans certain cas, acheter plutôt que louer peut être aussi une opportunité de dépenser moins chaque mois, selon la ville où l’on réside. Même si, malheureusement, dans les grandes villes c’est plutôt l’inverse, surtout en ce moment.
Même si acheter coûte plus cher mensuellement que louer, on sort gagnant sur la durée puisque le crédit s’arrête et qu’on loge ensuite gratuitement ou bien qu’on choisit de revendre avec une belle plus-value.
C’est notamment le cas si tu achètes un bien à retaper entièrement, y vis, puis le revend en étant exonéré de plus-value, puisque c’est ta résidence principale. Cela reste vrai si la plus-value dépasse les frais de notaire payés à l’acquisition.
Enfin, les banques préfèrent prêter pour du locatif à des acquéreur qui détiennent déjà leur résidence principale. Ce n’est pas une vérité générale (tout est faisable avec un dossier convaincant) et surtout pas un argument suffisant pour faire les choses dans ce sens là, mais c’est un point de réassurance supplémentaire pour ceux qui l’envisagent. Une fois la RP payée, elle devient d’ailleurs une réelle garantie pour la banque puisqu’on peut l’hypotéquer.
Et évidemment, si tu n’empruntes pas le maximum sur la durée la plus longue, tu peux toujours investir à côté et rehausser ta capacité d’emprunt avec le temps.
Les cas dans lesquels acheter sa résidence principale n’est pas recommandé
TLDR :
acheter dans une grande ville où la durée de détention n’amortira pas le coût d’acquisition, juste pour céder à la pression sociale (sauf si cet argument est contrebalancé par la plus-value à la revente)
vivre dans un bien moins bien situé et/ou moins confortable (argument non économique mais qui compte)
perdre une partie importante (ou la totalité) de sa capacité d’emprunt dans sa RP et être bloqué pour investir, alors qu’on aurait pu faire l’inverse puisqu’en investissant à cash-flow positif on augmente son revenu (argument principal selon moi)
L’achat d’une résidence principale est une pression sociale, une injonction de “normalité” pour respecter un schéma bien établi de la famille parfaite.
Dans certaines villes, il est en fait préférable de rester locataire (et investisseur).
A Paris, Bordeaux ou encore Lyon, il faut déjà noter qu’à budget mensuel égal l’appartement en location sera bien plus confortable, plus grand, et/ou mieux situé que celui à l’achat.
Et si on se limite à des considérations purement économiques, il y a un constat clé : l’achat d’une résidence principale s’amortit sur une durée très (trop ?) longue.
Chaque année, MeilleurTaux publie une étude qui indique aux Français le nombre de mois ou d’années de détention nécessaire pour que l’achat d’une résidence principale coûte moins cher que la location.
Si la moyenne nationale est d’environ 14 ans, la durée de détention s’envole dans les grandes villes. A Paris en 2022, il faut 28 ans avant que l’achat ne devienne « économiquement intéressant » vs la location !
Qui peut être certain de rester autant d’années dans un même appartement de nos jours ?
A l’époque de nos parents, on se mariait jeune, on achetait son appartement (à un prix décent…) et on travaillait dans la même entreprise toute sa vie. Il n’y avait pas de surprise. Il était donc logique de se projeter dans un même lieu de vie pour une durée indéterminée.
Mais notre génération ne pense plus du tout comme ça. Personne ne veut s’enchaîner à un job (et à une ville) pendant 25 ans. On veut pouvoir garder des options ouvertes : se reconvertir, créer son entreprise, partir vivre à l’étranger, agrandir la famille…
L’évolution de notre situation familiale, personnelle et professionnelle va logiquement nous amener à changer de logement plusieurs fois dans notre vie. Dans un monde mouvant, il est compliqué d’anticiper quoi que ce soit. Qui aurait pu prédire la vague de démocratisation du télétravail et la fuite des cadre de Paris il y a encore quelques années par exemple ?
Rester locataire dans ce type de ville permet de se laisser le temps de faire des choix, mais aussi de préserver sa capacité d’endettement pour investir à côté dans des villes plus rentables.
En achetant dans une grande ville, on grève partiellement ou (bien souvent) totalement sa capacité d’endettement, et on se bloque pour investir ensuite.
Alors que le cheminement inverse est possible puisque l’investissement rentable accroît la capacité d’endettement (les banques prenant en compte minimum 70% de ton revenu locatif dans son calcul) !
Tu l’as compris, devenir propriétaire est un engagement qui mérite une vraie réflexion. Donc analyse bien ta situation personnelle avant d’écouter les youtubeurs de l’immobilier, et achète ta résidence principale si :
tu es stable et décidé(e) à rester X année dedans (selon la ville)
tu n’épuises pas totalement ta capacité d’endettement pour investir
et/ou tu achètes sous le prix du marché et tu peux y faire des travaux qui te permettent d’amortir l’achat même si finalement tu n’y restais pas longtemps, grâce à une plus-value significative (l’état ne taxe pas la plus-value d’une RP donc ça peut être un très bon plan pour commencer)
et/ou si tu vis dans une ville où le prix à l’achat reste intéressant vs le prix à la location (mensualité plus basse)
ou éventuellement tu vises un secteur porteur dans lequel tu crois fortement à tes chances de plus-value latente (avec coût d’opportunité favorable vs investissement ailleurs)
Sinon, si tu souhaites scaler dans tes investissements, pourquoi ne pas commencer par investir jeune (en locatif et/ou achat-revente) pour créer des actifs qui vont accroître ta capacité d’emprunt et ensuite pouvoir acheter ta RP sans crédit (ou avec un bon apport) des années plus tard quand tu sera “posé(e)” ?
En tout cas si tu habite à Paris et souhaites y rester, la question est vite répondue comme dirait l’autre…
Les Pépites de la semaine 💎
On termine donc avec ma petite sélection de Pépites, trois biens rentables repérés et sélectionnés pour toi dans ma veille.
Evidemment chaque projet reste à creuser, je partage une première impression positive qu’il appartient à chacun de vérifier.
Je n’ai aucun lien avec ces offres/vendeurs, donc pour tout renseignement adresse-toi directement au contact que j’indique sur la fiche. Je ne répondrai pas aux demandes de précisions par mail car je n’ai pas les infos.
(Les images sont cliquables et renvoient vers le lien de l’annonce quand ce n’est pas du off market)
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Mylène