#6 - Comment convaincre ton banquier et obtenir ton crédit immobilier en 2023 ? 🚀
#6 - Comment convaincre ton banquier et obtenir ton crédit immobilier en 2023 ? 🚀
Tiens-toi prêt et tu auras ta banque à l'usure !
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Salut,
Dans la précédente édition, je vous ai demandé de voter pour le sujet de la prochaine newsletter et vous avez choisi le crédit bancaire. Nous allons donc répondre à la question brûlante du moment : comment mettre toutes les chances de son côté pour obtenir son prêt immobilier ?
Cela tombe bien, j’ai testé pour vous ce mois-ci : obtenir un (nouveau) crédit immobilier sur 25 ans pour de l’investissement locatif sans être propriétaire de ma résidence principale.
Une belle victoire dans un contexte bancaire compliqué 🎉.
Je vais te donner quelques clés pour y parvenir à ton tour.
Cette édition se glissera sûrement parmi tous les mails commerciaux de rappels Black Friday du week-end. Leçon n°1 pour obtenir ton crédit : ne cède pas à leurs sirènes !
SOMMAIRE
L’Actu de la Semaine : les propriétaires bientôt mieux protégés face aux abus ? 👀
Bien se préparer pour obtenir son crédit immobilier et négocier les meilleures conditions 🎯
Les Pépites de la semaine 💎
L’Actu immo de la Semaine 👀
Pour plagier Orelsan, on peut dire que le succès pour l’investisseur c’est “juste une pause entre deux trucs qui se passent mal”.
L’investisseur immobilier le sait mieux que personne, le chemin est semé d’embûches.
Parmi elles, les impayés de loyers et les squats sont la hantise des bailleurs. Bonne nouvelle pour eux, la majorité parlementaire a déposé une proposition de loi encourageante pour les en protéger.
Le texte propose d’accélérer les contentieux et d’alourdir les sanctions. Actuellement, il faut compter plusieurs années pour réussir à expulser un locataire en cas d’impayés. Serait-on enfin en bonne voie vers plus d’efficacité administrative ?
Il reste encore du chemin avant l’adoption définitive. Beaucoup d’associations ont fustigé le texte et le Ministre du logement est intervenu pour l’assouplir avant son passage en séance publique demain. Un travail d’équilibriste difficile entre la protection du droit de propriété et celle du droit au logement. Il est possible que le texte évolue encore…
Comment mettre toutes les chances de son côté pour obtenir son crédit immobilier ? 🎯
En cette fin d’année, une demande de crédit immobilier sur deux environ est refusée.
Il y a eu d’abord le durcissement des critères d’octroi en début d’année (taux d’endettement maximum de 35% et durée d’emprunt maximale de 25 ans pour une résidence principale, apport minimum exigé, et même la performance énergétique des logements est désormais scrutée…).
L’envolée des taux d’emprunt, qui se dirigent vers les 3%, a par ailleurs plombé la capacité d’emprunt des ménages. La courbe est assez équivoque :
Source : Observatoire Crédit Logement/CSA
Le taux d’usure, qui ne s’ajuste pas en temps réel avec les taux d’emprunt, bloque ainsi beaucoup de projets (j’en parlais dans cette précédente édition).
Dans ce contexte économique peu favorable, certaines banques ferment les robinets du crédit, qui, rappelons-le, ne leur fait pas vraiment gagner d’argent. D’autres, opèrent une sélection plus drastique des heureux élus parmi leurs meilleurs clients. Même des dossiers parfaitement finançables sur le papier, avec de bons revenus stables et un taux d’endettement sous les 35%, se prennent un mur.
Est-ce une bonne raison pour retarder son crédit immobilier et attendre pour faire un investissement locatif ? Pas vraiment selon moi. Les taux restent bien inférieurs à l’inflation, il faut continuer d’en profiter.
D’autant que les prix de l’immobilier, s’ils restent encore élevés, vont probablement baisser. Les contraintes réglementaires liées aux passoires thermiques vont avoir pour conséquence un afflux de biens sur le marché en même temps.
Alors, comment faire ?
Il faut savoir parler à ton banquier/ère et te montrer rassurant(e).
Comprendre que certains projets seront plus compliqués que d’autres…
Il y a des projets d’investissement immobilier qui seront moins facilement finançables.
Les banques regardent attentivement la performance énergétique des logements, d’autant que les “passoires thermiques” (logements dont le DPE est classé en F ou G) n’auront bientôt plus le droit d’être louées. Donc elles évitent de les financer.
Elles sont frileuses aussi sur les projets qui comportent une part de travaux trop importante, avec un montant supérieur à celui de l’acquisition. Ce n’est pas impossible à financer mais il faut pouvoir prouver le sérieux de son artisan et/ou son expérience passée sur un projet avec une grosse rénovation.
Enfin, la banque demande à être rassurée sur la viabilité économique du projet. C’est plus facile d’emprunter pour acheter un logement déjà loué car la banque prend en compte (au moins partiellement) le loyer en question dans le calcul des revenus de l’emprunteur. Si le logement n’est pas loué, il faut pouvoir justifier d’une bonne rentabilité en location classique et de la tension locative sur le marché, ce qui permettra de rembourser facilement la mensualité de crédit.
Pour résumer, si tu comptes acheter un immeuble entièrement vide, dans un petit village, avec des appartements classés en G que tu comptes louer en colocation et/ou Airbnb pour être rentable, tu peux oublier !
Si tu viens avec un projet réaliste et ne multipliant pas les risques, tu pars déjà de moins loin.
Faut-il faire appel à un courtier ?
Honnêtement, c’est un débat difficile à trancher. C’est vraiment du cas par cas, selon la difficulté de ton dossier et le professionnalisme de ton courtier.
Certaines banques ont arrêté de travailler avec les courtiers, et certains courtiers en font clairement le moins possible. En revanche, avec le bon partenaire, les choses peuvent être bien plus simples ! Un bon courtier se démarquera par sa qualité de conseil, pour t’aider à optimiser son dossier en le présentant au mieux, et ses relations privilégiées avec les établissements bancaires.
Pour notre dernier crédit, mon mari et moi-même nous sommes débrouillés seuls. Plusieurs courtiers nous avaient dit que nos chances d’avoir un prêt était très limitées au vu de la conjoncture bancaire et du fait que nous n’étions pas propriétaire de notre résidence principale et déjà endettés pour du locatif.
Le courtier étant rémunéré uniquement en cas d’obtention du crédit, certains préfèrent en ce moment se concentrer sur des dossiers plus classiques, type primo-accédants achetant une résidence principale. L’investissement locatif fait peur.
Nous ne nous sommes pas découragés et avons décidé d’aller présenter nous-mêmes notre dossier aux banques. En racontant bien notre histoire, en valorisant les atouts, et surtout en démontrant le sérieux de notre projet, nous sommes parvenus à nos fins.
Si tu reçois refus sur refus, ne baisse surtout pas les bras et multiplie les tentatives. Il existe plus de 300 acteurs bancaires en France. Il y en a forcément un qui te fera confiance !
Dans notre cas, nous avons d’abord sollicité nos banques respectives en région parisienne, dans lesquelles nous étions clients fidèles. A ce jour et après de longs mois d’attente, nous n’avons jamais obtenu de réponse à nos demandes de financement, pas même un refus poli…Comprenant rapidement que cela n’aboutirait jamais, nous avions heureusement anticipé en décidant de nous tourner vers une banque locale, logiquement plus réceptive au projet d’investissement en lui-même, et dans laquelle notre dossier sortait peut-être un peu du lot avec des revenus de parisiens.
Tout le monde peut emprunter à condition d’avoir un projet réaliste par rapport à ses revenus. La clé, c’est de trouver le bon partenaire bancaire et de lui montrer que le projet est 100% maîtrisé et que tu as une bonne gestion de ton épargne.
Pour cela il faut bien préparer tes comptes à l’avance.
Comment préparer tes comptes ?
La banque va regarder différents critères et établir un “scoring” lié à ton profil. Ce scoring prend en compte entre autres ta situation professionnelle et la gestion de tes finances.
Pour pouvoir peaufiner l’image que tu vas renvoyer à la banque, il faudra t’y prendre à l’avance pour soigner tes relevés de comptes, qui vont être épluchés.
Si tu as des crédits à la consommation, c’est bien de les solder avant de demander ton prêt immobilier.
Si tu as l’habitude de jouer à des jeux d’argent (paris en ligne, casino…), il faut absolument arrêter plusieurs mois avant ta demande de prêt. C’est un red flag pour la banque. Evite également les découverts, qui laissent penser à la banque que tu gères mal tes finances et que tu vis au-dessus de tes moyens. D’ailleurs, elle pourra être extrêmement pointilleuse et rigide là-dessus.
Par exemple, mon mari avait un compte à la BNP, qu’il n’utilisait plus depuis des années et avait oublié de fermer. La banque lui a débité des frais annuels de gestion, créant ainsi un découvert sur le compte de quelques d’euros, qu’il n’a jamais soldé par négligence. Lorsque nous avons sollicité la BNP avec un dossier béton pour notre premier prêt immobilier, elle lui a ressorti cette vieille histoire de découvert et refusé le prêt pour ce seul motif ridicule ! Tout compte. Donc fais attention aux détails et ne laisse jamais la flemme et/ou la phobie administrative te fermer des portes.
Je te recommande également de mettre en place des virements automatiques d’épargne mensuels (vers un livret ou une assurance-vie), afin de démontrer à la banque que tu sais économiser et afficher une gestion prudente de ton argent.
Enfin, cela paraît évident mais c’est toujours utile de le rappeler : calcule bien ta capacité d’emprunt en amont pour demander un montant d’emprunt réaliste et ne pas perdre ton temps. Plusieurs simulateurs sur internet te permettent de le faire facilement, notamment sur les sites de courtiers en ligne.
Comment présenter un dossier solide : apport et épargne de précaution
Avoir une démarche d’épargne mensuelle et des comptes clean ne suffit pas.
Le respect de tous les critères de solvabilité (emploi stable et bien rémunéré, comptes dans le vert) non plus.
Il faut aussi démontrer une vraie solidité financière pour maximiser tes chances d’obtenir ton prêt.
En ce moment pour de l’investissement locatif, les banques demandent un apport personnel significatif, entre 10 et 20% (plus souvent 20 mais tout se négocie).
Il te faudra avoir une épargne de précaution importante également pour pouvoir absorber les imprévus de l’investissement immobilier (retard de paiement de loyers, retard de travaux, dégâts des eaux, etc). Au moins 6 mensualités suffisent en général pour la banque, j’en recommande 12 par sécurité personnellement.
Être déjà propriétaire de sa résidence principale peut aider car cela améliore ton scoring, mais commencer par cela n’est pas forcément recommandé pour autant dans ta stratégie d’investisseur (j’en parle dans cette précédente édition).
Comment préparer ton dossier ?
Lorsque tu approches la banque, imagine que tu es un entrepreneur qui va pitcher son projet à un investisseur. Il ne faut rien laisser au hasard pour valoriser les atouts du projet et démontrer sa viabilité économique.
Pour ma part, j’ai préparé un dossier complet d’une bonne quarantaine de pages qui détaille parfaitement le projet, avec de beaux graphiques, des photos, et des calculs carrés. Rien que la démarche montre que tu as la tête sur les épaules et que tu sais calculer une rentabilité et évaluer les risques et le potentiel d’un projet immobilier.
Dans ton dossier, il te faudra notamment :
te présenter : rappeler de façon très factuelle et chiffrée ta situation personnelle et professionnelle, faire un état des lieux de ton patrimoine et de ton parcours d’investisseur immobilier si tu en as un
raconter ton histoire et expliquer pourquoi tu empruntes et ce que tu comptes réaliser : détailler le budget travaux, projeter la banque dans l’exploitation future du bien avec les chiffres et le calcul de rentabilité, démontrer la pertinence du choix de la ville et du projet
prouver à la banque que tu sais parfaitement ce que tu fais et qu’elle n’a aucun souci à se faire pour être remboursée : explique pourquoi tu fais une bonne affaire en achetant à cet endroit (plus-value latente, tension locative…), démontre que tu empruntes moins que la valeur du bien (en cas d’hypothèque la banque est sûre de se rembourser)…
utiliser un maximum de chiffres (provenant de sources reconnues), mais sans noyer ton interlocuteur pour autant : rédige des analyses efficaces pour l’aider à tirer les bonnes conclusions rapidement et guide le vers l’essentiel
Au-delà de l’effort visible pour la banque, ton dossier doit servir à créer de l’empathie. Il faut que la banque adhère à ton histoire et à ton projet, il y a forcément une petite part émotionnelle dans le jugement de ton conseiller, qui va ensuite décider de faire passer ou non ton dossier en commission.
Propose un partenariat gagnant-gagnant à la banque
Pour achever de convaincre la banque, surtout si tu n’es pas déjà client, tu dois lui démontrer qu’elle a quelque chose à y gagner. Elle ne se rémunère pas beaucoup sur le crédit immobilier, qui est un produit d’appel, risqué pour elle.
Il faut donc qu’elle y gagne autrement. C’est pourquoi il est recommandé de jouer le jeu et mettre en avant que tu restes ouvert(e) à souscrire à différents produits auprès d’elle si elle t’accorde sa confiance en te finançant ton investissement locatif :
✅ assurance du prêt
✅ assurance PNO (Propriétaire Non Occupant)
✅ reste ouvert(e) à ses propositions de placement (assurance vie, livrets d'épargne, ouverture d’un PEA...)
Certaines banques vont exiger la domiciliation de ton salaire et/ou des loyers perçus, c’est d’autant plus rassurant pour elles et compliqué à refuser.
Que peux-tu négocier avec la banque ?
En échange de ce que tu peux proposer à la banque, tu peux mettre en avant dans ton dossier les différentes conditions que tu souhaites négocier pour ton crédit :
✅ La durée du crédit : on va souvent te proposer 20 ans pour du locatif, mais tu peux tenter de négocier 25 ans pour alléger tes mensualités et ne pas être bloqué(e) pour continuer les crédits (c’est toutefois une réflexion à mener au cas par cas car ton TRI peut-être potentiellement meilleur sur 20 ans).
✅ Le montant de l’apport : comme expliqué plus haut, 10 à 20% sont généralement exigés, mais je te conseille de conserver le maximum de cash utile pour parer aux coups durs, diversifier tes investissements, et multiplier les emprunts pour maximiser l’effet de levier. Néanmoins l’apport est une variable à ajuster aussi selon ta stratégie à long terme et ton taux d’endettement.
✅ Le taux du crédit : clairement, c’est le plus compliqué à négocier en ce moment. Mais si tu arrives à obtenir plusieurs propositions, tu peux tenter de faire jouer la concurrence. Ne t’arrête donc pas à la première offre de prêt, sauf si elle te convient bien et/ou que tu es pressé(e) par le temps.
✅ L’absence d’Indemnités de Remboursement Anticipé : très important pour un investissement immobilier puisque généralement tu ne conserves pas le bien 20 ou 25 ans. Tu vas le revendre quand tu auras fini ton amortissement ou quand le marché t’indiquera qu’il est temps d’encaisser ta plus-value. Autant éviter de payer des pénalités à la banque à ce moment là.
✅ Un différé total ou partiel (souvent accordé jusqu’à 24 mois) : c’est surtout utile quand tu fais des travaux, cela te permet de demander à ta banque de ne pas rembourser tout de suite les mensualités du crédit car ton bien ne rentre pas encore d’argent et pouvoir attendre de toucher tes premiers loyers. Tu rembourses uniquement les intérêts pendant la durée des travaux. Si jamais le différé accordé est plus long que la durée prévisionnelle des travaux, c’est toujours mieux. D’une part pour prendre de la marge, car les travaux sont souvent retardés, mais aussi pour pouvoir reconstituer ton épargne si jamais tu commences à louer ton bien sans avoir commencé à rembourser de mensualités.
✅ Une délégation de l’assurance emprunteur : là encore, peu recommandé actuellement car il faut être bon joueur avec la banque. Mais cela pourrait en revanche te servir pour rester sous le taux d’usure. C’est aussi une bonne option pour re-gagner de la capacité d’endettement a posteriori en faisant baisser tes mensualités.
Comment passer sous le taux d’usure ?
Le taux d’usure étant LE gros point bloquant du moment, voici quelques pistes pour le contourner :
Comme expliqué juste au-dessus, tu peux souscrire une assurance emprunteur moins chère dans un autre établissement. En effet, le coût de l’assurance entre dans le calcul du TAEG (coût global du crédit, qui doit rester sous le taux d’usure en vigueur) et parfois cela bloque à quelques centaines d’euros près. La Loi Lemoine te permet de changer d’assurance emprunteur et ne plus prendre forcément celle de la banque.
Jouer sur la quotité d’assurance si tu empruntes à deux. C’est la couverture de l’assurance par emprunteur, qui est par défaut proposée à 100% chacun. Tu peux demander une quotité de 50% par exemple ou bien 100% sur l’emprunteur ayant les plus hauts revenus du couple et une moindre quotité sur le co-emprunteur.
Négocier avec ta banque les frais de dossier (qui impactent eux aussi le TAEG)
Réduire la durée du crédit pour faire baisser le taux d’intérêt (pour cela tu devras donc augmenter ton apport et/ou solliciter des aides complémentaires type PTZ, Action Logement, etc)
Investir en SCI avec un associé pour que ton dossier de prêt sorte des critères d’octroi aux particuliers
Enfin, il existe l’option du prêt à taux variable mais elle est risquée
Des outils pratiques pour les démarches
Te voilà fin prêt(e) à tenter ta chance auprès des banques !
Pour faciliter le process si tu souhaites te lancer sans courtier, j’ai découvert deux outils qui te permettent de démarcher les banques seul(e) en étant bien organisé(e), en gagnant du temps, et en négociant au mieux par toi-même ton crédit immobilier.
Fridaa ou Bankstore te servent de courtier digitalisé en quelque sorte : ces startups te permettent d’envoyer directement ton dossier en une seule fois à une multitude de banques depuis leurs plateformes. Les banques partenaires peuvent te proposer des offres et les ajuster en fonction de la concurrence qu’elle observent sur la plateforme.
L’intérêt pour l’utilisateur (et la grosse différence vs un courtier classique) est leur modèle de rémunération : c’est uniquement les banques qui paient une commission pour pouvoir proposer des offres. Mais c’est totalement gratuit pour l’emprunteur, qui est autonome dans la gestion de son dossier sur la plateforme. Et en plus tout s’effectue en ligne, sans perdre de temps dans des rendez-vous physiques.
Dommage pour moi, j’ai découvert tout ça trop tard pour cette fois !
Les Pépites de la semaine 💎
Et on termine avec les Pépites : deux biens rentables repérés et sélectionnés pour toi dans ma veille hebdomadaire.
Je rappelle qu’il ne s’agit aucunement d’un conseil en investissement et qu’il est de ta responsabilité de creuser les détails auprès du vendeur directement pour vérifier l’intérêt et la pertinence de l’investissement au regard de ta situation et de tes attentes.
(Il n’y a pas de lien cliquable sur les images cette fois, c’est du off market)
La semaine prochaine, on parle de quoi ? 🤔
Plutôt qu’un sondage, je vous pose une question ouverte cette semaine : de quoi aimeriez-vous que je traite dans la prochaine newsletter ?
N’hésitez pas à répondre à ce mail avec vos suggestions !
Si la newsletter t’a plu, le meilleur moyen de me le faire savoir et de me motiver serait de la partager à des amis que l’investissement immobilier pourrait intéresser :
Si tu as lu cette édition sans être abonné(e), qu’attends-tu ? C’est ici :
Bonne semaine et à dimanche prochain 👋🏻
Mylène