#9 - Investir dans l'immobilier locatif en Espagne ou au Portugal, une bonne idée ?

Hola renta ! 🇪🇸 🇵🇹

Dec 19, 2022

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Je remercie encore chaleureusement Yoann Lopez pour sa confiance, c'est un honneur pour moi d'être relayée par la newsletter qui m'a inspirée et dont je suis une fidèle lectrice depuis les débuts.

Dans cette édition, on va voyager vers des températures plus clémentes, direction la péninsule ibérique. Beaucoup de gens se posent la question de l’intérêt d’investir en Espagne ou au Portugal, pays de tourisme avec un prix de l’immobilier accessible. Nous allons donc faire un tour des opportunités, des conditions et de la fiscalité, pour que tu puisses te faire une idée.

Mais avant cela, j’aimerais te demander un petit coup de pouce. Et si on atteignait les 1000 abonnés avant la fin de l’année ? Tu peux m’aider en relayant la newsletter à la famille, les amis, les amis de la famille, la famille des amis… (🫶 si t’as la ref).

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SOMMAIRE

L’Actu de la Semaine : le leasing immobilier arrive en France 👀
Investir au soleil à 2h de Paris : une bonne idée ? 🌴
Les Pépites de la semaine 💎

L’Actu immo de la Semaine 👀

Devenir propriétaire s’apparente à un parcours du combattant pour beaucoup, dans un contexte de durcissement de l’accès au crédit. C’est d’autant plus compliqué lorsqu’on est entrepreneur, indépendant, ou en CDD.

Il existe désormais une solution. Une nouvelle façon d’acquérir un bien qui nous arrive tout droit des Etats-Unis (pour changer !) : le leasing immobilier.

Le principe est le même que le leasing automobile, c’est une location avec option d’achat.

La startup française Sezame a parié sur ce modèle innovant de “rent to own” pour aider les primo-accédants. Elle accompagne l’acheteur depuis le choix du bien jusqu’à l’obtention du financement en passant par la négociation du prix. Elle l’achète à sa place, le lui loue et lui propose de le racheter sous 36 mois. De quoi lui laisser le temps de se constituer un apport ou tout simplement de trouver un financement.

Tu peux écouter l’interview de Charles Ruelle, cofondateur de Sezame, dans le podcast de MySweetImmo. Je trouve cette approche particulièrement séduisante. Deux autres concurrents se sont créés cette année : Hestia et Pazapa.

Cela fait plaisir de voir que des proptech s’attachent à résoudre ce problème crucial de l’accession à la propriété. A l’instar de Virgil, une autre startup qui co-finance ton bien en complétant ton apport et qui est, elle aussi, à suivre de près.

Investir dans l’immobilier locatif en Espagne ou au Portugal 🌴

D’après une étude Masteos, plus de la moitié des français aimeraient réaliser un investissement immobilier à l’étranger et 44% d’entre eux citent l’Espagne en priorité, suivie par le Portugal (36%).

Ces pays, qui évoquent le soleil et l'immobilier abordable, sont des “valeurs sûres" en Europe, plébiscités par les français pour les résidences secondaires et la retraite. Leur patrimoine culturel, leur gastronomie, leur environnement et leur accessibilité sont de réels arguments pour les investisseurs hexagonaux. Leur stabilité politique et monétaire, leur dynamisme économique, et leur attractivité touristique achèvent de rassurer.

Alors que l’immobilier est devenu trop cher dans les grandes métropoles françaises, les principales villes de la péninsule ibérique offrent des opportunités pour les investisseurs locatifs avec des rendements intéressants, auxquels s’ajoute une fiscalité alléchante.

Les principales raisons de mettre le cap vers le Sud en tant qu’investisseur :

Pour diversifier
Pour un prix au m2 moyen bien plus abordable
Pour un retour sur investissement intéressant (plus faibles charges immobilières qu’en France, bon rendement, perspective de plus-value dans des marchés dynamiques qui se relancent…)
Pour une fiscalité plus clémente
Pour avoir un pied-à-terre sympa dans une ville de "vacances" !

Alors, vamos ?

Ne t’enflamme pas trop vite non plus, les choses ne sont pas si simples. Il faut bien connaître les villes et/ou se faire accompagner pour éviter les pièges.

On pense souvent au potentiel de la location saisonnière dans ces pays mais elle peut être saturée dans les villes remplies de complexes touristiques, ou tout simplement restreinte par la législation qui sévit de plus en plus face à l’explosion d’Airbnb.

Il faut également tenir compte des spécificités locales (règlementations de certaines villes, micro tendances de marché, impôts locaux variables, etc) et de la fiscalité pour les non-résidents.

Te faire accompagner d'un avocat ne sera pas superflu car le droit local réserve souvent des surprises : pas de délai légal de rétractation, condition suspensive de prêt pas automatique, temps de recherche d'un prêt par défaut plus court qu'en France, etc.

Enfin, il est recommandé d’avoir les reins solides pour emprunter, que ce soit auprès d’une banque locale (apport en cash important nécessaire) ou française (hypothèque d’un bien français vierge de dette nécessaire).

Investir en Espagne 🇪🇸

Le pays a parfaitement négocié le virage post crise de 2008 et offre des prix encore intéressants, qui repartent à la hausse.

Il affiche une variété de biens disponibles : charme d’un vieil atico, résidence neuve, immeuble bourgeois, architecture baroque...Il y en a pour tous les goûts !

La rentabilité moyenne de l’immobilier locatif dans le pays est supérieure à 6,5%, avec une forte tension locative dans les grandes villes. Sans parler de la location saisonnière qui est évidemment à considérer dans la deuxième destination touristique du monde.

Les biens se valorisent vite : beaucoup de villes ont déjà presque rattrapé leur niveau d'avant-crise.

Et surtout, le besoin en logements est énorme : il faudrait 1,2 million de logements supplémentaires pour satisfaire toute la demande !

Les villes clés et la rentabilité espérée 🌆

Les grandes villes d’Espagne (Barcelone, Valence, Madrid, Alicante) sont intéressantes car elles permettent de concilier emplacement et rendement locatif.

Marché immobilier dans les principales villes d’Espagne. Source : Masteos.

La capitale, Madrid, est une ville incontournable de par son poids économique et sa population d’actifs CSP+ qui alimente une demande locative forte. Dans les meilleurs quartiers, on dépasse les 5000€ du m2.

Barcelone se hisse derrière avec 4000€ du m2 en moyenne, un prix qui reste abordable pour la star du tourisme, également très prisée par les startups, les digital nomads et les étudiants. Lorsque j’y habitais, j’ai sous-loué mon appart en Airbnb tout l’été et de nombreux weekends au printemps, à plus de 300€ la nuit et avec un taux de remplissage de 100% de mes dates disponibles ! C’était dans mon quartier favori, idéal pour séduire un touriste : les belles résidences en bord de mer de Diagonal Mar.

Valence, encore sous-estimée, est selon moi la ville qui offre aujourd’hui le meilleur choix pour conjuguer rentabilité et sécurité de l’investissement. Son prix au m2 moyen est encore inférieur à 2000€ et les rendements possibles vont jusqu’à 8% dans certains quartiers. Ses projets de développement et son attractivité grandissante en font une ville sur laquelle parier pour réaliser une belle plus-value dans les prochaines années.

On peut également citer Séville, qui offre un vrai potentiel pour attirer les touristes comme les étudiants européens.

Quel mode d’exploitation ?

Contrairement aux idées reçues, la location courte durée n'est pas forcément plus intéressante que la longue durée en 2023 car :

- les licences d'appartements touristiques sont de plus en plus dures à obtenir (et les copropriétés ont aussi leur mot à dire)

- l'abondance de l'offre crée de la vacance locative hors saison

- la fiscalité des revenus est beaucoup moins avantageuse (cf comparatif plus bas)

La courte durée offre tout de même une rentabilité supérieure à condition de réussir à obtenir la licence, ou bien de viser les bonnes villes. Les petites villes de province non concernées par les restrictions de l'Etat sur la courte durée, et avec des prix au m2 défiant toute concurrence, peuvent être une bonne solution.

Sinon une alternative intéressante pour contourner le problème de la licence touristique dans les grandes villes est celle de la location moyen terme (plus de 30 jours) sur un site comme Spotahome. C'est parfaitement adapté pour louer à des étudiants ou stagiaires étrangers, dans une ville qui s'y prête comme Valence ou Barcelone. Et cela permet de louer plus cher.

L'idéal, comme le font aussi beaucoup de français sur la Côte d'Azur, est un mix entre longue et courte durée pour booster la rentabilité si la location saisonnière est autorisée : louer aux touristes en été et à des étudiants le reste de l'année !

Les frais d'acquisition 💰

Tu devras prévoir trois types de frais :

Les frais de conseil : composés des frais d'avocat (entre 1 et 4%) ou de conseil immobilier + des frais d'agence immobilière (environ 3%).
Les frais relatifs au crédit : il faut rémunérer l’expert qui va évaluer la valeur du bien (on appelle ça la tasación, elle coûte en moyenne 500€, variable selon la taille de la propriété). Il faudra également signer le prêt bancaire devant un notaire. Une formalité qui coûte dans les 900€.
Les frais de notaire : minimum 1500€
L’ITP (Impôt sur la Transmission du Patrimoine) : c’est la part la plus importante des frais. Le taux varie selon la ville d’achat, car il est déterminé par les communautés autonomes. Il peut varier entre 4 et 11% du prix du bien.

Les conditions de financement 🏦

Peu de banques françaises acceptent de financer un bien situé hors de France. Celles qui ont des filiales en Espagne peuvent être une piste (le CIC Iberbanco, le Crédit Mutuel avec sa filiale Targobank, Boursorama…). Mais elles exigeront de solides garanties, soit le nantissement d’une assurance-vie, soit d’hypothéquer un bien que tu as intégralement terminé de rembourser.

Se faire financer en Espagne peut donc être à considérer. Le taux et l’apport demandé seront plus élevés mais la durée d’emprunt plus longue (jusqu’à 30 ans pour les non-résidents) et le montage du financement sera rapide. Les banquiers sont réactifs et mettent en moyenne une semaine pour délivrer un accord de principe.

Le bémol : les banques ne financent aux non-résident que 60% voire 70% maximum de la valeur du bien, hors frais de notaire. Il te faudra donc débourser environ 40 à 50% du coût total de l’acquisition de ta poche…Fais bien tes calculs en amont !

Un taux variable te sera très certainement proposé. Je te conseille de privilégier un taux fixe.

La fiscalité 💶

La fiscalité est assez simple : le taux d’imposition pour les non-résidents sur les revenus tirés de la location (IRNR) et celui sur les plus-values est le même : 19%.

La fiscalité des revenus immobiliers est particulièrement avantageuse comparée à la France, et assure un meilleur rendement locatif net, car on peut déduire de la base imposable :

- les frais courants (assurance, entretien, charges etc)

- ainsi que 60% du revenu en cas de location longue durée uniquement

La fiscalité de la location saisonnière est donc moins avantageuse mais c'est compensé par une forte rentabilité.

Tu auras aussi à payer l’IBI qui est l’équivalent de notre taxe foncière, à régler à la mairie locale. Son taux sera donc variable (entre 0,4% et 1,3%) et appliqué à la valeur cadastrale de la propriété. Globalement, l'impôt foncier est environ 3 fois inférieur à la France.

La taxe d'habitation, quant à elle, n'existe pas en Espagne.

Les sociétés qui peuvent t’accompagner dans ton projet 🤝

Voici quelques interlocuteurs francophones :

La société d’investissement locatif française clé-en-main Masteos a ouvert ses premiers bureaux espagnols cette année.
Leur équivalent australien, Prophero, a lui des bureaux en Espagne depuis un moment, et un cofondateur français
J’Achete En Espagne est un acteur reconnu
Si tu préfères une consultante indépendante, Christelle Beyet, est une française spécialisée sur la Costa Blanca et Costa del Sol. Elle partage du contenu très intéressant sur Linkedin.

Investir au Portugal 🇵🇹

Le Portugal attire de plus en plus les français par sa proximité, son climat, et son art de vivre. C’est le deuxième pays européen que nous plébiscitons.

Son économie est en nette amélioration : le taux de chômage y baisse et le pays bénéficie d’une des meilleures croissances de la zone euro (taux de 2,7%). Pourtant les prix y sont encore très abordables, surtout en dehors de Lisbonne.

Le marché immobilier s'est relancé très rapidement après la pandémie. Une hausse alimentée par une demande croissante (grâce au tourisme et aux incitations fiscales entre autres). Les investisseurs étrangers, qui constituent 40% du marché immobilier, ont fait flamber les prix :

Evolution des prix du logement au Portugal. Source : Immoneos.

Et ce que la courbe ci-dessus ne montre pas, c’est qu’entre mars 2020 et janvier 2022, les prix ont explosé de... 27,5% ! Un record en Europe.

Enfin, une nouvelle loi favorable aux propriétaires a été adoptée (éviction des locataires mauvais payeurs) ce qui rend l’investissement sûr en plus d’être rentable.

Toutefois, nous allons le voir, l’investissement au Portugal, en dehors de quelques zones ciblées, s’apparente plus à un investissement-plaisir qu’un investissement rationnel, car le potentiel de plus-value n’est pas garanti…

Les villes clés et la rentabilité espérée 🌆

Que ce soit pour de la longue ou courte durée, je te conseille de choisir une ville dynamique et touristique pour plus de sûreté et de liquidité.

Les biens dans le neuf sont souvent recommandés au Portugal pour la qualité de prestation supérieure qu’ils offrent.

Lisbonne et Porto : vers la fin de l’eldorado

Après Barcelone (31%), Lisbonne est la ville européenne qui remporte le plus de succès aux yeux des aspirants investisseurs français (22%).

Lisbonne et Porto sont les deux capitales économiques du pays et des destinations phares du tourisme portugais.

Les locations courtes durées y sont particulièrement recherchées, avec la possibilité de louer autour de 100€ la nuitée selon l’emplacement et la période. A Lisbonne, la location saisonnière est caractérisée par un fort taux d'occupation car l’offre hôtelière n’est pas énorme. On peut viser jusqu'à 12% bruts selon le quartier.

Mais la concurrence est rude. Et surtout, les restrictions sur la location Airbnb se développent, avec des "zones de contention" à Lisbonne et Porto. Les mairies ne délivrent plus de licence d’appartement touristique aux propriétaires.

En parallèle, la vague d'investisseurs étrangers (expatriation fiscale) a fait exploser les prix. Une envolée qui a bien rogné le rendement locatif en location longue durée en centre-ville : Lisbonne offre aujourd’hui 3 à 4% de rendement locatif brut en moyenne (à 5000€ du m2), et Porto 4 à 5% (à 3000€ du m2).

On se retrouve ainsi avec des villes dont l’immobilier est cher comparativement au revenu médian de la population qui est plutôt faible. Cela créé un risque d’effondrement.

Le gouvernement a été généreux pendant longtemps pour attirer les capitaux étrangers, mais il envisagerait désormais de revenir sur certains avantages fiscaux. Si cela arrivait, l’intérêt des investisseurs étrangers ralentirait, faisant ainsi baisser les prix. Les acquéreurs portugais ne pourront maintenir la demande, n’ayant pas les moyens de s’offrir l’immobilier local, surtout avec des taux variables sur fond d’inflation.

Si le potentiel de plus-value est compromis, il resterait néanmoins des affaires à faire sur le plan du rendement locatif à Lisbonne avec les colocations car la ville subit une grosse pénurie de logement.

Si tu ne souhaites pas attendre que le marché s’assainisse et que les prix retombent, tu peux te tourner vers des villes moins connues.

Braga et Setúbal : des pistes à explorer

Braga est située au nord du Portugal à 50km de Porto. C’est la 3ème ville du pays. Pourtant l’immobilier y est encore très abordable avec un prix au m2 de 1400€. Le rendement brut espéré est de 6,5% en centre-ville, et jusqu'à 9% hors centre, d’après Numbeo.

Surnommée la "Rome portugaise" en raison de son patrimoine culturel qui attire un tourisme grandissant, elle est bien desservie et sa population est en croissance. C’est la ville la plus jeune du pays. Braga attire également les grands groupes industriels et de construction et dispose d’un centre de nanotechnologies ainsi que d’infrastructures de qualité. Des atouts indéniables pour un investisseur.

Quant à Setúbal, située à 40mn de voiture au sud de Lisbonne, elle possède le 4ème port du pays, un bassin d’emploi tertiaire et industriel et quelques belles plages et des attractions naturelles. Autant d’opportunités de logement en meublés de tourisme ou d’affaires. La réhabilitation urbaine a transformé celle qui était autrefois considérée comme une ville laide et sale. D’après la conciergerie GuestReady, c’est une opportunité à saisir avec avec un appartement en centre-ville qui ne coûte que 1 500 € par mètre carré et un rendement locatif de 9,55 %.