# 14 - Se faire accompagner pour réaliser des investissements clés en main à 9% bruts

🗣 Interview d'investisseur : Thibaut

(Petit rappel : un ♥︎, commentaire ou partage sur ce post = un coup de boost pour la visibilité de cette newsletter. Ça prend une seconde et ça aide grandement. Merci d’avance !)

Hello les investisseurs/euses,

Et bienvenue aux petits nouveaux : nous sommes désormais 1111, ça commence à faire du monde 🙂

Maintenant que la communauté grandit, cela me donne l’opportunité d’échanger avec vous et il s’est passé plein de choses en seulement trois mois depuis le lancement :

• j’ai pu co-écrire des éditions en collaboration avec des newsletters que j’adore : Snowball et Les Pirates de l’Immobilier

• on m’a demandé de l’accompagnement / consulting en investissement locatif

• on m’a proposé d’enregistrer mon premier podcast pour raconter mon parcours (👋 Joana et merci !). L’épisode sort dans quelques mois, je vous préviendrai ici. C’était une très bonne expérience. Je ne peux que vous recommander de vous abonner au podcast Nous Les Investisseuses, qui fait un super taf pour inspirer et motiver les femmes à agir sur leurs finances personnelles.

• (teasing 🔥) cette newsletter va prendre une autre dimension bientôt car elle va pouvoir être diffusée à beaucoup plus de monde et avoir une édition supplémentaire monétisée, ce qui me permettra d’y passer plus de temps et vous apporter davantage de valeur. Je ne peux pas encore vous en dire plus mais une grosse annonce arrive…

• je prévois aussi de faire enfin la promo des Pépites, que je n’ai jamais vraiment faite jusqu’ici à part le post de lancement (qui a touché plus de 45 000 personnes sur Linkedin, preuve de l’intérêt croissant pour le sujet). Je compte partager du contenu sur l’immobilier locatif plus régulièrement sur mes réseaux sociaux, Twitter et Linkedin (et peut-être TikTok un jour, qui sait). N’hésitez pas à me suivre. Je ne promets rien sur la fréquence, car j’ai peu de temps, mais maintenant que je l’ai annoncé cela devrait me forcer à m’y mettre !

• et surtout, le plus important pour moi : je me suis éclatée à rédiger ces éditions sans faillir chaque dimanche (même si c’était parfois à des horaires improbables après un weekend chargé) et j’ai été récompensée par énormément de messages d’encouragements de personnes qui apprécient le contenu et ont envie de passer à l’action !

J’ai ainsi échangé avec de nombreuses personnes inspirantes.

Parmi elles, Thibaut, un abonné, qui a gentiment accepté de nous raconter son expérience d’investisseur immobilier, suite à mon appel à témoignages.

Tu l’auras compris, c’est donc de lui que nous allons parler dans cette édition, la deuxième de mon format “interview”.

Installe-toi, prends un café/whisky/ce que tu veux, et découvrons tout ça ensemble !

Avant cela, comme d’habitude, la petite page de pub pour rappeler aux lecteurs invités que c’est le moment de s’abonner :

Et si tu es déjà abonné(e) il te suffit d’un clic ici pour en faire profiter quelqu’un d’autre 👇

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SOMMAIRE

• L’Actu de la Semaine : une nouvelle déclaration à remplir par les propriétaires immobilier 👀

• [Interview] Se faire accompagner pour réaliser des investissements clé en main : le retour d’expérience de Thibaut 🗣

• Les Pépites de la semaine 💎

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L’Actu immo de la Semaine 👀

Cela faisait longtemps que l’Etat n’était pas venu nous proposer une belle petite lourdeur administrative dont il a le secret 🙂

Nous voilà servis : depuis le 1er janvier, les 34 millions de propriétaires immobiliers en France - particuliers ou entreprises - ont l’obligation de déclarer la situation d’occupation de leurs bien avant le 1er juillet. Ils devront dire pour chacun de leurs biens s’il s’agit de leur résidence principale ou secondaire, et si le bien est loué et à qui. Tous les biens sont concernés, même les biens vacants, les parkings ou encore les caves.

Image Le Figaro

Le but est simple, il s’agit d’aider la DGfiP (Direction Générale des Finances Publiques) à mieux vous répertorier…pour mieux vous taxer, tout simplement !

Comment effectuer cette déclaration ? Il faut se connecter sur son espace personnel sur le site des impôts et cliquer sur “Gérer mes biens immobiliers”. Visiblement ça marcherait assez mal d’après les premiers retours de propriétaires qui ont fait la déclaration. Les données pré-remplies sont parfois erronées, par exemple. Espérons que le site soit vite optimisé.

La bonne nouvelle c’est que le formulaire papier qu’on recevait avant n’existe plus et que la démarche est dématérialisée. La mauvaise c’est que dorénavant c’est au propriétaire d’y penser spontanément.

Si comme moi tu souffres d’une phobie administrative et que tu as la flemme, sache qu’en cas de non-déclaration tu t’exposes à une amende de 150€.

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[Interview d’investisseur 🗣] Investir en immobilier locatif via des sociétés d’investissement clé en main

Thibaut est comptable et il a commencé à investir en 2021. Je trouve son expérience intéressante car il a réalisé deux investissements en peu de temps, à chaque fois avec une entreprise différente qui l’a accompagné de A à Z, et sur un type de bien différent.

Je trouve que ses investissements sont plutôt réussis sur le papier, car les chiffres sont bons pour de l’investissement clé en main. J’ai apprécié le fait qu’il prenne du recul et mette aussi en avant les côtés négatifs de chaque investissement lorsqu’il me les a racontés.

Si jamais tu cherches un comptable qui comprenne le monde de l’investissement pour t’accompagner, n’hésite pas à me demander et je te mettrai en relation avec Thibaut.

Thibaut, peux-tu te présenter ?

Thibaut, 28 ans, bordelais d’origine, comptable sur Paris (passage du diplôme d’expertise comptable en cours, ça serait donc un plaisir de t’accompagner toi et ta communauté sur ces sujets immos ) et passionné d’investissement depuis 2021. Cette année là a été pour moi un vrai déclic. J’ai commencé à voir concrètement l’intérêt des investissements et la puissance des intérêts composés.

Je me suis beaucoup renseigné, sur les sujets immobiliers (croiser des cas pratique par le biais de mon métier a été un bon accélérateur) et financiers au sens large (merci Snowball !).

J’ai alors commencé par faire un arbitrage complet sur mes quelques économies (j’étais plus ou moins à 0% risqué et je suis passé à environ 80% !) et j’ai restructuré la gestion de mes finances, c’est-à-dire l’allocation de mes revenus futurs, soit plus simplement mon salaire (oui, pas trop de miracle au début !).

L’objectif était et est toujours d’investir le plus possible, avec un petit péché mignon pour l’immobilier (merci le levier bancaire) !

Peux-tu nous détailler tes deux investissements à date et nous donner les chiffres de chacun ?

1/ J’ai commencé par un appartement en colocation à Evry (91).

J’en ai fait l’acquisition en juin 2021 via la société Masteos, et je l’ai acheté en nom propre pour du LMNP.

Les chiffres clés 📊 :

• Prix d’achat : 232 K€ (foncier + agence + notaire + travaux)

• Financement 110% sur 25 ans + 12 mois de différé.

• Location d’un box à partir de juillet 2021 pour 80€/mois

• Location de la colocation 4 chambres à partir de mai 2022 (fin des travaux décembre 2021 et beaucoup de mal à trouver des locataires sur début d’année 2022).

Revenus et charges :

• Actuellement les 4 chambres sont louées, 420€ CC chacune.

• Soit un total de loyers de 1 760€, pour une mensualité d’emprunt de 910 €.

• Mais aussi des charges de copropriété de 280 €/mois + 100 €/mois de Taxe foncière.

Les ➖ de l’investissement :

• Pur rendement locatif grâce à la colocation mais pas de plus-value possible à la revente. Au max, je vendrais la rentabilité donc 220 K€ l’appartement (capital restant du à date 228 K€)

• Charges de copropriété qui grignotent significativement la rentabilité nette.

2/ Ensuite, j’ai acheté à immeuble de rapport à Perpignan (66)

C’est tout récent et certains lots sont donc encore en travaux.

J’en ai fait l’acquisition en décembre 2022 via L’investisseur Immo (un chasseur local). Cette fois j’ai fait l’acquisition en SCI IS + Holding.

Les chiffres clés 📊 :

• Prix d’achat : 450 K€ (foncier + agence + notaire + travaux)

• Financement 110% sur 25 ans + 24 mois de différé.

• 4 lots : 3 lots d’habitation + 1 local commercial.

Revenus et charges :

• Le local commercial est actuellement loué 350 € HT. 1 des appartements d’habitation est actuellement loué 550 € CC

• Les travaux des 2 autres lots d’habitation viennent tout juste de débuter : 1 lot de 98m² sera exploité, après création d’une 4^e chambre en colocation pour 1 400€ CC. 1 lot de 38m², qui sera exploité en LCD après une belle rénovation : revenus estimés : 1 200€/mois.

• Loyers estimés annuels entre 40 et 42 K€, soit une renta brute de 9%.

Les ➖ de l’investissement :

• Des frais de chasse significatifs (80 K€)

Bravo pour avoir enchaîné deux beaux projets en assez peu de temps ! Quel a été ton déclic pour passer à l’action et te lancer dans l’immobilier locatif ?

Comme beaucoup, je pense que la période de Covid, et surtout les premiers confinements, m’a permis de prendre du temps pour moi et de me poser des questions sur ce que je souhaitais faire dans 10, 15 ans, et où je souhaitais être. Le premier confinement est également arrivé lorsque j’avais 25 ans, je venais de terminer ma première année de CDI. C’est, je pense, aussi souvent à cette période-là, post cursus scolaire, que nous nous projetons plus facilement.

Quels sont tes objectifs avec l’investissement immobilier ?

De part mon activité professionnelle (salarié dans un cabinet d’expertise comptable), je suis régulièrement en contact avec des clients qui ont des investissements immobiliers en cours, de la gestion d’actifs (que ce soit en propre ou via holding). L’investissement, la gestion financière, sont des domaines qui m’ont toujours intéressé. Pourvoir suivre des cas concrets via les projets de mes clients a surement été un plus aussi. Dès que possible j’essaye alors d’investir.

D’une part me lancer dans de nouveaux projets me plait beaucoup et la possibilité de développer un patrimoine pour sécuriser ma retraite et surtout ma famille sont mes premiers objectifs.

Le second objectif, qui arrivera selon la pertinence de mes investissements et qui sera la cerise sur le gâteau, sera de pouvoir anticiper de manière très significative mon âge de départ à la retraite (objectif 50 ans max). Evidemment lorsque l’on se lance dans les investissements, on devient vite accros aux projets et je pense donc qu’il n’y a pas réellement de retraite pour les investisseurs. Je continuerai donc toujours à gérer et développer de nouveaux projets. Cependant l’objectif est de vite sortir du régime « général » métro/boulot/cimetière et de pouvoir gérer son temps en fonction de ses projets.

Avais-tu des freins, des craintes, au départ ?

J’ai un profil plutôt très risqué. Je n’ai donc pas eu de peur ou crainte particulière. Le seul élément à gérer a été d’expliquer et argumenter mon projet auprès de ma famille qui elle a, de manière générale, une forte aversion au risque. Mais ce n’est pas négatif ! Je pense même que ça m’a plutôt aidé, en me poussant à bien vérifier tous les points du projet pour les rassurer.

Pourquoi avoir fait appel à une société clé en main pour ta première acquisition ? Est-ce elle qui t’a orienté vers le mode d’exploitation en colocation ?

Pour mon premier investissement immobilier ma situation était assez simple :

• je savais que j’avais une capacité d’emprunt car j’étais en CDI

• je savais que l’immobilier était le meilleur placement afin de bénéficier de l’effet de levier

• cependant je n’avais aucun « pro » de l’immo parmi mes proches. Je ne voulais donc pas me tromper sur chacune des étapes.

J’ai donc fait le choix de passer par une société clé en main qui m’a accompagné dans le projet de A a Z. Tout n’a pas été parfait, mais en prenant du recul, je pense que c’était un bon moyen de prendre de l’expérience sur chaque étape de l’investissement.

Concernant le choix de la colocation, c’est tout simplement parce que c’était la catégorie d’investissement la plus rentable proposée par la société clé en main. Mon objectif étant d’enchainer les investissements immo, je me devais d’opter une opération rentable.

Comment expliques-tu le temps que ça t’a pris (5 mois) pour trouver des locataires pour cette colocation ?

De part mon activité pro et ma situation géographique (Paris) je manquais cruellement de temps pour tout gérer. C’est aussi pour cela que j’avais choisi une société clé en main. Je leur ai donc laissé aussi la gestion locative. Cependant ils n’étaient pas trop réactifs, ne faisaient pas assez d’efforts à mon gout, cela peut expliquer la difficulté à trouver des locataires. Il faut également ajouter le timing : nous sommes dans une ville étudiante et le bien est arrivé sur le marché en janvier. Pas idéal pour remplir une colocation de 4 chambres. Heureusement j’avais un différé jusqu’au mois de mai suivant (d’ailleurs le mois d’installation des locataires !)

Pourquoi as-tu souhaité partir sur un immeuble de rapport pour ta deuxième acquisition ?

Pour cette seconde opération, l’objectif était de trouver un immeuble car je voulais diversifier mon risque en ayant plusieurs lots à location. Le choix de diversifier également les stratégies d’exploitation était un plus. Cela permet à la fois de tester l’efficacité des différentes stratégies et aussi de stimuler un peu la rentabilité.

Pourquoi avoir fait le choix du montage SCI + holding pour cet immeuble ? On entend tout et son contraire sur ce type de montage. En tant qu'investisseur et expert-comptable tu devrais pouvoir nous éclairer. La SCI est-elle vraiment pour tout le monde ? Si non dans quel cas est-elle pertinente ? Et pourquoi l'intégrer dans une holding ?

Très bonne question ici ! Evidemment pour mettre en place ce montage mon activité m’a beaucoup aidé (rien qu’au niveau des frais de création…) mais aussi, je peux dire un grand merci à mon banquier. J’ai en effet la chance d’avoir un banquier de qualité, qui comprend mes projets et qui me fait confiance. Il a alors pu présenter mon dossier à son comité de la bonne façon et c’est grâce à lui que le montage est passé.

NB : en effet, aujourd’hui il est vraiment difficile de réaliser ce type de montage sans avoir une situation financière très exceptionnelle ou un historique d’investissement très performant.

Concernant la raison de ce choix, elle est assez simple : comme précisé plus haut, mon objectif sur le long terme est d’enchainer les investissements, je suis donc dans une logique de réinvestissement, je ne souhaite pas utiliser la création d’argent généré par ces investissements pour partir en vacances ou en tout cas pas tout de suite ! Dans ce cas, il est préférable d’encapsuler les investissements dans des sociétés à l’IS, sociétés dans lesquelles l’imposition sera nettement inférieure à une imposition en tant que particulier. De plus l’immeuble en question contient un local commercial loué et des appartements d’habitation, de ce fait, je ne pouvais pas utiliser le régime du LMNP pour l’ensemble du bien (NB : le régime LMNP est toujours celui que je préconise en premier pour des néo investisseurs immobilier). Voila ce qui m’a fait pencher pour la SCI IS.

Ensuite pour la holding, elle prend justement tout son sens lorsque l’on est dans une logique de réinvestissement. En effet, nous allons pouvoir, à terme, faire remonter librement, sans imposition, le cash excédentaire de la première SCI dans la holding et la holding pourra alors utiliser ce cash en apport pour lancer un nouveau projet immo par exemple. C’est un véritable outil patrimonial permettant d’avoir une seule société qui détient 100% des autres sociétés d’investissements (ça peut être de l’immo, de la bourse ou tout autre business).

Evidemment, ce n’est pas nécessaire de faire un tel montage dans certains cas, pourquoi ?

• Il y a tout d’abord des frais de structure importants : création des sociétés, frais comptables et juridiques annuels… On peut donc oublier un tel montage pour des opération immo inférieures à 300 K€ à mon sens.

• C’est un montage lourd, rarement apprécié/compris par les banques. Cela complique la préparation du dossier bancaire de leur côté. Il est malheureusement possible de tomber sur un banquier ne le maitrisant pas, qui préférera alors passer son tour.

• Si on souhaite réaliser 1 ou 2 investissements immo dans sa vie, aucun intérêt non plus de créer un tel montage.

Quelles sont les plus grandes difficultés que tu as dû surmonter dans tes projets ?

Les délais… difficile de maitriser les délais bancaires, les délais des artisans… Mais l’important est d’avancer et de faire en sorte de se prémunir de ces risques en négociant des différés bancaires, ce que j’ai pu faire sur les deux projets. Pour le moment j’ai de la chance, je n’ai aucun problème de « structure » sur les deux biens immo.

As-tu l'intention de continuer les investissements par la suite ? 

Je pense que tu as une petite idée de la réponse maintenant ! La réponse est oui bien sur ! Je continuerai autant que possible !

Un grand merci à toi Thibaut pour avoir joué le jeu et pour ta transparence !

🚨Avis aux amateurs🚨

Si toi aussi tu as envie de raconter ton expérience d’investisseur/euse pour inspirer la communauté ou bien que tu es expert en immobilier locatif (ou activité connexe) souhaitant partager ses conseils, n’hésite pas à m’écrire en réponse à ce mail.

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Les Pépites de la semaine 💎

On termine avec les Pépites de la semaine, trois biens rentables repérées dans ma veille hebdomadaire.

N’oublie pas qu’il ne s’agit pas d’un conseil en investissement et qu’il est de ta responsabilité de vérifier les informations de chaque projet et leur adéquation avec tes attentes. Je n’ai aucun lien avec les vendeurs et aucune information supplémentaire vs celles affichées publiquement. Les images sont cliquables pour retrouver l’annonce en ligne, sauf la dernière.

C’est tout pour aujourd’hui.

Bonne semaine et à dimanche prochain 👋🏻

Mylène