# 16 - Investir dans un coliving : une niche rentable ?
Comment profiter de cette nouvelle tendance d'habitat partagé ? 🛌
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Hello,
Il y a quelques semaines, je te partageais dans ma newsletter un bon plan off market pour investir dans une colocation à Créteil.
Certains d’entre vous ont manifesté leur intérêt, mais finalement l’appartement a reçu une offre d’achat par Colonies.
Si tu n’as jamais entendu parler de cette startup, c’est la pionnière française du coliving.
Et si tu n’a jamais entendu parler du coliving, cela tombe bien, c’est notre sujet de la semaine.
Le coliving est une tendance assez récente mais grandissante de l’habitat partagé. Sorte de colocation next level, elle revisite la vie en collectivité avec des espaces communs de qualité et des services.
En mai dernier, Colonies a levé un milliard d’euros pour loger en coliving 10 000 jeunes actifs dans les grandes métropoles européennes, preuve que ce type d’habitat a de l’avenir.
L’année dernière, j’ai moi-même failli investir dans une grande maison pour créer un coliving de 9 chambres.
Finalement, je n’ai été au bout du projet, mais cela m’a permis de bien me renseigner sur ce type d’habitat, ses avantages et inconvénients pour le bailleur, les critères pour le choisir et la rentabilité à en attendre.
Je vais donc te partager cette semaine ce que j’ai appris sur le sujet.
Mais avant toute chose, n’oublie pas de t’abonner pour recevoir les prochaines éditions :
SOMMAIRE
L’Actu de la Semaine : le prêt immobilier subventionné par ton patron 👀
Investir dans un coliving : une niche rentable ? 🛌
Les Pépites de la semaine 💎
L’Actu immo de la Semaine 👀
Ce n’est pas vraiment une actualité récente mais je suis tombée dessus cette semaine sur Linkedin, dans ce post de Diane Bokobza.
Je ne savais pas mais il existe un organisme, la SOFIAP (Société Financière pour l’Accession à la Propriété), filiale de la Banque Postale, qui propose aux entreprises une solution pour subventionner les prêts immobiliers de leurs salariés.
Ce dispositif, encore méconnu, est très intéressant car il permet à la fois aux entreprises de renforcer leur attractivité/fidélisation et travailler leur marque employeur, et aux salariés de trouver une solution de crédit dans un contexte bancaire plus que tendu. Il apporte ainsi une réponse à la problématique de l’accession des jeunes à la propriété.
Ainsi, les entreprises peuvent aider leurs salariés à devenir propriétaire de leur résidence principale en prenant en charge partiellement les intérêts de leur prêt immobilier.
Contrairement à d’autres aides, elle s’adresse à tous les salariés sans conditions de ressources.
La SOFIAP a mené une étude qui résume bien sa dimension gagnant-gagnant :
Elle serait en pourparlers avec le Gouvernement afin que cette aide apportée par l’entreprise puisse être exonérée des charges sociales et fiscales, au même titre que d'autres avantages sociaux.
Bon à savoir : il existe des agences un peu partout en France. Les conseillers se déplacent même directement sur ton lieu de travail pour t’aider à monter ton dossier.
Tu sais maintenant vers qui te tourner si tu as besoin d’aide pour ton crédit !
D’après leur site, l’investissement locatif serait aussi concerné. A vérifier…
Investir dans un coliving, c’est rentable ? 🛌
On l’a vu dans cette précédente édition, la colocation offre de nombreux avantages pour un(e) investisseur/euse (rénover pour améliorer la valeur patrimoniale, bénéficier de la fiscalité plus clémente de la location meublée, d’une rentabilité boostée avec un ratio loyer vs surface très intéressant…).
Le marché du coliving, arrivé en France depuis les USA à la fin des années 2010, est différent de celui de la colocation, qui est lui bien saturé dans certaines villes.
D’ailleurs, toujours sur Linkedin, j’ai trouvé sur ce post d’Alexis Tacquard une étude très intéressante de la tension locative en colocation étudiante. Il a analysé les grandes villes étudiantes pour établir un classement des villes avec le plus grand nombre de colocataires potentiels par annonce.
Pour cela, il est parti d’un chiffre : 30% des étudiants préféreraient vivre en coloc plutôt que dans un studio. Il a ensuite pris le nombre d’étudiants par ville et appliqué ce ratio. Et comparé ainsi le nombre de candidats potentiels à la coloc avec le nombre d’annonces de coloc disponibles sur Leboncoin.
On découvre de grandes disparités et la confirmation d’une intuition : dans les grandes villes avec des centaines de candidats par annonce (Lyon, Paris, Bordeaux…), le prix au m2 est très élevé, donc la rentabilité potentielle est faible. A l’inverse, dans les villes avec un prix au m2 encore accessible (Brest ou Saint-Etienne), il y a beaucoup moins de candidats et il faut pouvoir se démarquer quand on propose une coloc.
Tu l’auras compris, pour réussir ton investissement en colocation, il te faudra proposer un bien irréprochable dans un emplacement stratégique.
Les inconvénients des colocations pour les investisseurs
Si les colocations bien choisies restent très rentables, il y a tout de même des points de vigilance à prendre en compte avant de te lancer dans ce type d’investissement :
Ne pas rater le coche sur la période de mise en location : on loue facilement l’été en prévision de l’année scolaire, mais si on le laisse passer cela devient plus compliqué de retrouver des locataires en fin d’année. Si un locataire part en milieu d’année, c’est vite la panique…Et le turnover est justement facilité par la disponibilité de chambres en colocation toute l’année.
Des locataires plus volatiles et moins soigneux : dans une colocation, les habitants ont tendance à rester moins longtemps que dans un studio (mauvaise entente avec les autres colocataires par exemple) et à en prendre globalement moins soin (car moins le sentiment d’être vraiment “chez soi”, plus d’occasions de faire des fêtes tous ensemble…).
Des conflits à gérer : les colocataires vivent ensemble par défaut, pour se loger à moindre coût plus que par envie de créer une communauté. Il n’est donc pas rare qu’un propriétaire se retrouve au milieu de conflits liés au paiement du loyer ou à des problèmes de vivre ensemble qu’il ne devrait pourtant pas lui incomber de gérer (conflits de ménage, de fêtes, d’invités, querelles de frigo, etc). Tu peux te retrouver à devoir faire la “police” malgré toi face à des colocs d’étudiants en première année…
Une concurrence accrue : les colocs, prisées des investisseurs, commencent à devenir victimes de leur succès dans certaines villes
Tu aimerais bénéficier de la belle rentabilité d’une colocation mais avec une typologie de locataires plus facile à gérer, un fort taux d’occupation, et une concurrence moins rude ?
Tu peux faire le choix de te démarquer, en conservant le principe d’un habitat partagé pour plus de rentabilité, mais en séduisant une clientèle plus exigeante et avec plus de moyens : les jeunes actifs.
Et le produit idéal pour cette cible, c’est le coliving.
En quoi le coliving est différent d’une colocation classique ?
Le coliving, c'est une nouvelle forme de colocation plus “branchée” inspirée des hôtels, avec un large panel de prestations comprises dans le prix comme le ménage, les charges, internet, Netflix, ou encore la maintenance des équipements.
C’est une sorte de “rebranding” de la colocation pour en retirer toutes les connotations négatives et les tracas. Le coliving est sa version “all inclusive” et plus haut de gamme, souvent dans des plus grands espaces et avec des équipements stylés (salle de sport, buanderie, terrasse, etc). La déco est sympa et travaillée (exit le pack scandinave EasyMobilier des colocs), les services proches de ceux d’un hôtel.
Il s’adresse à des personnes avec plus de moyens, qui optent pour l’habitat partagé non pas par défaut pour faire des économies, mais véritablement par choix pour une expérience de vie qualitative en communauté, rencontrer des gens, et profiter d’un logement de meilleure qualité pour le même prix. La dimension communautaire est cruciale, là où la colocation est plus fonctionnelle. Le coliving propose de vivre en “tribu connectée” et répond pleinement aux attentes d’une nouvelle génération qui privilégie le lifestyle et l’expérience à la propriété.
C’est un mode d’habitat particulièrement adapté et apprécié par des personnes en transition : déménagement dans une nouvelle ville, séparation et besoin de retrouver du lien social, quête de sens, digital nomads, etc. Ce sont plutôt des trentenaires et des jeunes actifs.
Après les confinements, il a logiquement explosé. De nombreux jeunes actifs dans les grandes villes, blasés de leur petit appartement sans extérieur, se sont intéressés au coliving pour combler leur envie de jardin, de grands espaces, et de briser la solitude. C’est le cas de Clara, cette habitante de La Casa qui raconte pourquoi elle a fait ce choix et en quoi le coliving est avantageux, en offrant le bon compromis entre vie en communauté dans une grande maison et espaces privés appréciables.
En bonus, le coliving favorise un mode de vie plus responsable, puisque l’habitat partagé réduit fortement les émissions de carbone, ce qui séduit aussi bien des investisseurs (c’est plus écolo de rénover une immense maison que 10 studios !) que des locataires.
Enfin, il répond à la crise du logement tout en transformant la manière d’habiter dans les grandes villes, rompt les codes de l’habitat partagé traditionnel, et offre plus de modernité et de flexibilité.
Quels rendements peut-on attendre d’un coliving ?
Le coliving prend tout son sens dans les grandes villes où se loger est difficile et où le besoin de lien social est fort. Il concerne donc souvent des logements avec un prix du foncier plutôt élevé. Même si généralement les maisons, comme celles de La Casa, sont situées dans des villes du Grand Paris légèrement excentrées, pour un prix (un peu) plus accessible, mais toujours bien desservies en transports.
Néanmoins, un coliving peut aussi très bien fonctionner dans une grande ville étudiante peu chère au mètre carré, comme alternative à la colocation pour une population étudiante plus aisée et plus exigeante.
Dans tous les cas, la rentabilité à en attendre est bonne car le coliving fait face à une énorme demande locative (en moyenne dix postulants pour une chambre chez Colonies ou La Casa) et les loyers s’envolent. L’offre disponible, même si elle a fortement progressé, reste encore limitée. Le marché potentiel est important puisque 10 millions de personnes vivent seules en France (chiffres de 2019).
Globalement, le coliving demande aux investisseurs un budget plus conséquent qu’une simple colocation, avec des finitions plus élevées, des équipements plus complets, des travaux pour réaménager les pièces de vie, et de plus grandes surfaces. Pour une bâtisse en périphérie de grande ville, on tourne autour du million d’euros en moyenne en comptant les rénovations. Même si les loyers par chambre suivent à la hausse, cela reste un tout petit peu moins rentable sur le papier qu’une colocation en terme de rendement locatif pur. Néanmoins, quand on prend en compte le taux d’occupation (99,1% en moyenne pour les Casa par exemple), le turnover moins régulier, et la qualité des locataires, on s’y retrouve sur la rentabilité globale et les atouts du projet.
Au vu des tickets d’entrée élevés, les acteurs du coliving en France sont aujourd’hui majoritairement des gros opérateurs (startups et institutionnels), qui s’appuient sur des levées de fonds. Les rendements promis à leurs investisseurs sont autour de 5% nets. Ces derniers ont l’esprit libre puisqu’ils laissent le gestionnaire s’occuper de tout, ils signent un bail commercial avec lui et leurs flux de trésorerie sont garantis.
Toutefois il reste de la place pour les investisseurs particuliers qui voudraient créer leur propre petit coliving, avec des moyens, de la créativité, de l’ambition et de bons prestataires dans leur réseau (ménage, gestion locative). Ils n’ont généralement pas peur des travaux (les grandes surfaces à rénover et ré-agencer intégralement sont les plus intéressantes) et s’orientent plutôt vers ce qui s’apparente à des super-colocations améliorées, inspirées des coliving, dans des villes étudiantes ou de taille moyenne. Cela permet de concilier fort rendement (autour de 10% bruts, parfois plus) et budget global du projet plus accessible (entre 300 et 600k€). Les services proposés seront plus limitées et la gestion plus “artisanale” mais l’esprit du coliving est là. Dans la majorité des cas c’est, en fait, une colocation enrobée dans un concept créatif.
Quelles bonnes pratiques pour réussir son investissement en coliving ?
Il n’y a pas de secret en immobilier : pour s’assurer d’être rentable et se retirer un maximum de charge mentale, il faut proposer des biens de qualité pour attirer les meilleurs locataires. Je te l’ai répété régulièrement dans mes éditions 🙂
C’est évidemment valable pour le coliving. Pour qu’un coliving fonctionne bien, il faut fidéliser les habitants avec une expérience à la hauteur, et faire en sorte qu’ils s’entendent à merveille.
1/ Sélectionner stratégiquement les habitants selon leurs profils et créer des communautés soudées 🫶
Le coliving, c’est avant tout des gens qui partagent l’envie de vivre une expérience humaine collective.
Afin de créer une bonne ambiance qui réponde aux attentes de chacun, pense bien à questionner tes futurs locataires sur leurs attentes et leur mode de vie. Contrairement à un logement classique, dans lequel tu vas t’intéresser uniquement à leur situation financière et à leur solvabilité, dans un coliving, tu dois veiller à choisir des personnes qui vont vivre ensemble en harmonie, et qui seront heureuses de rester longtemps car elles apprécient leurs colocataires. Cet aspect est important aussi dans une colocation mais c’est un peu moins “grave” si les profils sont différents car le turnover est inévitable chez les étudiants de toute façon.
Dans un coliving, tu t’adresses aussi (et surtout) à des jeunes actifs, qui sont voués à rester jusqu’à quelques années. Plus ils seront à l’aise avec les autres locataires, plus tu les fidéliseras sur la durée. Vérifie donc en priorité que leurs horaires de travail soient compatibles, pour ne pas qu’ils se “dérangent” au quotidien. Ce ne serait pas idéal, par exemple, de faire cohabiter un veilleur de nuit avec un boulanger dans la chambre d’à côté, qui pourraient mutuellement se réveiller au vu de leurs horaires décalés. Idéalement, si tu peux privilégier des profils qui se ressemblent (âge, fumeurs ou non, adeptes des fêtes ou non, etc) cela facilitera les choses. Certains propriétaires favorisent même la cooptation entre les habitants.
Pour aller encore plus loin, tu peux regrouper des personnes ayant des centres d’intérêts communs. C’est par exemple ce que fait La Casa dans des coliving thématiques, ce qui leur permet de se démarquer aussi avec un positionnement fort. Il existe la Casa des sportifs (avec sa salle de sport), la Casa du Cinéma (avec sa propre salle de ciné), la Casa des chefs (avec son potager et sa cuisine extérieure), etc.
On peut imaginer dans les prochaines années le développement de coliving mixant espaces de vie et de coworking, s’adressant à des jeunes entrepreneurs ou des équipes en startup.
Une autre variante possible pour te démarquer, qui selon moi à de l’avenir : le coliving de seniors. On peut aussi envisager la même chose pour les familles mono-parentales.
Tu peux aussi concevoir des coliving avec un positionnement niche adapté à une cible bien précise. Je verrais bien un coliving ultra luxe avec service de conciergerie inclus pour des cadres aisés (pressing, coach sportif, livraison de repas, vélo électrique, etc). Je ne sais pas si ça existe mais je suis sûre que ça cartonnerait.
Bref, les possibilités sont énormes…
2/ Prévoir des équipements à la hauteur dans les gros coliving avec beaucoup d’habitants 🖥
Les personnes qui choisissent le coliving sont souvent prêtes à payer plus cher pour bénéficier d’avantages qu’elles n’auraient pas si elles vivaient seules dans un petit appartement :
de la convivialité certes, mais aussi :
des grands espaces (jardin, grand salon, parfois même un espace de coworking, etc)
une vie facilitée et plus de confort à moindre coût (logement proche des transports, tout inclus et partagé jusqu’à l’abonnement Netflix)
Il ne faut donc pas lésiner sur le niveau de services offert pour ne pas les décevoir. Le coût d’opportunité de renoncer à un logement rien qu’à soi ne doit pas s’avérer élevé pour le locataire.
Ainsi, personne ne va apprécier vivre dans un coliving où l’espace commun est minuscule. Autant dans une colocation étudiante, le locataire va rechercher avant tout à faire des économies sur son logement et donc ne pas s’en formaliser si la (petite) cuisine fait aussi office de salon (une technique d’ailleurs souvent utilisée par les propriétaires pour gagner de l’espace, maximiser la rentabilité, et éviter les fêtes). Autant, dans un coliving, on va justement payer plus cher pour avoir un grand salon partagé parfaitement décoré, que l’on n’aurait pas eu dans un appartement seul.
Les coliving les plus haut de gamme sont d’ailleurs généralement mis en place dans des maisons. Si on accepte de vivre avec 5, 6 voire 10 inconnus, il faut au moins que l’environnement soit particulièrement attractif, et qu’on puisse en échange profiter d’un grand jardin et faire des barbecues le week-end tous ensemble.
Attention donc, si tu envisages de créer un grand coliving de 10 chambres, à prévoir des atouts “compensatoires” en conséquence. Il ne faut pas que ce soit l’usine mais un vrai lieu de vie qualitatif et une expérience confortable pour tous.
N’oublie pas de préserver aussi l’intimité de chacun : pour un loyer plus élevé qu’un studio, chaque locataire s’attend à avoir sa propre salle de bain dans un coliving. Ou a minima, si c’est une salle de bain partagée, elle doit l’être avec le moins de personnes possible. Souvent, la tentation est grande chez les investisseurs d’exploiter le moindre mètre carré de surface possible et de créer le maximum de chambres, mais ils oublient l’importance des salles de bain/eau. Il vaut mieux créer une chambre de moins mais les louer facilement, que chaque locataire ait un confort maximal, et reste plus longtemps.
C’est d’ailleurs une des raisons qui m’ont fait abandonner mon projet de coliving de 9 chambres : la rentabilité sur le papier était incroyable, mais je n’avais pas la possibilité d’offrir à chaque chambre sa salle de bain, et l’espace extérieur (petit patio) était trop réduit pour le nombre d’habitants prévu. Je ne me voyais pas entasser des gens pour faire de la rentabilité, sans leur offrir une expérience de confort optimal. Dans la ville étudiante en question où les coliving fleurissaient (et se développent toujours), mes chambres à louer n’auraient clairement pas été à la hauteur face à la concurrence.
3/ Inclure le ménage une à deux fois par semaine 🧹
C’est généralement attendu (et même indéniable) dans un coliving de toute façon, et c’est une double bonne idée.
Déjà pour offrir un service apprécié par ta cible et renforcer l’aspect “clés en main” du logement, tout en supprimant une source de conflits. Mais aussi parce que la personne qui va faire le ménage va pouvoir t’alerter sur ce qui se passe à l’intérieur de la maison et veiller à ce qu’elle reste bien entretenue. Par exemple, elle peut constater un besoin de réparation que les locataires n’auraient pas pensé à te signaler, et qui pourrait s’aggraver avec le temps.
Trouver un prestataire de ménage qui peut facturer en auto-entreprise sur les sites de petites annonces est assez simple. Personnellement, je préfère toutefois m’en faire recommander pour m’assurer de la qualité de la prestation et d’avoir une personne de confiance à un prix qui reste raisonnable.
4/ Anticiper la revente 🏠
Le coliving, de par son agencement, est un bien atypique. A la revente il est forcément moins liquide qu’un bien classique. Qui voudra d’une maison avec 7 chambres et 7 salles de bain ?
Ta cible d’acquéreurs potentiels sera donc limitée aux investisseurs. Ce n’est pas grave en soi, mais il faut le savoir et s’attendre à un délai de revente potentiellement rallongé. Ou alors il faut prévoir un budget et une option de “réversibilité” : pouvoir facilement transformer le bien en plusieurs studios et le revendre à la découpe.
Il faut en tenir compte de ce paramètre dans sa réflexion.
Le coliving restera-t-il en forte croissance sur la durée ou n’est-il qu’une tendance éphémère ? Seul l’avenir nous le dira…
Les chiffres sont en tout cas très encourageants : d’après une étude du cabinet Xerfi, le nombre de lits en coliving passera de 8300 (2021) à 24 000 d’ici 2025.
La démarche communautaire et à la mode, et la transformation des mode de travail et de vie (digital nomadism, coworking, remote, solopreneuriat et freelancing…) laisse entrevoir de belles perspectives pour ce marché. Les coliving qui tireront leur épingle du jeu seront sans doute ceux qui auront un positionnement très fort autour de leur communauté et proposeront une expérience vraiment différenciante.
Je reste convaincue du potentiel du coliving, mais je pense que pour un investisseur particulier, à petite échelle, il faut forcément revoir ses ambitions pour être rentable. Une super-coloc thématique, comme je l’évoquais plus haut, me semble plus adaptée et plus réaliste en terme de modèle économique.
Les Pépites de la semaine 💎
Cette semaine, j’ai inclus une Pépite en lien avec la thématique de l’article : un projet de coliving à Nanterre. Il faudra toutefois creuser son potentiel car je n’ai pas le détail du nombre de chambre qu’on peut créer ni de l’éventuelle marge de négociation. Exceptionnellement, je n’ai donc pas indiqué de rendement estimatif pour cette Pépite.
Les deux autres sont plus classiques, sur des budgets plus accessibles et de beaux rendements bruts.
Pour rappel, je n’ai aucun lien avec les annonces et ne vends absolument rien. Il ne s’agit pas non plus d’un conseil en investissement. Je te présente uniquement chaque semaine les biens qui sont remontés dans ma veille et m’ont paru intéressants à creuser. Il est de ta responsabilité de vérifier les informations de chaque projet et son adéquation avec tes attentes. Je n’ai pas plus d’information que celles présentées et t’invite à te rapprocher du contact affiché pour chaque bien qui t’intéresse.
Si tu as aimé cette édition, n’oublie pas que tu peux m’aider à diffuser mon travail en partageant cette newsletter à un(e) ami(e) :
À la semaine prochaine 👋🏻
Mylène