# 19 - Comment mettre toutes les chances de son côté pour obtenir son crédit immobilier ?
🗣 Interview d'expert : les meilleurs conseils de Jeremy, courtier
Hello les investisseurs/euses,
J’espère que vous avez passé un bon week-end.
Vous n’avez pas pu manquer la news de la faillite de la banque SVB (Silicon Valley Bank) aux Etats-Unis, banque des acteurs de la tech, qui a fait souffler un vent de panique sur les marchés (et les cryptos sont touchées aussi).
Un rappel de plus, s’il en fallait, que la diversification est clé pour les investisseurs.
Puisqu’on parle de banque, ce sera justement notre sujet de la semaine : comment convaincre sa banque et obtenir son prêt immobilier dans un contexte bancaire plus que tendu ?
Cela faisait longtemps que je ne vous avais pas déprimés avec l’actualité des crédits immobiliers... On l’a déjà vu dans de précédentes éditions, entre la poursuite de la hausse des taux et les normes HCSF, les difficultés d’accès au crédit sont croissantes et mêmes de bons dossiers sont refusés. La production de crédits a fortement diminué depuis le début de l’année.
Pour les investissements immobiliers, c’est encore plus compliqué que pour les autres emprunteurs, car la frilosité des banques est renforcée.
J’ai donc proposé à Jérémy Léonard, courtier en crédit et en assurances, d’intervenir dans cette édition pour nous donner toutes ses astuces afin de constituer le meilleur dossier possible et mettre toutes les chances de son côté pour obtenir son prêt.
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SOMMAIRE
L’Actu de la Semaine : les facteurs qui influent sur le prix d’un bien immobilier 👀
[Interview] obtenir son prêt immobilier en 2023 : les conseils de Jérémy, courtier 🗣
Les Pépites de la semaine 💎
L’Actu de la Semaine 👀
Comment définir la valeur d’un bien immobilier ?
C’est la probabilité d’un prix de vente en fonction de son environnement socio-économique et de ses caractéristiques intrinsèques.
Le Journal de l’Agence, publication à destination des professionnels de l’immobilier, a décomposé les facteurs physiques, juridiques et socio-économiques qui influent sur le prix de vente, pour déterminer l’impact réel de chacun.
Dans une première partie, il était précisé l’importance de connaître et d’anticiper les comportements de la population du territoire du bien en question, et l’influence sous-estimée de la conjoncture économique.
Cette semaine, une deuxième partie de cette analyse a été publiée et elle met l’accent sur les facteurs physiques, qui sont finalement les plus évidents. Quels sont les éléments clés d’une construction qui influent sur le prix ?
Cela va de l’année de construction (avec des tendances de construction et des choix de matériaux plus ou moins qualitatifs) à l’environnement du bien, en passant par l’isolation (point devenu clé aujourd’hui, on l’a vu, avec les nouvelles normes).
Lorsqu’on recherche un bien, on a toujours le réflexe de comparer le prix proposé au prix moyen au m2 du marché dans le secteur, pour s’assurer d’acheter au bon prix (et même en-dessous du prix du marché en tant qu’investisseur). Je donnais dans cette édition quelques astuces pour effectuer ce comparatif. On peut notamment se tourner vers le site DVF Etalab, la base de données des valeurs foncières, basée sur l’historique des transactions immobilières (ou l’appli mobile QuelPrix qui reprend les mêmes datas).
Mais en réalité, la comparaison n’est jamais “toutes choses égales par ailleurs” car chaque bien a ses spécificités. Il faut en tenir compte pour pondérer le prix au m2.
C’est pourquoi je trouve cette grille de pondération, partagée par le Journal de l’Agence, très intéressante car elle reprend bien tous les critères et l’impact de chacun :
🗣 [Interview] Comment mettre toutes les chances de son côté pour obtenir son prêt immobilier ?
Jeremy Leonard, courtier en crédit immobilier et en assurance emprunteur, nous explique les subtilités pour réussir à obtenir son crédit, qu’il s’agisse d’acheter sa résidence principale ou d’investir dans l’immobilier. Son expérience auprès de nombreux investisseurs lui a permis de maîtriser parfaitement les subtilités de ce type de dossiers et savoir comment les présenter aux banques. Il nous partage quelques unes de ses astuces.
Lis bien jusqu’au bout, il termine avec une info qui va sans doute t’intéresser si tu espères obtenir un financement à 110% et que tu n’y croyais plus 😉
Jérémy, merci d’avoir accepté de partager tes précieux conseils sur le financement bancaire dans ma newsletter. Pourrais-tu te présenter pour commencer ?
Merci Mylène de me donner la parole dans ta newsletter particulièrement intéressante !
Pour me présenter, je suis un passionné d’immobilier et de chiffres.
J’ai eu un parcours bancaire puis dans le courtage avant de lancer ma propre société, Impacto-Conseil en tant que courtier en crédit immobilier et courtier en assurance emprunteur.
Depuis cette année, j’ai le plaisir de travailler avec Julie et nous avons développé une offre pour la préparation de la retraite et la protection sociale du dirigeant.
On constate que beaucoup de prêts immobiliers sont refusés depuis le début de l’année…Peux-tu nous parler un peu du contexte bancaire et des enjeux pour les acquéreurs dans les mois à venir ?
Obtenir son prêt immobilier a toujours été une étape stressante pour tout acquéreur. Mais ce fait est encore plus vrai en 2023 !
En effet, nous avons 2 facteurs qui ont durci fortement le crédit !
En 2020, suite à la flambée des investisseurs locatifs avec des profils assez fragiles et des règles d’octroi trop favorables, l’état a voulu freiner les ardeurs les uns et des autres et sont nées les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière. (HSCF).
En synthèse,
- Les banques doivent respecter un endettement maximum de 35% pour 80% de leurs dossiers et seuls environ 5% des dossiers d’investisseurs peuvent déroger à cette règle.
- La durée maximale est fixée à 25 ans (différé compris)
- L’endettement différentiel est interdit. Seule la méthode classique d’endettement est autorisée pour un prêt immobilier. (Charges / Revenus).
Ensuite, la guerre en Ukraine a déstabilisé une économie mondiale, elle aussi fragile, et les banques centrales ont choisi de remonter les taux directeurs pour freiner l’inflation.
Il faut dire que cela arrange tout le monde dans le milieu de la finance car les taux bas étaient un vrai enjeu pour eux.
Cela a créé un frottement à cause du taux d’usure et un faible appétit pour le crédit pour les banques car elles étaient obligées de prêter à 2% de l’argent qu’elles achetaient à 3% !
Dans ce contexte, la moindre erreur pourrait vous être fatale, il faut parfaitement préparer son dossier !
Alors, quels sont tes conseils pour mettre toutes les chances de ton côté pour obtenir son financement ? A quoi la banque va-t-elle particulièrement faire attention et à quoi sera-t-elle sensible ?
Voici des règles qui vous aideront à obtenir votre crédit en 2023.
Les règles en gras sont spécifiques aux investisseurs !
- N’expliquez pas la vie au banquier que vous avez devant vous-même si c’est parfois très tentant … il déteste ça ! Soyez sûr de votre achat mais ne soyez pas condescendant !
- Soyez sympa, c’est une relation d’humain à humain
- Faites en sorte que le banquier ne pense pas qu’il perd son temps avec vous
Aspect Risque
1. Avoir des comptes super propres
2. Ne pas avoir de crédits conso
3. Ne pas avoir de traces de jeux d’argent sur vos comptes
4. Avoir une situation pro stable
5. Avoir une situation perso stable
6. Si possible être propriétaire de sa RP
7. Avoir de l’épargne résiduelle
8. Avoir un peu d’apport dans le projet
9. Attention aux rendements sur-vitaminés sur le papier
10. Attention au montant des travaux (Grand maximum 50% de l’opération hors frais)
Evitez de vous associer à tout va ! N’oubliez pas que vous êtes potentiellement caution solidaire à 100% même si vous avez acheté seulement 10% d’un bien !
Aspect commercial
1. Ne pas être en banque en ligne car le banquier (réseaux physiques) se dit que vous ne serez plus jamais prêt à payer pour votre carte bleue et les autres services…
2. Ne pas parler de l’assurance emprunteur pour la demande et la renégocier que lorsque vous pensez ne plus faire appel à eux pour vous financer ..
3. Être ok pour jouer le jeu des contreparties (assurance habitations, assurance vie etc …)
4. Faire simple (perte de compétence en banque)
Sauf à avoir un banquier qui a validé le montage, il vaut mieux partir sur un projet simple plutôt qu’un projet avec beaucoup de spécificités qui pourraient perdre le banquier. Par exemple, faire une acquisition en démembrement de propriété ou alors investir à l’étranger.
Qu’est ce qui change en 2023 dans l’approche vs les années précédentes ? Y a-t-il d’autres points sur lesquels les investisseurs doivent être vigilants ?
1. Les performances énergétiques du logement
En plus de tous les aspects évoqués ci-dessus, il vous faudra être particulièrement vigilant à quelques éléments en 2023.
Vous n’êtes pas sans savoir que la Loi Climat est un enjeu déterminant.
Il faudra donc particulièrement soigner le DPE.
Si vous n’êtes pas en D sur le diagnostic, il sera indispensable d’apporter des devis et un « pré-diagnostic » prouvant que vous serez en D après les travaux effectués.
2. Faire plusieurs demandes et ne pas négliger les banques locales et jouer avec les cautions.
Je m’explique, si vous prenez un refus de crédit logement, il ne faudra pas re-solliciter une autre banque qui travaille avec crédit logement au risque de prendre la même sanction.
C’est toute une stratégie à imaginer en fonction de votre situation et des banques que vous avez en face de vous.
3. Il faut arriver avec de l’apport ou au moins de l’épargne.
C’est votre sésame pour y arriver !
4. Préparer un dossier « solide »
Il sera intéressant d’arriver avec une vraie trame, un vrai dossier qui montre au banquier que l’opération est safe, que vous avez prévu le maximum d’éléments. Mais rassurez quand même le banquier sur le fait que vous ne voulez pas enchainer les investissements locatifs pour être rentier dans quelques années. Et attention, une opération qui semble trop belle sur le papier va vous desservir car le banquier vous classera dans la case « rêveur » et considérera donc que vous êtes plus risqué car pas réaliste !
Et si vous n’êtes pas dans les standards, il faut trouver une banque avant de trouver un bien !
Quand je dis être dans les standards, c’est :
- Avoir un endettement classique inférieur à 35%
- Avoir au moins 10% à 15% de l’opération à financer en apport
- Avoir une épargne résiduelle après opération d’au moins 10 000€.
- Avoir 3 bilans si on est indépendant
- Avoir au moins 2 ans d’ancienneté si l’on a du « variable » dans sa rémunération
Justement, en parlant des « standards », on entend souvent dire que les banques privilégient les profils salariés en CDI. As-tu des conseils pour les indépendants pour optimiser leurs chances de financement ?
Voici plusieurs conseils pour les banques classiques, si votre profil ne rentre pas dans les cases du « standard »
- Privilégier votre banque car c’est elle qui vous connait le mieux
- Tenter les banques qui ont une décision locale comme le Crédit Mutuel ou le CIC
- Tenter les banques régionales si vous avez un point d’accroche (familial par exemple) ou si le bien acheté est dans une autre région
Vous pouvez tout à faire faire appel à un conseil indépendant en crédit immobilier (nécessairement courtier immatriculé à l’ORIAS) pour vous aider à soigner votre dossier en préparation.
Beaucoup de formateurs en immobilier se vantent d’avoir enchaîné les financements à « 110% » (la banque prête tout sans apport y compris les frais de notaire). Est-ce encore possible de trouver du 110% aujourd’hui ? Ou est-ce définitivement terminé ?
C’est tout à fait exceptionnel dans les banques classiques pour la réalisation d’un prêt immobilier.
Il faut comprendre que les règles se sont vraiment durcies et que chaque situation est différente.
Ce serait « facile » si vous avez une somme importante placée en contrepartie. Mais très difficile sans cela.
Je me méfie aussi des formateurs qui ont besoin de vendre leur formation pour vivre de leurs rentes. Rien ne prouve leurs dires !
Mylène, comme ta newsletter s’appelle « les pépites », je me dois de t’en livrer une avant de partir !
Il est possible de contourner les règles de HCSF en 2023 !
Effectivement, le HCSF traite du « crédit immobilier ».
Mais il est possible de mettre en place un crédit qui s’apparentera à un crédit professionnel.
Pour cela, il faudra créer une société (SCI par exemple).
Les règles sont tout à fait différentes.
- Possibilité d’emprunter à 110%
- Possibilité de s’associer sans être caution du crédit
- Possibilité de calculer l’endettement en « différentiel » avec une prise en compte de 85% des loyers.
- Possibilité d’emprunter sur 25 ans
- Possibilité d’enchainer les investissements
Bien sûr il faut respecter des conditions d’éligibilité. Mais ces conditions sont beaucoup plus souples que pour un crédit immobilier.
Cependant, il faudra être moins regardant sur le cout du crédit. Forcément …
Si vous avez besoin d’en parler, n’hésitez pas à me contacter par mail.
Merci beaucoup pour ton éclairage Jeremy !
🚨Envie de témoigner à ton tour ?🚨
Si toi aussi tu as envie de raconter ton expérience d’investisseur/euse pour inspirer la communauté ou bien que tu es expert en immobilier locatif (ou activité connexe) souhaitant partager ses conseils, n’hésite pas à m’écrire en réponse à ce mail.
Les Pépites de la semaine 💎
Cette semaine, je n’ai rien trouvé d’exceptionnel. Il n’y a donc que deux Pépites. Dont une à micro budget, c’est assez rare !
Je ne connais pas Belfort donc je ne saurais dire si la ville et en particulier l’emplacement du bien est propice à un investissement safe, mais le prix est surprenant en tout cas…
Pour rappel, je n’ai pas de lien avec les annonces et ne vends absolument rien. Il ne s’agit pas d’un conseil en investissement. Je te présente uniquement chaque semaine les biens qui sont remontés dans ma veille et m’ont paru intéressants à creuser. Il est de ta responsabilité de vérifier les informations de chaque projet et son adéquation avec tes attentes. Je n’ai pas plus d’information que celles présentées et t’invite à te rapprocher du contact affiché pour chaque bien qui t’intéresse.
C’est tout pour aujourd’hui.
Bonne semaine et à dimanche prochain 👋🏻
Mylène