#10 - Investir dans la rénovation énergétique, un choix durable...et rentable ?
Comment faire rimer rendement et environnement. 🌳
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Hello et bonne année à toi ! 🥂
Ravie de te retrouver après une semaine de pause.
C’est déjà la 10ème édition de cette newsletter et nous approchons doucement du palier symbolique des 1000 abonnés, nous sommes 952 précisément à l’heure où j’écris ces lignes. N’hésite pas à partager cette newsletter pour m’aider à faire grandir la communauté :
En ce premier jour de 2023, quoi de mieux que d’aborder un sujet tourné vers l’avenir ?
On voit souvent les investisseurs comme de grands méchants capitalistes déconnectés des problématiques environnementales. Savais-tu que l’investissement immobilier pouvait être un levier pour accélérer la transition écologique ?
Le dernier rapport du GIEC a été plus qu’alarmant sur le réchauffement climatique. Nous devons agir avant 2030 pour diviser par deux les émissions de gaz à effet de serre.
Quand on sait que l’habitat représente 40% de ces émissions, on se dit qu’il y a bien quelque chose à faire pour contribuer à la rénovation énergétique du parc immobilier français !
Nous allons en discuter plus en détails ci-dessous avec Simon Vandendriessche, le CEO et co-fondateur de Shaka Invest, spécialiste de l’immobilier locatif clé en main et durable.
C’est l’occasion pour moi d’introduire un nouveau format dans cette newsletter : les interviews.
Si tu es professionnel de l’immobilier ou tout simplement investisseur/euse souhaitant partager ton retour d’expérience et tes conseils avec la communauté, n’hésite pas à m’écrire en répondant simplement à ce mail !
Je recherche notamment des témoignages de serial investisseur/euses en immobilier locatif, qui pourraient nous raconter leur parcours et leurs chiffres pour inspirer et motiver les gens à se lancer. On peut aussi en discuter sur Linkedin.
SOMMAIRE
L’Actu de la Semaine : tout ce qui va changer en immobilier en 2023 👀
L’investissement locatif dans la rénovation énergétique 🌳
Les Pépites de la semaine 💎
L’Actu immo de la Semaine 👀
Cette semaine, j’ai choisi de te faire un petit récapitulatif de tout ce qui nous attend en 2023 en immobilier, avec de nouvelles lois, de nouvelles conditions de marché, et de nouvelles opportunités à saisir !
⏩ Une lueur d’espoir pour les prêts immobiliers avec la remontée du taux d’usure ? Je te parlais du taux d’usure et de comment il bloquait les emprunteurs ici. La bonne nouvelle, c’est qu’il remonte de 0,5 points. De quoi redonner un peu de souffle à la production de crédits. La mauvaise, c’est que les taux d’intérêt remontent avec lui. Le nouveau taux d’usure aura déjà un train de retard sur les taux moyens pratiqués par les banques. Il y a donc une courte fenêtre de tir pour emprunter en ce moment.
⏩ Les passoires énergétiques interdites à la location : à partir d’aujourd’hui, les logements en G dont la consommation énergétique dépasse 450 kwh par m2 et par an seront exclus du marché locatif. C’est la première échéance des interdictions définies par la loi Climat et Résilience. Les autres étapes clés à retenir :
Les contraintes seront également renforcées pour les logements avec un mauvais DPE, avec notamment l’obligation de faire réaliser un audit énergétique avant la vente.
⏩ Le renforcement des aides à la rénovation : le budget annuel de MaPrimeRénov’ (et ses déclinaisons) va augmenter. Le ministre du logement, Olivier Klein, s’est également engagé à simplifier le parcours des bailleurs qui souhaitent entreprendre des travaux de rénovation énergétique. L’éco-prêt à taux zéro est déjà cumulable avec MaPrimeRénov’ et la démarche est désormais simplifiée.
⏩ La suppression de la taxe d’habitation…et la flambée de la taxe foncière : cette année la taxe d’habitation (qui n’était plus payée que par les 20% des foyers les plus riches) tirera définitivement sa révérence. Mais un autre impôt devrait, lui, augmenter de 7% en 2023 en raison de l’inflation : la taxe foncière. A Paris, elle devrait même grimper de…plus de 50% !
⏩ La réduction de l’avantage Pinel et création du Pinel+ : tu connais mon avis tranché sur ce dispositif (même s’il offrirait, d’après certains, quelques exceptionnelles opportunités quand il est bien utilisé..). Sache que l’avantage fiscal lié à l’investissement locatif dans le neuf va diminuer. Les taux de réductions d’impôt passent à une fourchette entre 10,5 et 17,5%. En parallèle, le “Pinel+” fait son apparition pour continuer d’offrir des réductions maximales d’impôt pour les investisseurs qui se tournent vers les quartiers prioritaires et les logements répondant à des critères environnementaux accrus.
⏩ Le doublement du déficit foncier : les bailleurs qui réaliseront des travaux de rénovation énergétique dans leur logement non meublé bénéficieront d’un avantage fiscal renforcé. Le plafond est relevé de 10 700€ à 21 400 €.
⏩ La hausse de la fiscalité sur les résidences secondaires et logements vacants : pour lutter contre la pénurie de logements, près de 5000 communes auront la possibilité d’augmenter ces deux taxes, qui concernaient jusque là principalement les zones tendues.
⏩ Vers des réformes favorables aux bailleurs ? Pour favoriser l’investissement locatif et développer l’offre de logements, les dispositifs incitatifs devraient être renforcés ou développés. La proposition de loi anti-squat (dont je parlais ici) pourrait notamment entrer en vigueur.
⏩ Une protection renforcée pour les locataires : avec l’extension de l’encadrement des loyers, le maintient du “bouclier loyer” (limitant leur progression à 3,5%) et la création d’un constat de conformité locative (pour accélérer la résolution des litiges et s’assurer que le logement soit décent).
⏩ Prévision marché : comment vont évoluer les prix de l’immobilier ? Les avis d’experts divergent (compliqué de se prononcer si on tient compte de tous les facteurs : impact de l’inflation, pénurie de biens neufs, hausse des coûts des matériaux mais aussi contexte bancaire et réglementaire). Toutefois une chose est sûre : si le scénario le plus probable est celui d’une baisse des prix, tous s’entendent à dire qu’il cachera une grande hétérogénéité sur le territoire.
Investir dans l’immobilier locatif en tenant compte des enjeux énergétiques 🌳
Tu l’auras compris, cette année, la rénovation énergétique sera au coeur des enjeux.
Pour te donner un éclairage d’expert sur le sujet, j’ai décidé d’interviewer Simon, fondateur de Shaka, une entreprise dédiée à l’investissement locatif durable. Elle accompagne les investisseurs sur l’ensemble du processus : sourcing du bien, recherche de financement, rénovation énergétique (étiquette minimale en D garantie), gestion locative.
Nous partageons des convictions communes (entre autres l’importance de prendre en compte les enjeux écologiques dans ses investissements et le potentiel des villes moyennes en investissement locatif). Je trouve que son approche est très intéressante.
La bonne nouvelle pour les investisseurs, c’est que les passoires énergétiques (logements à forte consommation d’énergie, étiquetés en F ou G), détenues par les propriétaires qui jugent la rénovation trop coûteuse ou complexe, vont arriver en masse sur le marché cette année et offrir de belles opportunités à saisir. Les acheteurs devraient ainsi profiter d’importantes décotes à l’achat tout en bénéficiant des aides de l’état pour rénover.
A court terme, investir dans la rénovation énergétique coûte forcément plus cher et impacte la rentabilité directe, mais c’est pourtant un impératif à de multiples niveaux : pour l’effort collectif en faveur de l’environnement et construire un futur plus durable, mais aussi pour maintenir la valeur de son bien sur la durée et conserver des locataires qualitatifs. Par ailleurs, la perte en rentabilité sera partiellement compensée par la réduction des charges et par la plus-value à la revente.
Comparatif du TRI d’un investissement avec et sans rénovation thermique, par Capital et Olifan Group.
C’est parti pour l’interview !
Simon, qu’est-ce qui change en 2023 pour les investisseurs ?
[Simon] Depuis la réforme du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) en juillet 2021, le Gouvernement avait annoncé l’interdiction progressive de louer des passoires thermiques à partir du 1er janvier 2023.
Nous y sommes donc. Depuis le 1er janvier 2023, les logements sous le seuil “d’indécence énergétique” (consommation d’énergie finale > 450kWh/m²/an) sont officiellement interdits à la location.
Attention, il y a une subtilité entre énergie finale et énergie primaire, expliquée ici.
Pour l’instant, seule une poignée de logements extrêmement énergivores sont interdits à la location, mais le calendrier des interdictions s’accélère dans deux ans :
2025 : interdiction des DPE G
2028 : interdiction des DPE F
2034 : interdiction des DPE E
Nous sommes donc pour l’instant dans une phase transitoire où peu de logements sont réellement concernés par les interdictions de louer, mais ça ne sera que de courte durée.
Il me semble aujourd’hui kamikaze de se lancer dans un investissement immobilier locatif sans intégrer la rénovation énergétique dans son projet, dès le début.
Alors la performance thermique devient centrale dans un projet d’investissement immobilier. Mais comment être sûr qu’on fait les bons travaux pour avoir le bon DPE in fine ?
C’est le sujet le plus compliqué pour les investisseurs, qu’ils soient déjà propriétaires du bien, ou qu’ils soient en pleine acquisition : concrètement, quels travaux dois-je faire pour optimiser mon bien, à quel coût, et comment vais-je être sûr du résultat final ?
Ne pas se poser cette question, c’est l’assurance de faire des travaux - potentiellement très coûteux - pour peut-être terminer avec un DPE E ou F à la fin. Car en matière de rénovation énergétique, le résultat obtenu n’est pas nécessairement proportionnel au prix des travaux, parfois tout le contraire même !
La première chose à faire est de s’assurer que l’on possède pour son bien un DPE réalisé avec la bonne méthode. Car la formule de calcul a évolué en juillet 2021 et à nouveau en novembre 2021. Si votre DPE date d’avant novembre 2021, il vaut mieux en faire réaliser un nouveau pour être sûr du résultat. Si votre DPE est plus ancien que ça, vérifiez a minima qu’il a bien été réalisé avec la méthode “3CL-DPE” et non pas “sur facture”. Un ancien DPE réalisé “sur facture” n’a vraiment plus aucune validité aujourd’hui, même si officiellement, il peut rester valable pour une vente.
[Mylène : petite précision, un DPE “sur facture” signifie qu’il a été établi selon le montant des factures en énergie consommée.]
Une fois votre DPE valide en main, vous pouvez vérifier quels postes sont marqués comme “très bons”, “bons”, “moyens” ou “mauvais” dans l’isolation, la ventilation, le chauffage et l’eau chaude de votre logement. Ces indications sont précieuses pour déterminer dans quelle direction orienter les travaux de rénovation. Attention toutefois à ne pas suivre les recommandations de travaux du DPE qui sont plus qu’exotiques dans la plupart des cas et présentent des estimations de coût largement sous-estimées.
Enfin, pour être sûr du résultat qui sera obtenu après les travaux, deux options s’offrent à vous :
La version pas chère : négocier avec le diagnostiqueur qu’il vous refasse un DPE “simulé” post travaux (pas optimal, mais ça fonctionne) ; la méthode 3CL-DPE étant déterministe, vous êtes certain.e que si vous réalisez exactement les travaux inclus dans la simulation, vous aurez exactement le résultat simulé.
La version pro : faites passer un bureau d’étude qui vous réalisera un audit thermique ; l’audit thermique est vraiment la Rolls de la rénovation thermique ; vous repartirez avec un document qui vous proposera 3 scenarii de rénovation avec le DPE associé et une simulation des aides ; bonus, vous pourrez vous lancer dans des rénovations plus ambitieuses car parfois, grâce aux aides “rénovation globale”, il est plus avantageux de faire une rénovation plus importante. Seul bémol : l’audit coût environ 1000 € (qui seront normalement amortis avec les aides perçues, mais il faut avancer la somme).
En conclusion, si vous êtes un investisseur sérieux, l’audit thermique est la bonne solution pour optimiser au mieux les travaux de rénovation énergétique de votre bien. Si vous êtes en phase d’acquisition, le meilleur moment pour le réaliser est avant la signature du compromis. Vous pourrez ainsi sortir du projet ou renégocier si jamais l’audit thermique révèle un montant de travaux bien supérieur à ce qui avait été estimé.
Et concrètement, est-ce que tous ces travaux supplémentaires ne viennent pas ruiner la rentabilité des projets ?
Oui et non. 🙂
Si on regarde à court terme, en effet la rénovation énergétique vient ajouter du budget travaux par rapport à une rénovation simple. Donc le budget du projet augmente, la rentabilité brute baisse, le cash-flow diminue… De ce point de vue, la rénovation énergétique est vraiment un poids qui vient grever la performance du projet.
En se projetant un peu plus loin, il y a plusieurs éléments qui rendent la rénovation énergétique bien plus intéressante dans un projet :
Plus-value : même si la plus-value est toujours hypothétique dans un projet immobilier, de nombreuses études des Notaires notamment montrent que les logements classés A, B, C sont nettement mieux valorisés que les logements classés E, F, G (jusqu’à 15% de différence). Donc la rénovation énergétique de votre bien apporte un gain significatif à sa valeur. Qui plus est avec des travaux en partie “sponsorisés” grâce aux aides, c’est doublement intéressant.
Capacité à louer : dans un contexte de forte hausse du prix de l’énergie, les locataires vont être de plus en plus attentifs au DPE car il a une influence directe sur ce qu’ils paient tous les mois pour l’énergie. Or en investissement locatif, le pire ennemi de l’investisseur est la vacance locative. Avoir un excellent DPE est une très bonne manière de s’en prémunir.
Liquidité : beaucoup d’investisseurs sont préoccupés par la liquidité de leur investissement. Personne n’a envie de mettre 2 ans à vendre au moment où le moment sera venu de sortir du projet. Or, on voit aujourd’hui que les biens classés A, B et C se vendent bien plus facilement que les autres.
Pour conclure : oui, la rénovation énergétique dégrade des indicateurs “court-termistes” comme la rentabilité et le cash-flow. Mais si on regarde plus loin, la rénovation énergétique me semble être un choix pertinent qui rendra les projets bien plus performants sur le long terme.
Tu évoques les aides à la rénovation énergétique. Même en tant qu’investisseur, on peut prétendre à des aides ?
Oui et non. 🙂
Il existe deux familles d’aides à la rénovation énergétique :
Ma Prime Rénov’ : aides publiques de l’état
CEE (Certificats d’Économie d’Énergie) : aides privées, payées par les fournisseurs d’énergie pour sponsoriser la transition
En tant que propriétaire bailleur avec des revenus un tout petit peu importants, vous n’aurez rien ou presque du côté Ma Prime Rénov’. Pas très surprenant vu que c’est public.
En revanche, il y a de belles aides à récupérer du côté des CEE. À noter toutefois que la rénovation “geste à geste” est de moins en moins aidée. De plus en plus, le Gouvernement privilégie les rénovations “globales” qui sont bien plus généreusement subventionnées.
Pour prétendre à une aide de rénovation globale, il faut :
diminuer la consommation d’énergie primaire du logement d’au moins 55%
faire réaliser un audit thermique par un bureau d’étude agréé
Et dans ce cas, vous pourrez prétendre à des aides de rénovation très importantes.
En tenant compte des contraintes en termes de travaux, est-ce que l’investissement immobilier est toujours aussi pertinent en 2023 alors ?
Même en intégrant des travaux plus importants liés à la rénovation énergétique, un projet d’investissement locatif dans une ville moyenne performante (Amiens, Montpellier, etc.) continue de fournir un rendement du capital entre 6 et 10% annuel.
C’est une performance tout à fait honorable si on compare à d’autres classes d’actifs comme la bourse ou les cryptos qui ont largement dévissé cette dernière année.
Qui plus est, l’immobilier reste une classe d’actif modérément risquée car le sous-jacent est très solide, en particulier dans un contexte dans lequel la demande de logement est en hausse constante.
Néanmoins, 2022 a été une année charnière dans le monde de l’investissement immobilier :
Le contexte bancaire s’est fortement durci.
La rénovation énergétique est devenue un sujet central.
Le prix des matériaux et de l’énergie a explosé.
Les prix des grandes métropoles ont reculé…
Plus que jamais, il est donc nécessaire de professionnaliser son approche de l’investissement, en se construisant un réseau de professionnels et d’experts de confiance pour toutes les étapes de son projet. L’âge d’or de l’investissement immobilier version far-west est derrière nous et nous sommes entrés dans une nouvelle époque où seuls les plus pros d’entre nous tireront leur épingle du jeu.
[Mylène : merci beaucoup Simon pour ces explications et cette nouvelle perspective sur les travaux. Chaque investisseur doit se poser la question de l’équilibre qu’il/elle est prêt(e) à accepter entre le coût de la rénovation et le résultat en termes de DPE. Pour ma part, ça dépend du projet et de l’objectif d’investissement : sur un projet plus patrimonial, j’aurais toujours tendance à viser le DPE le plus haut/qualitatif possible, là où sur un produit de “cash-flow” que je revendrai probablement lorsqu’il ne sera plus fiscalement intéressant de le détenir, je pourrais me contenter d’un C ou D. Jamais en-dessous évidemment.]
Les Pépites de la semaine 💎
On termine comme d’habitude avec les biens rentables de la semaine. En cette période, c’est plutôt calme, mais voici deux Pépites qui m’ont tapé dans l’oeil.
Je te rappelle que je n’ai pas plus d’informations, que j’ai simplement relayé des offres que j’ai vues, et surtout qu’il ne s’agit pas d’un conseil en investissement. Il est de ta responsabilité de creuser les détails auprès de l’annonceur directement et de déterminer l’intérêt et la pertinence de l’investissement au regard de ta situation et de tes attentes.
J’espère que cette édition au format un peu différent t’a plu. D’ailleurs, je serais curieuse de connaître ton avis :
Bonne semaine et à dimanche prochain 👋🏻
Mylène