# 18 - Investir dans l’immobilier grâce à l’achat-revente pour se passer des banques

💬 Interview de Marie, investisseuse

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Salut les investisseurs,

Je vous en ai déjà parlé, cette newsletter m’a donné l’opportunité d’échanger avec de nombreux investisseurs et de confronter nos retours d’expérience.

Dans une précédente édition, j’interviewais Thibaut sur son expérience d’investisseur immobilier et ce fut mon édition la plus lue à ce jour. Il fera d’ailleurs prochainement son grand retour par ici pour parler de sa spécialité, qui est un peu ma phobie haha (enfin était, car je me suis fait violence pour connaître les bases obligatoires). Je parle bien sûr de…la fiscalité ! Stay tuned ;)

Aujourd’hui, je donne la parole à Marie, qui a une approche différente de l’investissement puisqu’elle a tout fait…sans les banques !

Comme d’habitude, si tu n’es pas encore abonné(e), c’est le moment 👇

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SOMMAIRE

• L’Astuce de la Semaine : comment avoir plus de réservations sur son Airbnb 👀

• [Interview] Investir dans l’immobilier sans l’aide de la banque : le retour d’expérience de Marie 🎤

• Les Pépites de la semaine 💎

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L’Astuce de la Semaine 👀

La semaine dernière, je t’expliquais que cette section Actu évolue car il n’y a pas forcément d’actualité passionnante chaque semaine dans l’immobilier, et je te présentais mes Outils de la Semaine, une sélection de services en ligne pour meubler et décorer à merveille ton appartement.

Aujourd’hui, c’est d’une astuce dont nous allons parler et qui ravira, elle aussi, les propriétaires de logements destinés à la location courte durée. L’Astuce de la Semaine t’explique comment optimiser ton référencement sur Airbnb, et te rendre au passage plus attractif auprès des professionnels.

Je l’ai découverte dans la vidéo de Matthieu de SuperHôte. Elle est toute simple mais il fallait y penser.

Un WiFi rapide dans un appartement, c’est très important. Wow, quel scoop me diras-tu ! Pourtant, on ne pense pas forcément à le valoriser. Il y a deux choses à faire pour cela :

• réaliser et screener un speed test de son débit internet, à afficher dans tes photos

• remplir l’information directement sur Airbnb grâce à la fonctionnalité dédiée, ce qui permettra de mieux référencer ton annonce

Je te laisse avec la vidéo de Matthieu qui t’explique parfaitement tout cela en détails :

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Investir dans l’immobilier grâce à l’achat-revente : le témoignage de Marie 🎤

J’ai découvert Marie* car elle m’a contactée après s’être abonnée aux Pépites. Nous avons longuement échangé et c’était très enrichissant. Son parcours est atypique car elle a réussi à faire des investissements en cash, en partant de zéro, et elle m’a impressionnée par sa capacité à économiser au maximum pour pouvoir auto-financer ses biens. Comme tu vas le découvrir plus bas, elle a des convictions fortes qui guident ses choix.

Nous avons parlé immobilier bien sûr, mais aussi entrepreneuriat, startups, investissements divers et variés, indépendance financière (FIRE), et autres.

Comme souvent, tous ces sujets semblent étroitement liés et significatifs d’un mindset commun que je partage avec ces personnes que je rencontre. On discute d’abord immobilier, mais lorsqu’on tire le fil et qu’on s’intéresse au “pourquoi”, on découvre qu’on a finalement la même façon de penser et de (pré)voir le futur. Je crois que derrière tout cela se cache une féroce envie de liberté qui sous-tend toutes nos actions, et comme caractéristiques communes un mix entre ambition, créativité, focus, discipline et objectif de vie précis à accomplir. Sans oublier une envie de s’éclater sur le chemin !

Notre Génération Z est en train de prendre un vrai tournant pour se révolter contre le schéma de vie que la société tente de lui imposer en la mettant dans des RER vers la Défense. Plus que jamais depuis le Covid, elle veut profiter de son temps libre et se construire une vie qui lui correspond vraiment. Elle a compris que pour cela, diversifier ses sources de revenu était la clé. Elle écrit son plan de vie sur un Notion et elle charbonne, guidée par ses valeurs et convictions, sur lesquelles elle ne fera absolument aucun compromis !

Le monde du travail change et s’assouplit, l’investissement se démocratise (et se féminise, il était temps !), les gens s’organisent en tribus et créent du lien sur des groupes Telegram ou Discord alors qu’ils ne se seraient probablement jamais donné l’heure IRL, ils montent des side-business en ligne grâce à l’avalanche de connaissances que l’on peut glaner sur Youtube, automatisent la moitié grâce à la puissance des IA, et documentent le tout sur Linkedin pour aider et inspirer d’autres gens…Ils investissent en immo, mais aussi en crypto, en startup, et même dans les Lego ou les sneakers (mon autre passion cachée !).

On est en pleine récession économique et pourtant je n’ai jamais autant eu le sentiment que tout est possible.

Bref, j’arrête cette parenthèse sociologique de comptoir et je reviens à mon sujet 🙂

Marie a accepté de témoigner dans cette newsletter et je l’en remercie !

Comme promis, je lui laisse maintenant la parole pour te raconter sa vision.

Hello Marie, merci d’avoir accepté de raconter ton expérience à ma communauté. Peux-tu te présenter ?

Hello la communauté Les Pépites ! 

Merci Mylène de me donner le micro :) ! 

Je m'appelle Marie*, j'ai 33 ans, je suis consultante et j'habite à Paris. 

Le prénom a été modifié. 

Comment as-tu eu le déclic pour réaliser ton premier investissement immobilier ? Peux-tu nous raconter tes projets ? Avais-tu des craintes ou des freins au départ ? 

Mon histoire avec l'immobilier est particulière. 

Quand j'avais 12 ans, ma mère a mis toutes ses économies (soit 30 000€), dans un studio parisien pour s'en sortir et être libre financièrement.

A cette époque, je ne comprenais pas du tout son choix, d'autant plus que son entourage lui déconseillait fortement de le faire.

Ce n'est que 10 ans plus tard, lorsqu'elle a vendu son studio avec une belle plus-value à la clé, que je me suis rendue compte du potentiel de l'investissement locatif ! 

C'est vraiment à partir de ce moment-là que j'ai eu le déclic. 

A 22 ans, j'ai ainsi réalisé mon premier investissement immobilier (vendu depuis).

Aujourd'hui, j'ai 4 biens en location, 2 T2 et 2 studios, tous situés en Ile-de-France.

Pour être honnête, je n'ai pas de craintes ou de freins quand j'achète.

Tu as fait le choix d’acheter tes différents biens grâce au capital issu de tes achats-revente et sans utiliser de prêt bancaire, pourquoi ce choix ?

Oui ! Je sais que c'est à contre-courant de ce que l'on voit sur internet, voire déconseillé (ce que je peux comprendre). 

A titre personnel, je n'aime pas avoir de dettes. 

Le paiement comptant me "rassure", je ne suis pas soumise au "stress" ou à la "contrainte" de devoir rembourser la banque. C'est sécurisant.

Payer comptant, c'est aussi s'assurer d'avoir un bien qui t'appartienne réellement (et pas sous une quelconque condition de remboursement avant X années). 

Mais payer comptant est aussi stratégique. 

Je m'explique : sur un bien très demandé avec beaucoup d'acheteurs qui se positionnent dessus, payer comptant permet de se différencier et d'être en "pole position", surtout quand tu sais que la plupart des acheteurs vont faire un emprunt bancaire pour acheter. 

Ainsi, quand je dis que je paye comptant, je sais qu'il y a 90% de chance que le vendeur choisisse mon dossier. 

Ensuite, sur un bien moins demandé, le paiement comptant permet d'être en position de force pour négocier puisque les fonds sont là (avec une preuve comme une capture d'écran).

Quels sont tes critères lorsque tu choisis un logement pour un investissement locatif ? 

Ma thèse d'investissement, que ce soit pour une résidence principale ou un investissement locatif, est quasiment toujours la même (j'essaye de ne pas y déroger) : 

- Bien lumineux (critère rédhibitoire)

- Situé à proximité d'un métro ou d'un RER, 5-8 min de marche à pied maximum (je chronomètre pour vérifier).

- En banlieue parisienne : j'ai fait le choix d'investir en banlieue parisienne depuis quelques années car la rentabilité y est plus intéressante, et les prix, plus attractifs que dans la capitale. 

- RDC interdit (même sur cour)

- Étage élevé (4, 5, ou 6ème étage AVEC ascenceur obligatoire). Je peux faire une exception et investir dans un bien situé entre le 1er et le 3ème étage (avec ou sans ascenceur) si celui-ci a vraiment du potentiel.

- Majorité de propriétaires qui habitent dans l'immeuble.

Je suis bien consciente que ce sont des critères personnels et que certain.e.s ne seraient pas d'accord avec moi.

Te fixes-tu un seuil de rentabilité minimum ? Quel équilibre vises-tu entre perspective de plus-value et cash-flow ?

Lorsque l'immobilier avait le vent en poupe à Paris, au moins 8-10% (seuil qui est impossible à atteindre maintenant). 

A l'heure actuelle, je dirais que je vise entre 3 et 5% de rentabilité nette à Paris, et entre 6 et 8% en banlieue.

Le combo idéal selon moi serait d'avoir un bien qui puisse se revendre avec une plus-value tout en dégageant un cash-flow intéressant. 

En ce qui concerne les studios, ma stratégie est différente, je sais que je ne pourrai pas faire une grosse plus-value à la revente donc c'est seulement du pur rendement locatif.

Tu gères toi-même tes locations sans passer par une agence, as-tu des conseils / outils pour réussir sa gestion locative ? 

En effet, j'ai fait le choix de gérer moi-même mes locations sans passer par une agence ou une startup pour plusieurs raisons.

Déjà, je n'ai pas confiance en eux (agences ou agents immobiliers). 

Par le passé, j'ai fait appel à des agences pour acheter ou vendre des biens et je n'ai pas été convaincue : manque de professionnalisme, de rigueur et de connaissances, besoins non cernés, etc. 

Ensuite, j'économise de l'argent. Je trouve que c'est cher payé pour un service qui n'est pas de qualité !

Alors oui, le gros bémol est que cela me demande du temps, de l'énergie et une bonne organisation ! 

D'ailleurs, pour réussir sa gestion locative gérer ses différents biens, je dirais que la clé est d'être super bien organisé.e ! 

Ma gestion au quotidien est plutôt simple : je sais quand les loyers doivent être versés. 

Pour les quittances de loyer, j'utilise des templates que j'ai préalablement remplis pour 3 mois.
Une fois que les loyers ont été versés, j'envoie les quittances par mail.

J'ai essayé d'utiliser des outils comme Notion pour tout centraliser, ou utiliser une Google Sheet/Excel pour suivre mes finances mais au final, cette organisation (simple) me convient pour le moment. 

Je sais que je pourrais mieux faire en automatisant certains processus afin être plus efficace.

Quels sont tes projets futurs en immobilier ? 

Eh bien, figure-toi que je suis en pleine réflexion sur mes futurs investissements locatifs. 

D'un côté, j'aimerais bien avoir un immeuble de rapport en Ile-de-France voire à Paris (le rêve !).

Et de l'autre, j'aimerais acheter une maison, toujours en IDF, pour la transformer en coliving. 

Ce sont deux projets complètement différents mais qui nécessitent tous deux un fort investissement de départ, alors je me laisse encore un peu de temps avant de me décider. 

Affaire à suivre ;) !

Comment est-ce que tu sources tes biens à acheter ? 

Alors pour les studios et T2, je source via 5 moyens (du plus commun au plus rare) : 

- Plateformes comme PAP, Seloger, LeBonCoin etc., ou via des aggrégateurs (folhomee)

- Les agences immobilières (site ou en passant devant leurs agences physiques) comme Century21

- Les sites de promoteurs immobiliers neufs

- Dans la "rue", parfois tu peux trouver des bureaux (temporaires) de promoteurs immobiliers neufs installés dans certains quartiers.

- Le bouche-à-oreille

C'est un boulot à temps plein ahah ! 

Pour les futurs projets en immobilier, aka l'immeuble de rapport ou la maison que je souhaite transformer en coliving, je vais, en plus des solutions mentionnées plus haut, regarder du côté de Masteos, Colonies, voire regarder le groupe facebook que tu m'as recommandé :)!

Merci beaucoup Marie !

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Les Pépites de la semaine 💎

On termine comme chaque semaine avec mes trouvailles rentables hebdomadaires.

Pour la troisième je dispose du dossier complet, disponible sur demande en réponse à ce mail 😉 Je connais bien celui qui la commercialise et je sais que c’est du sérieux.

Pour rappel, je n’ai aucun lien avec les annonces et ne vends absolument rien. Il ne s’agit pas non plus d’un conseil en investissement. Je te présente uniquement chaque semaine les biens qui sont remontés dans ma veille et m’ont paru intéressants à creuser. Il est de ta responsabilité de vérifier les informations de chaque projet et son adéquation avec tes attentes. Je n’ai pas plus d’information que celles présentées et t’invite à te rapprocher du contact affiché pour chaque bien qui t’intéresse.

Si tu as aimé cette édition, n’hésite pas à la partager autour de toi pour me soutenir :

Bonne semaine et à dimanche prochain ! ✌️

Mylène