# 11 - Investir dans l'immobilier aux Etats-Unis : mon retour d'expĂ©rience đșđž
Je vous dis tout sur mon investissement en Floride.
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Hello !
Vu que mon Ă©dition sur lâinvestissement en Espagne / Portugal vous a beaucoup plu, je me suis dit que jâallais en refaire une sur lâinvestissement locatif Ă lâĂ©tranger, cette fois en racontant mon expĂ©rience personnelle.
Je tâemmĂšne donc aux Etats-Unis et plus prĂ©cisĂ©ment en Floride, oĂč jâai rĂ©alisĂ© mon tout premier investissement immobilier en 2010 puis deux achats-revente jusquâĂ ma maison actuelle, acquise en 2018 (signĂ©e il y a pile 5 ans jour pour jour !).
Il faut noter que le marchĂ© local nâest plus du tout le mĂȘme aujourdâhui, mais je pense que câest rĂ©plicable dans dâautres rĂ©gions. Le marchĂ© immobilier amĂ©ricain est vaste !
Le but est surtout de te sensibiliser aux spĂ©cificitĂ©s de lâinvestissement aux USA et aux points de vigilance dâun investissement Ă lâĂ©tranger en gĂ©nĂ©ral.
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SOMMAIRE
LâActu de la Semaine : lâimmobilier, considĂ©rĂ© comme le placement le plus rentable par les français pour 2023 đ
Lâinvestissement locatif aux USA, mon retour dâexpĂ©rience chiffrĂ© đșđž
Les PĂ©pites de la semaine đ
LâActu immo de la Semaine đ
MalgrĂ© un contexte difficile, les français gardent une bonne image de lâinvestissement immobilier.
Un sondage OpinionWay pour le rĂ©seau dâagences immobiliĂšres LaforĂȘt a Ă©tĂ© menĂ© fin dĂ©cembre pour interroger les français sur leur approche de lâimmobilier, leurs craintes, et leurs anticipations pour cette annĂ©e, dans un contexte dâinflation.
Le placement le plus rentable cette année
La pierre ressort toujours comme un placement trĂšs rassurant : pour 39% des français, lâimmobilier locatif est le placement qui sera le plus rentable en 2023.
Et cette confiance est renforcée chez les jeunes puisque le chiffre monte à 41% chez les moins de 35 ans.
Cette tendance se vĂ©rifie lorsquâon observe lâattrait grandissant pour la crĂ©ation de contenu sur lâinvestissement immobilier (dâailleurs nous avons officiellement dĂ©passĂ© les 1000 abonnĂ©s aux PĂ©pites, merci Ă tous !) et la croissance folle des startups dâinvestissement immobilier clĂ©-en-mains. Je suis heureuse de constater que le sujet sâest fortement dĂ©mocratisĂ© et que le dĂ©veloppement des connaissances se propage !
Si lâenvie est clairement lĂ , les français se heurtent tout de mĂȘme Ă une rĂ©alitĂ©, celle de lâinflation, qui freine leurs projets. 73% dâentre eux indiquent que des taux dâintĂ©rĂȘts de crĂ©dits supĂ©rieurs Ă 2% remettraient en cause leur projet immobilier. A lâheure actuelle, nous sommes dĂ©jĂ autour de 3% pour un emprunt sur 25 ans malheureusementâŠ
A cela sâajoute une crainte, assez Ă©tonnante, de hausse des prix. Ils sont mĂȘme 66% Ă penser que les prix pourraient augmenter de plus de 4% !
Pourtant les experts sont plus mesurĂ©s sur le sujet et beaucoup sont mĂȘme convaincus quâune baisse gĂ©nĂ©ralisĂ©e est Ă prĂ©voir, les prix commençant dĂ©jĂ Ă dĂ©croĂźtre dans les grandes villes.
Est-ce le bon moment pour acheter ?
La pĂ©riode actuelle est transitoire avec des taux qui montent en flĂšche et des prix qui ne sont pas (encore ?) vraiment descendus. Mais vont-ils rĂ©ellement descendre aussi vite que les taux montent et compenser la baisse de pouvoir dâachat ? Rien nâest moins sĂ»r.
La question qui brûle, alors, toutes les lÚvres : faut-il acheter maintenant ou attendre ?
Pour un profil qui est finançable sur le fil aujourdâhui mais pas sĂ»r de lâĂȘtre demain, je ne recommande pas lâattentisme personnellement, car il vaut mieux sĂ©curiser sa capacitĂ© dâemprunt plutĂŽt que dâattendre une baisse des prix Ă lâimpact incertain. On a une certitude sur la hausse des taux et donc la baisse du pouvoir dâachat, mais aucune en revanche sur les prix futurs. On ne sait pas si on doit anticiper une simple correction de marchĂ© ou une chute vertigineuse, mais la premiĂšre option me semblerait plus plausible.
Il est dâautant plus urgent de se dĂ©pĂȘcher pour ceux qui veulent acheter dans le neuf, oĂč les nouvelles normes et la hausse des coĂ»ts des matiĂšres premiĂšres vont faire monter les prix.
Si tu prĂ©vois de faire lâacquisition dâune rĂ©sidence principale, je te recommande de lire cette prĂ©cĂ©dente Ă©dition pour savoir si câest une bonne idĂ©e de commencer par lĂ . Pour la faire courte, si tu envisages dây rester longtemps, acheter reste plus logique que louer. Mais le sens de âlongtempsâ Ă©volue : avec les diffĂ©rents frais dâacquisition actuels, il te faudra en moyenne rester 8 ans dans le bien pour amortir tes frais dâachat (câest une moyenne pour la France, mais câest beaucoup plus en rĂ©gion parisienneâŠ).
Pour un profil qui a plus de latitude sur le financement et une envie de saisir des opportunitĂ©s dâinvestissement, il y a des chances que la patience paie avec des affaires Ă faire dans les 12 Ă 18 prochains mois, Ă condition dâavoir du cash pour mettre de lâapport. Les acheteurs finançables vont se faire plus rares et le rapport de force va sâinverser, câest le moment pour faire tes meilleures nĂ©go !
En rĂ©sumĂ©, la rĂ©ponse dĂ©pend vraiment de ton profil, comme lâexplique trĂšs justement lâexpert Christopher Wangen dans cette interview sur BFM TV.
Et pour vendre ?
Câest exactement pareil selon lui, câest du cas par cas selon ton profil.
Il conseille aux investisseurs de conserver leurs biens rentables dans de bons emplacements, avec de bonnes conditions de crĂ©dit et une durĂ©e de dĂ©tention souhaitĂ©e plutĂŽt longue; et au contraire de se sĂ©parer des biens dans des quartiers moins sĂ»rs avec un capital restant dĂ» important et une envie de revente Ă court terme, car ils nâen tireront pas le mĂȘme prix dans quelques annĂ©es. Enfin, pour les investisseurs aguerris qui ont la possibilitĂ© dâarbitrer dans leur patrimoine et de rĂ©cupĂ©rer beaucoup de cash, câest intĂ©ressant de vendre certains biens maintenant, pour re-rentrer dans le marchĂ© dâici un ou deux ans et profiter des opportunitĂ©s.
Investir dans lâimmobilier locatif aux Etats-Unis : je te raconte mon expĂ©rience đșđž
Je te parlais de mon immeuble de 5 lots à Roubaix dans cette précédente édition.
Cette fois, je vais te raconter mon seul (pour lâinstant) investissement immobilier Ă lâĂ©tranger.
Avant dâacheter la maison que je dĂ©tiens aujourdâhui, jâai enchaĂźnĂ© plusieurs acquisitions. A lâĂ©poque je nâen parlais pas trop autour de moi car je craignais que les gens me prennent pour une folle ou ne me croient pas.
Tout commence en 2010. Alors Ă©tudiante, je mets les pieds pour la premiĂšre fois aux Etats-Unis pour un stage en agence de pub Ă New York (je raconte une partie de lâhistoire pro ici pour ceux qui veulent en savoir plus sur moi đ ). Jâen profite pour partir en vacances avec mon copain Ă Miami. Nous avions entendu dire que beaucoup de français profitaient des opportunitĂ©s immobiliĂšres du moment lĂ -bas. Et effectivement, une fois sur place, nous dĂ©couvrons des panneaux âFor Saleâ partout dans les rues.
Comme le reste du pays, Miami vit un retournement historique de lâimmobilier car la crise des subprimes est passĂ©e par lĂ . Des millions dâamĂ©ricains ne sont plus en mesure de rembourser leurs prĂȘts, les banques saisissent leurs biens et les mettent en vente. En parallĂšle, les promoteurs ont fait construire plus de biens que le marchĂ© ne pouvait acheter. Les prix sâeffondrent de 30 Ă 40% dans la ville. Toute la Floride devient un eldorado immobilier pour les investisseurs Ă©trangers.
Nous décidons donc de prendre contact avec une agence immobiliÚre francophone à Miami et de nous lancer. Elle nous déniche un studio de 26m2 à rafraßchir au coeur du centre touristique, dans un ancien hÎtel art deco des années 50 donnant directement sur la plage, et nous y plaçons toutes nos économies soit environ 50k$ tout inclus.
La piscine du condo de notre 1er investissement Ă Miami Beach
Les gamins dâĂ peine la vingtaine que nous sommes, nâayant jamais achetĂ© dâimmobilier (et jamais cru possible de le faire Ă Miami !), foncent tĂȘte baissĂ©e; et nous faisons plein dâerreurs sur ce premier achat. Notamment celle de ne pas prĂȘter assez attention Ă la qualitĂ© de lâimmeuble et de la copropriĂ©tĂ©. On rĂ©alisera quelques temps plus tard que la copropriĂ©tĂ© est endettĂ©e et mal managĂ©e et que le building se dĂ©grade, et on revendra finalement lâappartement. NĂ©anmoins, cela restera une belle opĂ©ration, avec de la location Airbnb Ă plein rĂ©gime ultra rentable tout le long de la dĂ©tention, puis une revente avec une plus-value.
Avec lâargent de la vente, nous achetons dans un condominium, un produit plus haut de gamme cette fois, dans une grande ville de bord de mer attractive Ă 45 minutes de Miami, appelĂ©e Fort Lauderdale. Nous le revendons quelques annĂ©es plus tard pour profiter de la montĂ©e des prix (le quartier a pris +25%), encaisser la plus-value, et rĂ©investir dans une autre ville que nous avons identifiĂ©e, cette fois sur la cĂŽte Ouest de la Floride : Tampa.
Tampa est classĂ©e Ă lâĂ©poque en fin 2017 / dĂ©but 2018 comme la deuxiĂšme ville la plus intĂ©ressante du pays pour investir, avec une population jeune et en croissance, une Ă©conomie dynamique, une large offre en termes dâĂ©ducation supĂ©rieure, et un taux de chĂŽmage faible. Câest une ville connectĂ©e au monde, avec un port et un aĂ©roport international. Elle accueille une Ă©norme plateforme logistique dâAmazon, ainsi que des siĂšges et bureaux de grandes entreprises (Coca, Jonhson & Johnson, CitiâŠ). Enfin, elle propose une offre immobiliĂšre trĂšs diversifiĂ©e et une belle qualitĂ© de vie.
Dans les quartiers plus populaires, pour un ticket dâentrĂ©e trĂšs raisonnable (75/80k$) on pouvait trouver, Ă lâĂ©poque, des biens avec une rentabilitĂ© nette annuelle de 10% et plus. Beaucoup dâentre eux sont louĂ©s Ă des Section 8, des locataires bĂ©nĂ©ficiant dâun programme dâaides de lâEtat (Ă©quivalent de notre CAF française), lâadministration payant directement le loyer sur le compte du propriĂ©taire.
Les chiffres de mon projet Ă Tampa, Floride
Nous avons sourcĂ© le bien grĂące Ă un consultant en investissement locatif français spĂ©cialiste de la rĂ©gion. Une maison de 112m2, 5 piĂšces avec 2 salles de bain, ce quâon dĂ©signe lĂ -bas comme un â4/2â (4 bedrooms, 2 bathrooms).
La voici en photo, câest la vraie petite maison Ă lâamĂ©ricaine avec son porche :
Nous lâavons payĂ©e 81 000$ mais Ă cette Ă©poque le dollar Ă©tait plus faible donc cela reprĂ©sentait environ 65 000âŹ, auxquels nous avons ajoutĂ© 6000⏠de rafraĂźchissement (peinture, sols, climatisation...). Soit un investissement total Ă 71 000âŹ.
Nous lâavons dâabord louĂ©e (vide) 1290$ par mois en 2018, puis 1355$ Ă la locataire suivante en 2020, qui est toujours dans les lieux aujourdâhui. Soit au cours actuel du dollar, un rendement brut de 21% . Ce niveau de rendement est clairement impossible Ă obtenir en France avec une location classique en longue durĂ©e.
La gestion locative est assurée par un interlocuteur francophone qui prend des frais à hauteur de 10% du loyer.
En tenant compte de tous les frais annuels, voici ce que donne le calcul du rendement locatif net annuel :
Total acquisition travaux et frais compris : 88 500$
Total loyers perçus : 16 260$
Rendement brut annuel : 18,3% en dollars / rendement brut annuel en euros avec le cours de lâeuro Ă lâachat et le cours de lâeuro actuel pour les loyers perçus : 21,4%
Total frais de gestion locative : 1626$
CoĂ»t de lâassurance : 1800$
Coût des réparations diverses (importantes cette année) : 875$
CoĂ»t de lâexpert-comptable : 500$
Property Tax (équivalent taxe fonciÚre) : 2812$
Revenu net annuel total avant impĂŽt : 8647$ soit 8108âŹ
Rendement net annuel en euros (revenus locatifs nets au cours ⏠actuel / prix au cours ⏠à lâacquisition) : 11,4%
Plus-value latente : 161 500$ (la maison Ă©tant aujourdâhui estimĂ©e Ă 250k$, merci le Covid et les flux migratoires internes massifs vers la Floride !), soit un gain supplĂ©mentaire de 32 300⏠par an depuis 5 ans.
Le rendement locatif net annuel reste trĂšs bon mais on peut voir que le gap entre le brut et le net est important car les charges sont largement supĂ©rieures Ă celles que nous avons en France, quâil sâagisse de lâassurance (trĂšs chĂšre en Floride avec les risques naturels type ouragans et inondation qui obligent Ă souscrire Ă une police dâassurance additionnelle), de la taxe fonciĂšre, ou dans une moindre mesure de la gestion locative. Ce sont des frais qui ont augmentĂ© en Floride ces derniĂšres annĂ©es.
Par ailleurs, la maison Ă©tant situĂ©e dans un quartier populaire, il faut ĂȘtre vigilant sur la sĂ©lection des locataires. Les impayĂ©s ne sont pas un problĂšme car la loi amĂ©ricaine est trĂšs souple pour ordonner (et exĂ©cuter) lâĂ©viction dâun locataire en dĂ©faut de paiement. Mais on peut tomber sur des locataires peu soigneux, comme ce fut le cas avec mes prĂ©cĂ©dents locataires, dâoĂč le coĂ»t des rĂ©parations, qui sont la consĂ©quence Ă long terme dâun mauvais entretien.
Comment se passe un achat immobilier aux USA ?
Il nây a pas besoin de visa pour investir aux Etats-Unis. En revanche, câest assez compliquĂ© dâobtenir un crĂ©dit pour un rĂ©sident Ă©tranger. Sans âcredit scoreâ (historique liĂ© Ă ton numĂ©ro de sĂ©curitĂ© sociale), tu ne peux pas emprunter. Il semblerait que certaines banques amĂ©ricaines privĂ©es fassent toutefois des exceptions si le client a un gros patrimoine en France et possĂšde un apport important. Lâoption du prĂȘt hypothĂ©caire te permet dâobtenir environ 60% du montant de lâacquisition mais les dĂ©marches sont longues et lâapprobation trĂšs stricte. Je nâen sais pas plus sur le fonctionnement du crĂ©dit pour les Ă©trangers car, comme beaucoup dâinvestisseurs français non rĂ©sidents, jâai toujours achetĂ© comptant.
Une fois que tu as dĂ©cidĂ© de tes critĂšres de recherche et identifiĂ© un agent immobilier, ce dernier effectuera une recherche sur le MLS (Multi Listing Services). Aux Etats-Unis, tout est centralisĂ© sur ce site, qui permet aux agents dans tout le pays de partager les biens quâils ont Ă la vente. Ainsi, lors des visites, tu seras avec ton agent mais aussi avec lâagent du vendeur, qui a le bien en mandat. Leur commission sera partagĂ©e Ă parts Ă©gales, et intĂ©gralement payĂ©e par le vendeur.
Ensuite, quand tu auras trouvĂ© le bien qui tâintĂ©resse, ton agent tâaideras Ă Ă©mettre une offre. Mais tu peux aussi faire une analyse de marchĂ© facilement par toi-mĂȘme car toute la data est publique. Tu peux utiliser des sites comme Zillow ou Redfin pour afficher lâhistorique des transactions pour un bien ou un quartier et visualiser la valeur estimĂ©e. NĂ©anmoins, il faut souvent prendre cette estimation avec des pincettes, car elle ne tient pas compte des spĂ©cificitĂ©s du bien et se base sur une analyse macro des transactions du quartier. Câest les mĂȘmes limites que notre base DVF Etalab en France finalement.
Une fois lâoffre dâachat acceptĂ©e par les deux parties, tu dois signer un contrat de vente (Ă©quivalent de notre compromis) et verser un âdepositâ sur un compte sĂ©questre. Puis tu as la possibilitĂ© de faire rĂ©aliser une inspection complĂšte par un expert (bĂąti, fissures, toit, circuits Ă©lectriques, climatiseur, etc) Ă ta charge. Si tu achĂštes avec un prĂȘt, cette inspection est obligatoire, mais elle ne lâest pas en cas dâachat comptant. Je te la recommande dans tous les cas car elle te permettra de dĂ©celer dâĂ©ventuelles malfaçons et te rassurera sur la qualitĂ© du bien. Lâexpert passera environ 2 Ă 3h sur place pour tout vĂ©rifier. Cela coĂ»te autour de 500$ (plus ou moins selon la surface du bien). Si Ă lâissue de cette inspection, des dĂ©fauts sĂ©rieux sont constatĂ©s, tu as le droit de te rĂ©tracter de la vente ou dâexiger que le vendeur effectue les rĂ©parations.
En plus de cette âbuyer inspectionâ (ou âhome inspectionâ), certains Ă©tats comme la Floride imposent de rĂ©aliser une 'â4-point inspectionâ pour lâachat dâun bien dans lâancien, comme prĂ©-requis pour pouvoir souscrire Ă une assurance habitation. La 4-Point une inspection plus rapide et uniquement visuelle (câest un peu diffĂ©rent mais en certains points ça se rapproche de nos diagnostics techniques français). Les fameux 4 points Ă©valuĂ©s sont : lâĂ©lectricitĂ©, le chauffage et la ventilation, la plomberie et le toit. Elle coĂ»te une centaine de dollars.
Extrait de notre 4-Point Inspection pour la maison de Tampa
Les aspects lĂ©gaux et administratifs de la vente sont gĂ©rĂ©s par la Title Company, reprĂ©sentĂ©e par un avocat, et non pas par un notaire. Câest lâavocat qui prĂ©parera ton justificatif de propriĂ©tĂ© et finalisera le closing (signature de lâacte de vente).
Globalement, le process est assez rapide, tout peut se faire en quelques semaines en cas dâachat cash.
La fiscalitĂ© de lâinvestissement immobilier aux Etats-Unis
La fiscalitĂ© est Ă double niveau aux Etats-Unis : fĂ©dĂ©ral (national) et state (local, fiscalitĂ© de lâĂ©tat). Son poids sera donc relatif selon lâĂ©tat dans lequel tu envisageras dâacheter ton bien immobilier.
Certains Ă©tats comme la Floride nâappliquent pas dâimpĂŽt sur le revenu des personnes physiques. Câest pour cela que câest un Ă©tat prisĂ© pour lâinvestissement.
A lâĂ©chelle locale, il te faudra payer la taxe fonciĂšre, qui varie aussi selon les Ă©tats.
Beaucoup de non-rĂ©sidents optent pour lâinvestissement immobilier en sociĂ©tĂ©, avec la crĂ©ation dâune LLC, afin dâoptimiser fiscalement et administrativement leur activitĂ©. Câest ce que nous avons fait. La LLC doit ĂȘtre créée dans lâĂ©tat oĂč le bien sera dĂ©tenu. Câest simple, rapide, et peu coĂ»teux. Avec une LLC en Floride, on bĂ©nĂ©ficie Ă la fois de la protection quâoffre le statut LLC (qui protĂšge le patrimoine personnel notamment) et de la fiscalitĂ© avantageuse du revenu sur les personnes. Elle permet aussi de dĂ©duire les charges rĂ©elles des revenus fonciers, et dâamortir le bien.
GrĂące Ă une convention de non double imposition avec la France, les revenus fonciers tirĂ©s dâun bien aux Etats-Unis sont imposables uniquement lĂ -bas. Mais il faudra tout de mĂȘme les reporter dans ta dĂ©claration de revenu en France. La France se rĂ©serve le droit dâintĂ©grer les revenus amĂ©ricains dans le calcul du taux dâimposition effectif. Câest la mĂȘme logique pour lâimposition des plus-values de cession.
Les avantages de lâinvestissement aux USA đșđž vs en France đ«đ·
â Un marchĂ© de lâimmobilier avec de grandes disparitĂ©s ce qui permet du choix et des opportunitĂ©s Ă dĂ©nicher : les prix sont encore trĂšs abordables dans certaines villes et de maniĂšre gĂ©nĂ©rale le rapport loyer/prix dâachat est plus intĂ©ressant quâen France.
â Une forte demande locative : les amĂ©ricains sont moins attachĂ©s culturellement Ă la propriĂ©tĂ©, ils bougent beaucoup pour leur travail, et achĂštent moins.
â Des frais dâacquisition plus bas : les frais de closing, qui incombent Ă lâacheteur, reprĂ©sentent 1,5% du prix dâachat en Floride. On est bien loin de nos 8% de frais dâacquisition en France. Câest le vendeur qui paie les taxes de transfert de la propriĂ©tĂ©.
â La simplicitĂ© administrative va de pair avec les frais allĂ©gĂ©s : câest un avocat, qui remplace le notaire aux Etats-Unis, qui se charge de toutes les dĂ©marches juridiques et fiscales, ainsi que des diffĂ©rents contrĂŽles nĂ©cessaires avant la signature et le transfert de lâacte de propriĂ©tĂ©. Les dĂ©lais sont rĂ©duits avec un process dâenviron un mois au total pour un achat cash.
â La protection des droits du propriĂ©taire : le droit est plutĂŽt favorable au propriĂ©taire aux USA. Si malheureusement tu tombes sur un locataire qui arrĂȘte de payer son loyer, la procĂ©dure dâexpulsion est beaucoup plus rapide et moins coĂ»teuse quâen France. Au bout de trois jours de retard sur le loyer, tu as le droit de demander lâexpulsion, et il nâexiste pas de trĂȘve hivernale en Floride (assez logiquementâŠ). Ce modĂšle Ă lâamĂ©ricaine est trĂšs dur pour les locataires donc Ă toi de faire preuve dâun minimum dâhumanitĂ© en tant que bailleur. Notre locataire a eu quelques difficultĂ©s aprĂšs le Covid et nous avons dĂ©cidĂ© de lui faire confiance malgrĂ© les retards car elle avait prouvĂ© sa bonne foi. Elle a finalement rĂ©sorbĂ© toute sa dette au plus vite. Il faut savoir que les locataires sont gĂ©nĂ©ralement vigilants car le dĂ©faut de paiement est dĂ©finitivement inscrit dans leur dossier et rattachĂ© Ă leur numĂ©ro de sĂ©curitĂ© sociale. Cela permet dâailleurs de facilement vĂ©rifier la solvabilitĂ© dâun candidat locataire lors de la sĂ©lection.
Les inconvĂ©nients de lâinvestissement aux USA đșđž vs en France đ«đ·
â Câest plus compliquĂ© de faire un prĂȘt en tant que français non-rĂ©sident et il faut renoncer au bĂ©nĂ©fice de lâeffet de levier : ce type dâinvestissement est plutĂŽt ouvert aux personnes qui ont de lâargent de cĂŽtĂ© Ă investir.
â La barriĂšre de la langue, de la distance, et la mĂ©connaissance du marchĂ© local. Comme tout marchĂ© immobilier, le marchĂ© amĂ©ricain prĂ©sente de nombreuses subtilitĂ©s dâune rĂ©gion Ă lâautre, et mĂȘme dâune rue Ă lâautre. Il faut bien sâentourer pour faire les bons choix, vĂ©rifier la rĂ©alitĂ© du marchĂ© locatif, et ne pas croire aveuglĂ©ment les rentabilitĂ©s promises. Il faut apprendre les termes techniques clĂ©s, savoir dĂ©crypter les informations importantes dâune annonce ou dâune transaction (par exemple : que sont les HOA fees, que signifie un locataire Section 8 et quelles implications pour le bailleur, quelle diffĂ©rence entre une home inspection et une 4-point inspection, quelle police dâassurance souscrire, etc).
La distance peut aussi poser problĂšme. De nombreux français ont en effet Ă©tĂ© victimes dâarnaques par des intermĂ©diaires peu scrupuleux leur ayant promis des rentabilitĂ©s stratosphĂ©riques dans des villes comme Detroit, Cleveland et autres villes pauvres. Câest arrivĂ© par exemple Ă plus de 400 français investisseurs Ă Detroit qui achetaient en rĂ©alitĂ© des maisons fantĂŽmes en ruines quâils nâont jamais visitĂ©es.. DiffĂ©rents scandales ont Ă©clatĂ© ces derniĂšres annĂ©es, comme celui des faux terrains du Dakota du Nord.
â Lâimportance de bien se renseigner sur les spĂ©cificitĂ©s de son Ă©tat. LâĂ©tat dans lequel tu achĂštes ton bien aura un impact direct sur la fiscalitĂ© et donc la rentabilitĂ© nette de lâinvestissement locatif. Par ailleurs, les risques naturels diffĂšrent Ă©galement dâun Ă©tat Ă lâautre (tremblements de terre, ouragans, etc) et cela influe notamment sur le prix de lâassurance.
â Comprendre les avantages et inconvĂ©nients de chaque type de bien est Ă©galement essentiel. Par exemple les âcondoâ (condominium) peuvent ĂȘtre sĂ©duisants sur le papier car prisĂ©s pour habiter, mais pour un investisseur les charges de copropriĂ©tĂ© (appelĂ©es HOA fees) sont souvent Ă©levĂ©es car ces rĂ©sidences offrent divers services. Par ailleurs, tout est soumis Ă lâapprobation de la âcondo associationâ, ce qui peut ĂȘtre dĂ©routant. Lorsque nous avons achetĂ© Ă Fort Lauderdale, nous avons dâailleurs Ă©tĂ© surpris de devoir passer une sorte âdâentretienâ sur Skype avec le prĂ©sident de la condo association (Ă©quivalent du prĂ©sident du conseil syndical français) pour nous approuver en tant que nouveaux copropriĂ©taires ! Ce process est dâailleurs payant (une centaine de dollars en âapplication feesâ). Les rĂšgles de copropriĂ©tĂ© peuvent aussi ĂȘtre contraignantes pour lâinvestisseur locatif en restreignant le droit de mettre son appartement rĂ©cemment acquis en location par exemple.
Pour conclure, rien dâoriginal : tout investissement comporte des risques et câest dâautant plus vrai sur un marchĂ© Ă©tranger que tu connais mal ou pas du tout. La clĂ© est dâĂȘtre bien accompagnĂ© et de mesurer le niveau de risque de chaque projet pour sâassurer de lâadĂ©quation avec celui que tu es prĂȘt(e) Ă accepter.
Les PĂ©pites de la semaine đ
Voici pour terminer les biens rentables de la semaine. Je te propose ces deux Pépites repérées dans ma veille.
Comme chaque semaine, je te rappelle que jâai uniquement rassemblĂ© les informations disponibles et que je nâai aucune information complĂ©mentaire. Il ne sâagit aucunement dâun conseil en investissement. Il est de ta responsabilitĂ© de creuser les dĂ©tails du projet auprĂšs du vendeur et de dĂ©terminer lâintĂ©rĂȘt et la pertinence de lâinvestissement au regard de ta situation et de tes attentes.
(Les images sont cliquables et renvoient vers lâannonce)
JâespĂšre que cette Ă©dition chiffrĂ©e sur mon expĂ©rience personnelle a Ă©tĂ© Ă la hauteur de tes attentes. Vous avez Ă©tĂ© nombreux Ă me faire des retours sur les sujets qui vous intĂ©ressent et Ă mentionner votre envie dâen savoir plus sur mes projets, dâoĂč cette Ă©dition. Quâen pensez-vous ?
Bonne semaine et Ă dimanche prochain đđ»
MylĂšne










Ădition excellente! Bravo et merci â€ïž