# 11 - Investir dans l'immobilier aux Etats-Unis : mon retour d'expérience 🇺🇸
Je vous dis tout sur mon investissement en Floride.
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Hello !
Vu que mon édition sur l’investissement en Espagne / Portugal vous a beaucoup plu, je me suis dit que j’allais en refaire une sur l’investissement locatif à l’étranger, cette fois en racontant mon expérience personnelle.
Je t’emmène donc aux Etats-Unis et plus précisément en Floride, où j’ai réalisé mon tout premier investissement immobilier en 2010 puis deux achats-revente jusqu’à ma maison actuelle, acquise en 2018 (signée il y a pile 5 ans jour pour jour !).
Il faut noter que le marché local n’est plus du tout le même aujourd’hui, mais je pense que c’est réplicable dans d’autres régions. Le marché immobilier américain est vaste !
Le but est surtout de te sensibiliser aux spécificités de l’investissement aux USA et aux points de vigilance d’un investissement à l’étranger en général.
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SOMMAIRE
L’Actu de la Semaine : l’immobilier, considéré comme le placement le plus rentable par les français pour 2023 👀
L’investissement locatif aux USA, mon retour d’expérience chiffré 🇺🇸
Les Pépites de la semaine 💎
L’Actu immo de la Semaine 👀
Malgré un contexte difficile, les français gardent une bonne image de l’investissement immobilier.
Un sondage OpinionWay pour le réseau d’agences immobilières Laforêt a été mené fin décembre pour interroger les français sur leur approche de l’immobilier, leurs craintes, et leurs anticipations pour cette année, dans un contexte d’inflation.
Le placement le plus rentable cette année
La pierre ressort toujours comme un placement très rassurant : pour 39% des français, l’immobilier locatif est le placement qui sera le plus rentable en 2023.
Et cette confiance est renforcée chez les jeunes puisque le chiffre monte à 41% chez les moins de 35 ans.
Cette tendance se vérifie lorsqu’on observe l’attrait grandissant pour la création de contenu sur l’investissement immobilier (d’ailleurs nous avons officiellement dépassé les 1000 abonnés aux Pépites, merci à tous !) et la croissance folle des startups d’investissement immobilier clé-en-mains. Je suis heureuse de constater que le sujet s’est fortement démocratisé et que le développement des connaissances se propage !
Si l’envie est clairement là, les français se heurtent tout de même à une réalité, celle de l’inflation, qui freine leurs projets. 73% d’entre eux indiquent que des taux d’intérêts de crédits supérieurs à 2% remettraient en cause leur projet immobilier. A l’heure actuelle, nous sommes déjà autour de 3% pour un emprunt sur 25 ans malheureusement…
A cela s’ajoute une crainte, assez étonnante, de hausse des prix. Ils sont même 66% à penser que les prix pourraient augmenter de plus de 4% !
Pourtant les experts sont plus mesurés sur le sujet et beaucoup sont même convaincus qu’une baisse généralisée est à prévoir, les prix commençant déjà à décroître dans les grandes villes.
Est-ce le bon moment pour acheter ?
La période actuelle est transitoire avec des taux qui montent en flèche et des prix qui ne sont pas (encore ?) vraiment descendus. Mais vont-ils réellement descendre aussi vite que les taux montent et compenser la baisse de pouvoir d’achat ? Rien n’est moins sûr.
La question qui brûle, alors, toutes les lèvres : faut-il acheter maintenant ou attendre ?
Pour un profil qui est finançable sur le fil aujourd’hui mais pas sûr de l’être demain, je ne recommande pas l’attentisme personnellement, car il vaut mieux sécuriser sa capacité d’emprunt plutôt que d’attendre une baisse des prix à l’impact incertain. On a une certitude sur la hausse des taux et donc la baisse du pouvoir d’achat, mais aucune en revanche sur les prix futurs. On ne sait pas si on doit anticiper une simple correction de marché ou une chute vertigineuse, mais la première option me semblerait plus plausible.
Il est d’autant plus urgent de se dépêcher pour ceux qui veulent acheter dans le neuf, où les nouvelles normes et la hausse des coûts des matières premières vont faire monter les prix.
Si tu prévois de faire l’acquisition d’une résidence principale, je te recommande de lire cette précédente édition pour savoir si c’est une bonne idée de commencer par là. Pour la faire courte, si tu envisages d’y rester longtemps, acheter reste plus logique que louer. Mais le sens de “longtemps” évolue : avec les différents frais d’acquisition actuels, il te faudra en moyenne rester 8 ans dans le bien pour amortir tes frais d’achat (c’est une moyenne pour la France, mais c’est beaucoup plus en région parisienne…).
Pour un profil qui a plus de latitude sur le financement et une envie de saisir des opportunités d’investissement, il y a des chances que la patience paie avec des affaires à faire dans les 12 à 18 prochains mois, à condition d’avoir du cash pour mettre de l’apport. Les acheteurs finançables vont se faire plus rares et le rapport de force va s’inverser, c’est le moment pour faire tes meilleures négo !
En résumé, la réponse dépend vraiment de ton profil, comme l’explique très justement l’expert Christopher Wangen dans cette interview sur BFM TV.
Et pour vendre ?
C’est exactement pareil selon lui, c’est du cas par cas selon ton profil.
Il conseille aux investisseurs de conserver leurs biens rentables dans de bons emplacements, avec de bonnes conditions de crédit et une durée de détention souhaitée plutôt longue; et au contraire de se séparer des biens dans des quartiers moins sûrs avec un capital restant dû important et une envie de revente à court terme, car ils n’en tireront pas le même prix dans quelques années. Enfin, pour les investisseurs aguerris qui ont la possibilité d’arbitrer dans leur patrimoine et de récupérer beaucoup de cash, c’est intéressant de vendre certains biens maintenant, pour re-rentrer dans le marché d’ici un ou deux ans et profiter des opportunités.
Investir dans l’immobilier locatif aux Etats-Unis : je te raconte mon expérience 🇺🇸
Je te parlais de mon immeuble de 5 lots à Roubaix dans cette précédente édition.
Cette fois, je vais te raconter mon seul (pour l’instant) investissement immobilier à l’étranger.
Avant d’acheter la maison que je détiens aujourd’hui, j’ai enchaîné plusieurs acquisitions. A l’époque je n’en parlais pas trop autour de moi car je craignais que les gens me prennent pour une folle ou ne me croient pas.
Tout commence en 2010. Alors étudiante, je mets les pieds pour la première fois aux Etats-Unis pour un stage en agence de pub à New York (je raconte une partie de l’histoire pro ici pour ceux qui veulent en savoir plus sur moi 😅). J’en profite pour partir en vacances avec mon copain à Miami. Nous avions entendu dire que beaucoup de français profitaient des opportunités immobilières du moment là-bas. Et effectivement, une fois sur place, nous découvrons des panneaux “For Sale” partout dans les rues.
Comme le reste du pays, Miami vit un retournement historique de l’immobilier car la crise des subprimes est passée par là. Des millions d’américains ne sont plus en mesure de rembourser leurs prêts, les banques saisissent leurs biens et les mettent en vente. En parallèle, les promoteurs ont fait construire plus de biens que le marché ne pouvait acheter. Les prix s’effondrent de 30 à 40% dans la ville. Toute la Floride devient un eldorado immobilier pour les investisseurs étrangers.
Nous décidons donc de prendre contact avec une agence immobilière francophone à Miami et de nous lancer. Elle nous déniche un studio de 26m2 à rafraîchir au coeur du centre touristique, dans un ancien hôtel art deco des années 50 donnant directement sur la plage, et nous y plaçons toutes nos économies soit environ 50k$ tout inclus.
La piscine du condo de notre 1er investissement à Miami Beach
Les gamins d’à peine la vingtaine que nous sommes, n’ayant jamais acheté d’immobilier (et jamais cru possible de le faire à Miami !), foncent tête baissée; et nous faisons plein d’erreurs sur ce premier achat. Notamment celle de ne pas prêter assez attention à la qualité de l’immeuble et de la copropriété. On réalisera quelques temps plus tard que la copropriété est endettée et mal managée et que le building se dégrade, et on revendra finalement l’appartement. Néanmoins, cela restera une belle opération, avec de la location Airbnb à plein régime ultra rentable tout le long de la détention, puis une revente avec une plus-value.
Avec l’argent de la vente, nous achetons dans un condominium, un produit plus haut de gamme cette fois, dans une grande ville de bord de mer attractive à 45 minutes de Miami, appelée Fort Lauderdale. Nous le revendons quelques années plus tard pour profiter de la montée des prix (le quartier a pris +25%), encaisser la plus-value, et réinvestir dans une autre ville que nous avons identifiée, cette fois sur la côte Ouest de la Floride : Tampa.
Tampa est classée à l’époque en fin 2017 / début 2018 comme la deuxième ville la plus intéressante du pays pour investir, avec une population jeune et en croissance, une économie dynamique, une large offre en termes d’éducation supérieure, et un taux de chômage faible. C’est une ville connectée au monde, avec un port et un aéroport international. Elle accueille une énorme plateforme logistique d’Amazon, ainsi que des sièges et bureaux de grandes entreprises (Coca, Jonhson & Johnson, Citi…). Enfin, elle propose une offre immobilière très diversifiée et une belle qualité de vie.
Dans les quartiers plus populaires, pour un ticket d’entrée très raisonnable (75/80k$) on pouvait trouver, à l’époque, des biens avec une rentabilité nette annuelle de 10% et plus. Beaucoup d’entre eux sont loués à des Section 8, des locataires bénéficiant d’un programme d’aides de l’Etat (équivalent de notre CAF française), l’administration payant directement le loyer sur le compte du propriétaire.
Les chiffres de mon projet à Tampa, Floride
Nous avons sourcé le bien grâce à un consultant en investissement locatif français spécialiste de la région. Une maison de 112m2, 5 pièces avec 2 salles de bain, ce qu’on désigne là-bas comme un “4/2” (4 bedrooms, 2 bathrooms).
La voici en photo, c’est la vraie petite maison à l’américaine avec son porche :
Nous l’avons payée 81 000$ mais à cette époque le dollar était plus faible donc cela représentait environ 65 000€, auxquels nous avons ajouté 6000€ de rafraîchissement (peinture, sols, climatisation...). Soit un investissement total à 71 000€.
Nous l’avons d’abord louée (vide) 1290$ par mois en 2018, puis 1355$ à la locataire suivante en 2020, qui est toujours dans les lieux aujourd’hui. Soit au cours actuel du dollar, un rendement brut de 21% . Ce niveau de rendement est clairement impossible à obtenir en France avec une location classique en longue durée.
La gestion locative est assurée par un interlocuteur francophone qui prend des frais à hauteur de 10% du loyer.
En tenant compte de tous les frais annuels, voici ce que donne le calcul du rendement locatif net annuel :
Total acquisition travaux et frais compris : 88 500$
Total loyers perçus : 16 260$
Rendement brut annuel : 18,3% en dollars / rendement brut annuel en euros avec le cours de l’euro à l’achat et le cours de l’euro actuel pour les loyers perçus : 21,4%
Total frais de gestion locative : 1626$
Coût de l’assurance : 1800$
Coût des réparations diverses (importantes cette année) : 875$
Coût de l’expert-comptable : 500$
Property Tax (équivalent taxe foncière) : 2812$
Revenu net annuel total avant impôt : 8647$ soit 8108€
Rendement net annuel en euros (revenus locatifs nets au cours € actuel / prix au cours € à l’acquisition) : 11,4%
Plus-value latente : 161 500$ (la maison étant aujourd’hui estimée à 250k$, merci le Covid et les flux migratoires internes massifs vers la Floride !), soit un gain supplémentaire de 32 300€ par an depuis 5 ans.
Le rendement locatif net annuel reste très bon mais on peut voir que le gap entre le brut et le net est important car les charges sont largement supérieures à celles que nous avons en France, qu’il s’agisse de l’assurance (très chère en Floride avec les risques naturels type ouragans et inondation qui obligent à souscrire à une police d’assurance additionnelle), de la taxe foncière, ou dans une moindre mesure de la gestion locative. Ce sont des frais qui ont augmenté en Floride ces dernières années.
Par ailleurs, la maison étant située dans un quartier populaire, il faut être vigilant sur la sélection des locataires. Les impayés ne sont pas un problème car la loi américaine est très souple pour ordonner (et exécuter) l’éviction d’un locataire en défaut de paiement. Mais on peut tomber sur des locataires peu soigneux, comme ce fut le cas avec mes précédents locataires, d’où le coût des réparations, qui sont la conséquence à long terme d’un mauvais entretien.
Comment se passe un achat immobilier aux USA ?
Il n’y a pas besoin de visa pour investir aux Etats-Unis. En revanche, c’est assez compliqué d’obtenir un crédit pour un résident étranger. Sans “credit score” (historique lié à ton numéro de sécurité sociale), tu ne peux pas emprunter. Il semblerait que certaines banques américaines privées fassent toutefois des exceptions si le client a un gros patrimoine en France et possède un apport important. L’option du prêt hypothécaire te permet d’obtenir environ 60% du montant de l’acquisition mais les démarches sont longues et l’approbation très stricte. Je n’en sais pas plus sur le fonctionnement du crédit pour les étrangers car, comme beaucoup d’investisseurs français non résidents, j’ai toujours acheté comptant.
Une fois que tu as décidé de tes critères de recherche et identifié un agent immobilier, ce dernier effectuera une recherche sur le MLS (Multi Listing Services). Aux Etats-Unis, tout est centralisé sur ce site, qui permet aux agents dans tout le pays de partager les biens qu’ils ont à la vente. Ainsi, lors des visites, tu seras avec ton agent mais aussi avec l’agent du vendeur, qui a le bien en mandat. Leur commission sera partagée à parts égales, et intégralement payée par le vendeur.
Ensuite, quand tu auras trouvé le bien qui t’intéresse, ton agent t’aideras à émettre une offre. Mais tu peux aussi faire une analyse de marché facilement par toi-même car toute la data est publique. Tu peux utiliser des sites comme Zillow ou Redfin pour afficher l’historique des transactions pour un bien ou un quartier et visualiser la valeur estimée. Néanmoins, il faut souvent prendre cette estimation avec des pincettes, car elle ne tient pas compte des spécificités du bien et se base sur une analyse macro des transactions du quartier. C’est les mêmes limites que notre base DVF Etalab en France finalement.
Une fois l’offre d’achat acceptée par les deux parties, tu dois signer un contrat de vente (équivalent de notre compromis) et verser un “deposit” sur un compte séquestre. Puis tu as la possibilité de faire réaliser une inspection complète par un expert (bâti, fissures, toit, circuits électriques, climatiseur, etc) à ta charge. Si tu achètes avec un prêt, cette inspection est obligatoire, mais elle ne l’est pas en cas d’achat comptant. Je te la recommande dans tous les cas car elle te permettra de déceler d’éventuelles malfaçons et te rassurera sur la qualité du bien. L’expert passera environ 2 à 3h sur place pour tout vérifier. Cela coûte autour de 500$ (plus ou moins selon la surface du bien). Si à l’issue de cette inspection, des défauts sérieux sont constatés, tu as le droit de te rétracter de la vente ou d’exiger que le vendeur effectue les réparations.
En plus de cette “buyer inspection” (ou “home inspection”), certains états comme la Floride imposent de réaliser une '“4-point inspection” pour l’achat d’un bien dans l’ancien, comme pré-requis pour pouvoir souscrire à une assurance habitation. La 4-Point une inspection plus rapide et uniquement visuelle (c’est un peu différent mais en certains points ça se rapproche de nos diagnostics techniques français). Les fameux 4 points évalués sont : l’électricité, le chauffage et la ventilation, la plomberie et le toit. Elle coûte une centaine de dollars.
Extrait de notre 4-Point Inspection pour la maison de Tampa
Les aspects légaux et administratifs de la vente sont gérés par la Title Company, représentée par un avocat, et non pas par un notaire. C’est l’avocat qui préparera ton justificatif de propriété et finalisera le closing (signature de l’acte de vente).
Globalement, le process est assez rapide, tout peut se faire en quelques semaines en cas d’achat cash.
La fiscalité de l’investissement immobilier aux Etats-Unis
La fiscalité est à double niveau aux Etats-Unis : fédéral (national) et state (local, fiscalité de l’état). Son poids sera donc relatif selon l’état dans lequel tu envisageras d’acheter ton bien immobilier.
Certains états comme la Floride n’appliquent pas d’impôt sur le revenu des personnes physiques. C’est pour cela que c’est un état prisé pour l’investissement.
A l’échelle locale, il te faudra payer la taxe foncière, qui varie aussi selon les états.
Beaucoup de non-résidents optent pour l’investissement immobilier en société, avec la création d’une LLC, afin d’optimiser fiscalement et administrativement leur activité. C’est ce que nous avons fait. La LLC doit être créée dans l’état où le bien sera détenu. C’est simple, rapide, et peu coûteux. Avec une LLC en Floride, on bénéficie à la fois de la protection qu’offre le statut LLC (qui protège le patrimoine personnel notamment) et de la fiscalité avantageuse du revenu sur les personnes. Elle permet aussi de déduire les charges réelles des revenus fonciers, et d’amortir le bien.
Grâce à une convention de non double imposition avec la France, les revenus fonciers tirés d’un bien aux Etats-Unis sont imposables uniquement là-bas. Mais il faudra tout de même les reporter dans ta déclaration de revenu en France. La France se réserve le droit d’intégrer les revenus américains dans le calcul du taux d’imposition effectif. C’est la même logique pour l’imposition des plus-values de cession.
Les avantages de l’investissement aux USA 🇺🇸 vs en France 🇫🇷
✅ Un marché de l’immobilier avec de grandes disparités ce qui permet du choix et des opportunités à dénicher : les prix sont encore très abordables dans certaines villes et de manière générale le rapport loyer/prix d’achat est plus intéressant qu’en France.
✅ Une forte demande locative : les américains sont moins attachés culturellement à la propriété, ils bougent beaucoup pour leur travail, et achètent moins.
✅ Des frais d’acquisition plus bas : les frais de closing, qui incombent à l’acheteur, représentent 1,5% du prix d’achat en Floride. On est bien loin de nos 8% de frais d’acquisition en France. C’est le vendeur qui paie les taxes de transfert de la propriété.
✅ La simplicité administrative va de pair avec les frais allégés : c’est un avocat, qui remplace le notaire aux Etats-Unis, qui se charge de toutes les démarches juridiques et fiscales, ainsi que des différents contrôles nécessaires avant la signature et le transfert de l’acte de propriété. Les délais sont réduits avec un process d’environ un mois au total pour un achat cash.
✅ La protection des droits du propriétaire : le droit est plutôt favorable au propriétaire aux USA. Si malheureusement tu tombes sur un locataire qui arrête de payer son loyer, la procédure d’expulsion est beaucoup plus rapide et moins coûteuse qu’en France. Au bout de trois jours de retard sur le loyer, tu as le droit de demander l’expulsion, et il n’existe pas de trêve hivernale en Floride (assez logiquement…). Ce modèle à l’américaine est très dur pour les locataires donc à toi de faire preuve d’un minimum d’humanité en tant que bailleur. Notre locataire a eu quelques difficultés après le Covid et nous avons décidé de lui faire confiance malgré les retards car elle avait prouvé sa bonne foi. Elle a finalement résorbé toute sa dette au plus vite. Il faut savoir que les locataires sont généralement vigilants car le défaut de paiement est définitivement inscrit dans leur dossier et rattaché à leur numéro de sécurité sociale. Cela permet d’ailleurs de facilement vérifier la solvabilité d’un candidat locataire lors de la sélection.
Les inconvénients de l’investissement aux USA 🇺🇸 vs en France 🇫🇷
❌ C’est plus compliqué de faire un prêt en tant que français non-résident et il faut renoncer au bénéfice de l’effet de levier : ce type d’investissement est plutôt ouvert aux personnes qui ont de l’argent de côté à investir.
❌ La barrière de la langue, de la distance, et la méconnaissance du marché local. Comme tout marché immobilier, le marché américain présente de nombreuses subtilités d’une région à l’autre, et même d’une rue à l’autre. Il faut bien s’entourer pour faire les bons choix, vérifier la réalité du marché locatif, et ne pas croire aveuglément les rentabilités promises. Il faut apprendre les termes techniques clés, savoir décrypter les informations importantes d’une annonce ou d’une transaction (par exemple : que sont les HOA fees, que signifie un locataire Section 8 et quelles implications pour le bailleur, quelle différence entre une home inspection et une 4-point inspection, quelle police d’assurance souscrire, etc).
La distance peut aussi poser problème. De nombreux français ont en effet été victimes d’arnaques par des intermédiaires peu scrupuleux leur ayant promis des rentabilités stratosphériques dans des villes comme Detroit, Cleveland et autres villes pauvres. C’est arrivé par exemple à plus de 400 français investisseurs à Detroit qui achetaient en réalité des maisons fantômes en ruines qu’ils n’ont jamais visitées.. Différents scandales ont éclaté ces dernières années, comme celui des faux terrains du Dakota du Nord.
❌ L’importance de bien se renseigner sur les spécificités de son état. L’état dans lequel tu achètes ton bien aura un impact direct sur la fiscalité et donc la rentabilité nette de l’investissement locatif. Par ailleurs, les risques naturels diffèrent également d’un état à l’autre (tremblements de terre, ouragans, etc) et cela influe notamment sur le prix de l’assurance.
❌ Comprendre les avantages et inconvénients de chaque type de bien est également essentiel. Par exemple les “condo” (condominium) peuvent être séduisants sur le papier car prisés pour habiter, mais pour un investisseur les charges de copropriété (appelées HOA fees) sont souvent élevées car ces résidences offrent divers services. Par ailleurs, tout est soumis à l’approbation de la “condo association”, ce qui peut être déroutant. Lorsque nous avons acheté à Fort Lauderdale, nous avons d’ailleurs été surpris de devoir passer une sorte “d’entretien” sur Skype avec le président de la condo association (équivalent du président du conseil syndical français) pour nous approuver en tant que nouveaux copropriétaires ! Ce process est d’ailleurs payant (une centaine de dollars en “application fees”). Les règles de copropriété peuvent aussi être contraignantes pour l’investisseur locatif en restreignant le droit de mettre son appartement récemment acquis en location par exemple.
Pour conclure, rien d’original : tout investissement comporte des risques et c’est d’autant plus vrai sur un marché étranger que tu connais mal ou pas du tout. La clé est d’être bien accompagné et de mesurer le niveau de risque de chaque projet pour s’assurer de l’adéquation avec celui que tu es prêt(e) à accepter.
Les Pépites de la semaine 💎
Voici pour terminer les biens rentables de la semaine. Je te propose ces deux Pépites repérées dans ma veille.
Comme chaque semaine, je te rappelle que j’ai uniquement rassemblé les informations disponibles et que je n’ai aucune information complémentaire. Il ne s’agit aucunement d’un conseil en investissement. Il est de ta responsabilité de creuser les détails du projet auprès du vendeur et de déterminer l’intérêt et la pertinence de l’investissement au regard de ta situation et de tes attentes.
(Les images sont cliquables et renvoient vers l’annonce)
J’espère que cette édition chiffrée sur mon expérience personnelle a été à la hauteur de tes attentes. Vous avez été nombreux à me faire des retours sur les sujets qui vous intéressent et à mentionner votre envie d’en savoir plus sur mes projets, d’où cette édition. Qu’en pensez-vous ?
Bonne semaine et à dimanche prochain 👋🏻
Mylène
Édition excellente! Bravo et merci ❤️