#5 - Comment investir dans l'immobilier sans acheter de bien ? 🧐

Tu peux gagner de l'argent sans devenir propriétaire ni gérer de locataire.

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Salut,

La newsletter est de retour après une pause pour vacances la semaine dernière.

Peut-être auras-tu pu en profiter pour lire ou relire les éditions précédentes :

📈 Comment calculer la vraie rentabilité de ton investissement ?

🏠 Faut-il acheter sa résidence principale ?

🤟 Comment analyser une ville pour investir ? Mon exemple avec Roubaix.

🔥 Les différentes formes d’investissement immobilier pour combattre l’inflation

Cette semaine, j’aimerais m’adresser à toi.

Toi qui penses que l’immobilier va s’effondrer et que ce n’est pas le moment d’acheter.

Toi qui es persuadé(e) que les locataires sont une plaie à gérer et qui n’as pas envie de régler des problèmes de ballon d’eau chaude et de volet cassé.

Toi qui t’inquiètes du fait qu’une bande de jeunes colocataires pourrait malmener ton beau T4 de banlieue parisienne et son mobilier scandinave tout neuf.

Toi qui n’as pas l’épargne suffisante ou le CDI rassurant pour convaincre un banquier de te suivre dans un investissement immobilier.

Devine quoi.

Tu peux gagner de l’argent avec l’immobilier…sans prendre le risque d’acheter d’appartement !

Je vais t’expliquer comment.

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SOMMAIRE

• L’Actu de la Semaine : 5 villes où investir avec moins de 100 000€ 👀

• 5 façons de gagner de l’argent avec l’immobilier sans devenir propriétaire 💸

• Les Pépites de la semaine 💎

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L’Actu immo de la Semaine 👀

J’aurais pu te parler fiscalité car il y a eu du nouveau avec le projet de loi de finances rectificative pour 2022, mais je n’avais pas envie de te faire mal à la tête en cette fin de week-end prolongé.

Pour ceux que l’info intéresse, sachez simplement que l'état vient de voter le doublement du plafond de déficit foncier déductible du revenu global (infos ici). Faut-il s’en réjouir ? Rien n’est moins sûr…Explications ici.

Sinon j’aimerais te parler de l’étude publiée par la plateforme d’investissement locatif Beanstock dans Les Echos. Elle met en avant 5 villes où investir avec un petit budget :

Beanstock a sélectionné ces villes pour leur forte tension locative, leur attractivité grandissante depuis que le télétravail a rebattu les cartes ou leur situation géographique stratégique, leur évolution positive des prix sur les dernières années, et leur prix au m2 qui reste très abordable.

Les rentabilités nettes évoquées ici sont autour de 5% car il s’agit de grandes villes, des “valeurs sûres". Si tu as lu mes précédentes newsletters tu auras compris que l’on peut viser bien plus dans des villes moyennes bien desservies ou bien en testant l’option location courte durée. Néanmoins, c’est un excellent ratio rendement / risque qui est présenté ici.

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5 façons de s’enrichir en immobilier sans devenir propriétaire 💸

5% net, c’est franchement pas mal.

Et si je te disais que tu peux t’en approcher (et même faire mieux) mais sans les tracas d’un investissement en direct et en plus avec un montant beaucoup plus accessible ?

Se lancer en immobilier locatif aujourd’hui nécessite beaucoup de cash : 10 à 20% minimum d’apport sont exigés par les banques, et il faut aussi pouvoir prévoir en cas de coup dur.

Si tu n’as pas suffisamment de côté, que le grand saut t’effraie, ou que tu veux tout simplement diversifier, tu peux tester une autre approche et investir dans la pierre sans devenir propriétaire.

Voici quelques alternatives innovantes qui offrent une bonne rentabilité.

Toutes, sauf la dernière, ont pour point commun la dimension participative.

L’immobilier tokenisé / fractionné - à partir de 10€

Le moyen le plus accessible d’accéder à l’immobilier locatif et d’en tirer des revenus chaque mois est sans doute l’immobilier fractionné grâce à la blockchain.

Concrètement, il s’agit de fractionner un bien immobilier en plusieurs parts, qui sont proposées à des tiers sur une plateforme où les biens sont listés.

Tu peux ainsi investir dans des jetons (tokens), matérialisés souvent comme des “briques” pour la métaphore. A partir de 10€ (ou plus selon le site), tu possèdes alors en quelque clics une quote-part d’un bien immobilier et donc de la jouissance du revenu locatif mensuel net qu’il génère. Les plateformes s’occupent de tout, du choix des projets à la gestion des biens. Tu n’as rien à faire.

Nuance importante, tu ne deviendras vraiment pas propriétaire puisque tu n’achètes pas de réelles parts du bien, tu détiens simplement une redevance. C’est un droit sur le revenu généré par le bien, proportionnel à ton montant investi. Tu percevras aussi une part de la plus-value en cas de revente.

L’immobilier tokenisé est ainsi plus un placement financier qu’un véritable investissement immobilier selon moi. Mais c’est une bonne façon de commencer petit.

BrikClub et Bricks.co

Tu peux investir dès 100€ chez BrikClub et 10€ chez Bricks.co et percevoir mensuellement tes revenus. Le marché secondaire te rassure quant à la liquidité de ton investissement : tu peux revendre tes briks et encaisser la plus-value. Le souci de ces plateformes selon moi : les frais de gestion grèvent la rentabilité, sur des rendements affichés qui sont de base difficiles à tenir (Bricks.co a d’ailleurs été accusé de les gonfler dans ce post Linkedin qui a fait débat). Enfin, la distribution est à bien différencier de la rentabilité du projet.

RealT

Une plateforme reconnue que tu peux tester si tu veux diversifier sur l’immobilier américain, avec des tokens à partir de 50$ et des rendements autour de 10% en moyenne. Les biens étant libellés en dollars, tu peux utiliser par exemple Revolut pour éviter les frais de change. Attention au choix des projets, ta connaissance du marché US n’est sans doute pas aussi bonne que pour la France. Il y a certains quartiers de certaines villes à éviter (Detroit par exemple), malgré une rentabilité alléchante.

Les SCPI - à partir de 500€ environ

En proposant un achat en ligne par carte bancaire avec un faible ticket d’entrée, les plateformes d’immobilier fractionné ont beaucoup simplifié l’investissement dans un actif lié à l’immobilier.

Mais elles ont aussi apporté du concret : on voit exactement le bien dans lequel on investit, dans les moindres détails techniques, jusqu’aux photos de l’intérieur.

Si tu n’es pas freiné par une approche plus abstraite, les SCPI, que l’on décrit souvent comme de “l’immobilier papier”, peuvent sûrement t’intéresser.

SCPI, cela veut dire Société Civile de Placement Immobilier. C’est le genre de produit financier caché derrière un acronyme qui peut effrayer un novice au premier abord.

Pourtant, c’est un placement très intéressant. La newsletter Snowball y a d’ailleurs consacré récemment une édition dédiée, en collaboration avec Nyko.io. Je t’en recommande la lecture si tu veux en savoir plus. Tu y trouveras notamment la liste des paramètres pour comparer les SCPI et déterminer laquelle correspond le plus à tes objectifs.

Mais, d’abord, à quoi sert une SCPI ?

La SCPI te propose de devenir actionnaire d’une société qui achète des biens immobiliers professionnels tertiaires (bureaux, locaux commerciaux, entrepôts, cliniques, maisons de retraite, etc.) ou résidentiels, et reverse une partie des loyers à ses actionnaires. Tu peux acquérir des parts à partir de quelques centaines d’euros.

Tu vas ainsi devenir copropriétaire d’une multitude de biens en même temps. Tes parts te donnent le droit de percevoir une partie des revenus locatifs qu’ils génèrent. Souvent ils sont versés de façon trimestrielles par la société de gestion.

Tu peux acheter tes parts de SCPI de plusieurs façons :

• cash ou à crédit (les intérêts d’emprunts sont déductibles du revenu imposable)

• en direct ou via une enveloppe d’investissement (assurance-vie par exemple), avec différentes implications fiscales

• en pleine propriété (si tu préfères toucher directement du revenu complémentaire) ou en démembrement (toucher les revenus plus tard, quand tu en auras besoin, pour ta retraite par exemple, afin d’acheter avec une décote et d’avoir un meilleur rendement)

La SCPI est un des placements préférés des français car il est simple et rémunérateur : 4,45% de taux de distribution moyen en 2021, et jusqu’à plus de 7% pour la plus performante Iroko Zen. C’est d’ailleurs la prochaine sur ma liste pour investir cette année. Son autre avantage : elle est membre du cercle très fermé des SCPI sans frais de souscription.

Pour ma part, j’ai investi à date dans des SCPI logées dans mes assurances-vie, pour éviter la forte fiscalité d’un investissement en direct.

En effet, en investissant en direct, cela entre dans la catégorie des revenus fonciers, taxés selon ton TMI (taux marginal d’imposition) auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2%). Dans mon cas, la fiscalité de l’assurance-vie est plus intéressante (retraits soumis à la flat tax de 30% avant huit ans, puis abattement fiscal).

Attention toutefois à bien choisir ton assurance-vie si prends cette option car certains assureurs ne reversent pas l’intégralité des loyers (ils conservent une partie des gains dans la limite de 15 % maximum autorisée par le code des assurances). Autre bémol, le choix de SCPI en assurance-vie est plus restreint. Enfin, les frais de gestion trop élevés de certains assureurs peuvent parfois annuler le gain fiscal.

Une autre astuce pour optimiser ta fiscalité est d’investir dans une SCPI dont le patrimoine n’est pas majoritairement français, c’est le cas par exemple de Corum XL. Les revenus issus d’actifs immobiliers étrangers ne sont pas assujettis aux prélèvements sociaux donc le rendement net de toute fiscalité peut s’avérer très intéressant. Le risque en revanche est lié à la fluctuation du cours des devises.

Je te conseille la diversification géographique et sectorielle plutôt que de mettre toute ton épargne sur une seule et même SCPI.

Les SCPI sont des investissement en foncières non cotées. Dans le même esprit, tu as aussi les REIT et SIIC qui sont des variantes en foncières cotées. Je n’en parlerai pas ici car je n’ai pas encore assez exploré le sujet. Visiblement on peut en attendre de gros rendements mais attention à la volatilité et la fiscalité qui sont importantes.

Le crowdfunding immobilier - à partir de 1000€

Un autre placement très simple et qui gagne en popularité : le crowdfunding immobilier.

Comment ça marche ?

Le promoteur immobilier achète des terrains, construit et commercialise des biens immobiliers (résidentiels ou tertiaires). Parfois, il lui manque de l’argent pour finaliser son opération ou réduire sa dépendance au crédit bancaire. Il va donc faire appel à des particuliers pour l’aider.

Les plateformes de crowdfunding mettent donc en relation ces promoteurs avec des particuliers qui souhaitent investir leur épargne (à partir de 1000€ en moyenne). En échange de ton prêt d’argent, tu peux obtenir des rendements intéressants. Attentions toutefois à bien sélectionner tes opérations pour éviter les mauvaises surprises !

Plusieurs sites te permettent de t’inscrire et recevoir des alertes de projets en recherche de financement. Ton horizon d’investissement est en général de 6 à 36 mois, ce qui signifie que tu récupères ta mise + le rendement promis au terme de cette période. Les rendements espérés varient entre 7 et 12% par an en général, comme toujours proportionnels au niveau de risque du projet.

Les plateformes s’occupent d’analyser les projets de façon approfondie et de vérifier la solvabilité des opérateurs. Mais, comme toujours, le risque de perte en capital existe.

Pour ma part j’ai en ai testé deux pour l’instant :

• j’ai investi sur la construction d’un ensemble hôtelier à Megève via Homunity (rendement 10% annuel sur 24 mois)

• et la construction d’une résidence à Bourg-La-Reine sur WeexImmo (9% annuel sur 18 mois)

Je te partagerai bientôt les chiffres et résultats.

Il existe aussi d’autres plateformes réputées mais que je n’ai pas testées, entre autres :

La Première Brique

ClubFunding

Baltis (éligible au PEA)

Souvent, les projets proposés partent en quelques heures après leur mise en ligne.

Pour bien sélectionner ton projet, je te conseille de vérifier :

• la qualité de la plateforme de crowdfunding déjà (régulation par l’AMF, projets passés, zéro taux de défaut, avis en ligne…)

• la réputation et l’historique du promoteur (son chiffre d’affaires et sa rentabilité, son historique et expérience opérationnelle, ses programmes passés, son antériorité sur la plateforme…)

• les chiffres et l’état d’avancement de l’opération à financer (le calendrier, l’obtention des autorisation administratives éventuelles, le taux de commercialisation, le taux de marge…)

Les revenus issus du crowdfunding immobilier sont soumis à la flat tax (30%).

Il faut noter toutefois que le crowdfunding effraie en ce moment car des retards de certains promoteurs sont probables à cause des problèmes d’approvisionnements. Je te recommande donc de diversifier les projets et les plateformes pour diluer ton risque.

Les club deal immobiliers - à partir de 10 000€

Si tu veux vraiment acheter des biens mais tu as peu de temps à consacrer à l’investissement ou pas assez confiance en toi pour te lancer seul(e), les “club deal” sont une solution intéressante, à mi-chemin entre l’investissement en nom propre et la SCPI.

Ils regroupent des investisseurs, selon leurs objectifs, au sein de sociétés, pour investir de manière collective et transparente. Cela te permettra d’accéder à des projets plus gros avec un apport personnel moindre (en général à partir de 10 000€). Ensemble, la capacité d’investissement est décuplée et la capacité de négociation aussi.

Contrairement à la plupart des SCPI, il n’y a pas de frais de souscription dans un club deal, et l’investisseur a une visibilité sur l’actif et un poids décisionnaire dans sa gestion. Le risque est en revanche moins dilué et la capacité d’emprunt altérée.

Voici quelques exemples de structures :

“Investir Ensemble” par Qwantim

Les investisseurs, regroupés par stratégie (défiscalisation, rendement, achat-revente, etc) deviennent les associés (maximum une dizaine) d’une SCI. Ils mutualisent leur apport personnel et leur capacité d’emprunt pour acheter des biens à gros budget.

Qwantim, contre des frais de gestion, recherche les opportunités et fournit l’expertise en rénovation et gestion immobilière. Les décisions sont collégiales.

Le club affiche 44M€ d’investissements réalisés à date et 10 ans d’expérience. J’ai eu un call très intéressant l’année dernière avec sa fondatrice qui m’a montré des projets réalisés qui semblaient sérieux et réussis.

Kirpi.io by FIRE

Techniquement ce n’est pas un club deal mais plutôt un format d’immobilier tokenisé plus “premium” que les plateformes évoquées plus haut (moins d’investisseurs et des tickets d’entrée plus élevés, un vrai suivi de chaque projet). Je l’ai classé ici car ça s’en rapproche dans l’esprit.

On ne présente plus Victor Lora, le créateur du mouvement FIRE en France, qui a pris sa retraite à 30 ans grâce à ses revenus passifs. Sa logique est simple : investir un maximum de ses revenus pour atteindre la liberté financière. Il génère plus d’1 million de loyers par an !

Je suis membre de sa communauté et suis avec attention les différentes initiatives d’investissements collectifs qu’il propose. Son projet Kirpi est une plateforme de tokenisation immobilière à fort rendement. La SAS Kirpi achète et gère le bien. Les investisseurs sont propriétaires des revenus générés via un contrat de cession de revenus, versés trimestriellement sur leur wallet.

Fundr.immo

Dans la même logique, un autre ponte de l’investissement immobilier, Sébastien Morin, a lancé sa plateforme de “partage de loyers”. Tu peux investir dans une foncière à partir de 500€, sans frais de gestion ni de souscription, et la foncière te reverse une partie des revenus des projets que tu as contribué à financer. Les projets peuvent aller de 50K€ à plus de 10M€. Pour l’instant, la plateforme n’est ouverte qu’à la pré-inscription.

La sous-location professionnelle

Cette dernière technique pour percevoir des loyers sans être propriétaire est plus individualiste.

Elle demande beaucoup plus d’implication que les précédentes mais elle est aussi plus rémunératrice si tu te débrouilles bien.

Pour faire simple, la sous-location professionnelle consiste à devenir locataire d’appartements dans des emplacements stratégiques, de les meubler/décorer, et de les exploiter en location courte durée, avec l’accord du propriétaire bien sûr. Tout cela est encadré par des contrats spécifiques.

C’est une bonne façon de continuer à faire de l’immobilier locatif quand on on a atteint les limites de son endettement bancaire possible.

Des experts comme Sebastien Hanouna ou Delphine Pinon ont popularisé cette stratégie et génèrent au minimum 500€ de cashflow positif par appartement sous-loué. Je t’invite à regarder leurs contenus si tu souhaites comprendre les clés de succès et le fonctionnement en détails.

Que penses-tu de ces pistes ? Envie de tester ?

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Les Pépites de la semaine 💎

Comme d’hab, voici ma sélection de Pépites pour terminer. Deux biens rentables repérés et sélectionnés pour toi dans ma veille hebdomadaire.

Je rappelle qu’il ne s’agit aucunement d’un conseil en investissement et qu’il est de ta responsabilité de creuser les informations affichées et la pertinence des projets au regard de tes attentes et de ta situation personnelle. N’hésite pas à t’adresser directement au vendeur (pas à moi, je n’ai pas les réponses).

(Il n’y a pas de lien cliquable sur les images cette fois, c’est du off market)

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La semaine prochaine, on parle de quoi ? 🤔

Nouveauté cette semaine, un petit sondage pour m’aider à choisir la thématique de dimanche prochain :

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Nous sommes presque 200 dans la communauté après quelques semaines d’existence et aucune publicité.

C’est un bon début !

Si la newsletter t’a plu, le meilleur moyen de me le faire savoir et de me motiver serait de la partager à des amis que l’investissement immobilier pourrait intéresser :

Si tu as lu cette édition sans être abonné(e), qu’attends-tu ? C’est ici :

Bonne semaine et à dimanche prochain 👋🏻

Mylène