#7 - La quête du cash-flow, par où commencer ? 💸
Achète ton premier bien en six mois.
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Hello,
Si tu es un couche-tard tu liras peut-être cette édition au fond de ton lit, avec un petit arrière-goût de blues de dimanche soir d’hiver et la flemme de reprendre le boulot.
Tu rêves de casser ta routine et de devenir libre financièrement grâce à l’immobilier ? Malheureusement, je vais te décevoir, cela n’arrivera pas en six mois, contrairement à ce que pourraient te promettre les gourous de Youtube 🤡.
En revanche, six mois te suffiront peut-être, si tu es bien préparé(e), organisé(e) et réactif(ve) pour déjà lancer la dynamique et acquérir ton premier bien locatif à forte rentabilité.
Dans cette édition, je vais te dresser la chronologie type d’un investissement locatif réussi. Le déroulé mois par mois sera évidemment différent d’un investisseur à l’autre, avec des étapes qui prendront plus de temps que d’autres, mais c’est un schéma approximatif pour te donner une idée de la temporalité.
SOMMAIRE
L’Actu de la Semaine : la réforme de la fiscalité des plus-values en bonne voie 👀
Six mois pour acheter ton premier bien locatif 📆
Les Pépites de la semaine 💎
L’Actu immo de la Semaine 👀
Dans le cadre de la discussion du projet de loi de finances pour 2023, les sénateurs ont voté pour alléger considérablement la pression fiscale sur les propriétaires en réformant le régime des plus-values.
Aujourd’hui, lorsque tu achètes un bien immobilier et que tu le revends avec une plus-value, si c’est ta résidence principale tu en es totalement exonéré. Sinon, sauf quelques cas particuliers, tu devras payer l’impôt sur la plus-value à hauteur de 36,2%. Un taux qui devient dégressif ensuite selon la durée de détention.
Le Sénat a adopté un amendement pour réformer cette taxe à 30% pour les biens acquis depuis moins de deux ans et 15% au-delà. L’objectif affiché étant de dynamiser le marché en incitant les gens à revendre plus facilement leurs biens immobiliers plutôt que de les détenir longtemps pour échapper à la forte imposition.
Une petite révolution…mais qui pourrait être vite balayée pour le Gouvernement, qui s’oppose à cet amendement dont le coût serait trop onéreux, et pourrait utiliser le 49.3 pour le contrer. Réponse à la mi-décembre.
Six mois pour acheter ton premier bien locatif : les étapes 📆
Dans le marché actuel, six mois ça peut paraître court. C’est toutefois possible si tu es décidé et très clair sur ta recherche.
Si tu veux être efficace, il faut d’abord que tu prennes le temps de te poser les bonnes questions avant de te lancer tête baissée.
Comme dans tout projet, commence par définir ton “why” : qu’est-ce qui te motive dans l’investissement immobilier ? Défiscaliser ? Construire un patrimoine sûr à transmettre à tes enfants sans prendre trop de risques ? Ou devenir rentier en en prenant le maximum ?
En fonction de ta réponse et de tes attentes, ta stratégie d’investisseur sera différente de celle d’un autre.
Préalable #1 : définis ta stratégie
Tu dois clarifier tes critères de recherche avant toute chose.
Ok tu veux investir. Mais dans quoi ?
Si tu n’es pas précis dans ta réflexion, tu pourras errer des heures sur Leboncoin et te perdre dans les annonces, sans passer à l’action.
Tout comme tu ne te lancerais pas dans une recherche d’emploi sans connaître le secteur de l’entreprise qui t’attire, le type de contrat, ou encore le niveau de rémunération que tu vises, c’est exactement pareil dans la quête d’un investissement locatif.
Il faut prendre en compte ton ton temps libre éventuel et ton appétence ou non pour la gestion, ton niveau de connaissance, ton envie de te mesurer à l’étape des travaux, ton aversion au risque…
Tu recherches un bien facile à louer, dans un secteur qui prendra de la valeur, et avec peu de changements de locataires ? Go viser une grande ville, le rendement locatif sera faible, mais tu pourras difficilement faire une mauvaise affaire.
Tu recherches plutôt à cumuler les investissements en générant du cash-flow net chaque mois tout en perdant le moins de temps possible en gestion ? Le LMNP en ville moyenne t’intéressera.
Il y a aussi d’autres options. Dans cette précédente édition, je balayais les avantages et inconvénients de chaque stratégie à mes yeux.
Préalable #2 : prépare tes finances
Comme nous l’avons vu la semaine dernière, un crédit bancaire s’anticipe à l’avance. N’oublie pas cette étape et clean ta situation financière personnelle en prévision (épargne, arbitre dans ton patrimoine pour dégager de l’apport si nécessaire, contrôle tes dépenses, etc).
Mois 1 : définis ton projet et mets en place tes alertes
Tu as fait le point sur tes attentes et ta stratégie d’investissement ? Alors, tu peux établir ta liste de critères pour attaquer les recherches.
Les trois critères à définir sont :
ton projet d’investissement : type de bien, type d’exploitation, montage fiscal associé. Formalise ta recherche en une phrase. Exemple : un studio en proche banlieue d’une grande ville étudiante que je louerai meublé pour profiter de la fiscalité avantageuse du LMNP et faire un premier investissement avec un montant peu risqué.
ton secteur de recherche : je conseille de démarrer à 2H max de chez toi pour pouvoir te déplacer facilement pour des visites.
ton budget : calcule bien ta capacité d’endettement avant de commencer à chercher
Une fois tes critères posés, tu peux commencer à mettre en place tes hameçons et attendre que ça morde :
des alertes sur les moteurs de recherche (sur des recherches les plus précises possibles mais avec une marge de flexibilité) : Leboncoin, SeLoger, MoteurImmo (aggrégateur), ou des outils payant très efficaces (Horiz par exemple te facilitera grandement la vie en calculant directement la rentabilité entre autres).
des prises de contact avec les agents immobiliers de la ville que tu vises afin de présenter ton projet et créer du lien, pour pouvoir être averti(e) en avant-première des prochaines bonnes affaires avant même qu’elles ne soient publiées en ligne. C’est ce qu’on appelle le “off market”. C’est souvent bien plus efficace car ça te permet d’accéder à un marché “caché.
Dans tous les cas, sache une chose : la bonne affaire ne t’attend pas sagement sur Leboncoin.
Il te faudra être imaginatif pour la créer. Négocier le prix, imaginer des travaux pour optimiser ou diviser un bien, en bref, être capable de percevoir le potentiel que les autres n’ont pas vu (création de chambre ou de logement par exemple, possibilité d’exploiter le bien en Airbnb, etc).
Quand un bien te semble intéressant, utilise ma grille d’analyse pour t’assurer de son intérêt théorique et calcule bien sa rentabilité (méthodologie ici) avant d’aller plus loin.
En cas de doute sur l’attractivité locative, teste le marché avec une fausse annonce sur Leboncoin et tu seras vite fixé(e).
Mois 2 : enchaîne les visites et obtiens une offre acceptée
L’erreur que je faisais au démarrage était de sauter les étapes en planifiant immédiatement une visite à chaque fois qu’un bien me paraissait correspondre à ma recherche.
Au final, je réalisais une fois sur place des problèmes que j’aurais pu anticiper au téléphone si j’avais posé les bonnes questions au vendeur avant de me déplacer : des chambres faisant moins de 9m2, un budget travaux trop conséquent, une mauvaise luminosité, un quartier décevant…
Quand j’ai réalisé que je me dispersais et que je m’épuisais, j’ai établi une liste de questions pour être certaine à 100% de ne pas me déplacer pour rien.
J’ai donc fait beaucoup moins de visites mais des visites beaucoup plus intéressantes. (Toutefois au démarrage, c’est une bonne chose de visiter rapidement plusieurs biens pour te rôder et également créer des contacts avec des agents)
Quelques conseils non exhaustifs avant de visiter :
Demande des photos complémentaires s’il n’y en a pas beaucoup sur l’annonce et/ou des précisions sur l’état du bien (et de la toiture/façade si immeuble) + le DPE
Vérifie l’adresse sur Google Map, balade-toi dans le quartier virtuellement pour voir si ça correspond à tes attentes, surtout si tu connais mal la ville/le quartier. Tu peux aussi vérifier les avis des habitants sur des sites comme Ville-idéale et autres forums.
Vérifie que la copropriété n’a pas de procédure en cours ni de lourds travaux à venir
Demande un maximum de précisions sur la disposition de l’appartement, l’exposition, la surface des pièces, etc.
S’il y a déjà un locataire en place vérifie s’il est à jour de ses paiements, ainsi que la part de charges dans le loyer perçu annoncé
Vérifie que le montant de la taxe foncière soit raisonnable pour ne pas gréver ta rentabilité
Essaie de creuser sur la raison de la vente et depuis quand le bien est sur le marché
Si tout est rassurant, place à la visite. Si tu peux te faire accompagner d’un artisan pour estimer les travaux, c’est l’idéal. Sinon pense bien à tout filmer dans les moindres détails pour pouvoir lui envoyer par la suite pour une première estimation “à la louche”.
N’hésite pas à t’attarder sur tous les petits détails, à vérifier le plafond, les traces éventuelles d’humidité, les fissures sur les murs, à ouvrir les fenêtres, etc. Pour un immeuble vérifie les compteurs (sont-ils bien séparés ?), la sécurité de la porte d’entrée, l’état des communs, de la cave…Dans une prochaine édition, je te donnerai ma liste détaillée des questions à poser lors de la visite.
Tout te convient ? Ne le dis pas trop vite !
Sois malin et essaie d’utiliser les petits défauts du bien pour négocier le prix, en restant cohérent évidemment. Une demande de baisse de prix est toujours plus facilement acceptée si elle est soutenue par des arguments rationnels et précis. Prends la température auprès de l’agent immobilier en mettant en avant la solidité de ton dossier (financement validé, projet sérieux, volonté d’avancer rapidement). Il te donnera une idée de ta marge de manoeuvre pour faciliter l’opération.
Pour faire une proposition au vendeur, tu devras la formaliser dans ce qu’on appelle une offre d’achat. Elle contient entre autres le prix que tu proposes et une date de validité.
Contrairement aux idées reçues, une offre d’achat ne t’engage pas à grand chose. Certes, juridiquement elle est engageante en théorie car si le vendeur l’accepte elle débouche sur la signature d’un compromis. Mais l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation au stade du compromis, il lui suffira pour cela d’envoyer un courrier recommandé. Donc les vendeurs savent bien que ça ira plus vite pour tout le monde s’ils acceptent la rétractation de l’acquéreur avant le compromis plutôt que le forcer à signer “pour rien”.
Dans les faits, tu ne risques donc pas grand chose à faire une offre d’achat pour te bloquer le bien. Tu pourras changer d’avis par la suite.
C’est d’ailleurs une technique utilisée par beaucoup d’investisseurs expérimentés sur les marchés tendus : lorsqu’un bien très intéressant sort, ils se jettent dessus en le bloquant avec une offre au prix (le vendeur est tenu d’accepter la première offre au prix, c’est la loi). Ils indiquent dans l’offre une condition suspensive de visite du bien. Et ils vont ensuite tranquillement le visiter pour s’assurer qu’ils veulent bien l’acheter.
Mois 3 : signe le compromis de vente
Fais toi accompagner par un bon notaire. Même si le vendeur a déjà le sien, c’est bien d’avoir ton propre notaire pour protéger tes intérêts.
Il t’aidera notamment à récupérer et analyser toutes les pièces importantes avant de signer le compromis en vérifiant que le vendeur n’a rien omis : déclarations du vendeur relatives à l’assainissement, diagnostics, baux en cours, état des risques, factures et garantie décennale s’il y a eu des travaux, etc. Il fera ajouter un maximum de précisions dans le compromis pour te protéger, notamment des déclarations du vendeur.
Petit conseil pour payer moins de frais de notaire si le bien est vendu meublé : demande à spécifier la valeur des meubles et de l’électroménager dans le compromis, ainsi elle sera déduite du prix et tu ne paieras ainsi les frais de notaire que sur la valeur réelle du foncier.
Fais bien attention à ajouter une clause de substitution dans ton compromis si jamais tu n’es pas encore arrêté(e) sur ton choix en termes de fiscalité. Cela te permettra de signer un compromis en nom propre pour finalement changer et signer l’acte de vente final en SCI, que tu auras pu constituer entre temps si cela t’est recommandé par ton expert-comptable. Cela ne coûte rien et te permet de garder tes options ouvertes.
Enfin, comme la recherche de prêt prend du temps, surtout en ce moment, je te recommande d’indiquer un minimum de 60 jours de délai pour la réalisation de la condition suspensive de crédit.
Mois 4 et 5 : recherche ton financement bancaire
60 jours ça peut te paraître long, mais ça passe très vite !
C’est mieux d’avoir un dossier type de présentation pour les banques que tu auras déjà préparé au préalable avec une trame à personnaliser selon ton projet.
Pour tous mes conseils détaillés relatifs à l’obtention de ton crédit bancaire, je t’invite à lire l’édition de la semaine dernière, dans laquelle j’explique tout le processus en détails !
Mois 6 : signe l’acte authentique, gère les travaux et mets en location
Une fois le prêt obtenu, place à l’ultime étape qui te rendra enfin propriétaire, celle de la signature de l’acte authentique.
Si tu as bien anticipé, tu auras déjà préalablement effectué une contre-visite avec un artisan pour affiner ton devis travaux et obtenir ton prêt en fonction. A ce stade tu n’auras donc plus qu’à lancer officiellement le chantier.
Je préparerai une édition sur les travaux, une étape qui fait peur à grand nombre d’investisseurs car elle n’est pas de tout repos. On adore ou on déteste…
Personnellement, je suis assez vite saoulée par le charabia technique, moi qui ne suis pas bricoleuse du tout. Je ne sais même pas changer une ampoule alors quand on me parle de BA13 et de dalle béton, je décroche vite…
Si tu es comme moi, je te recommande de prendre un maître d’oeuvre pour superviser ton chantier si ce sont de lourds travaux. Ou bien tu peux jouer la carte du bluff pour ne pas laisser deviner à ton artisan que tu ne captes rien à ce qu’il te raconte et éviter qu’il ne te la fasse à l’envers. Repère sur internet deux-trois questions un peu techniques qui reviennent toujours et pose les d’un air détaché et assuré. J’adore faire ça et jouer la fille concentrée sur la réponse de l’artisan à base de “je vois” et de “oui bien sûr” alors qu’en réalité je comprends un mot sur deux... En tout cas, le plus important est surtout de comparer plusieurs devis, de demander à visiter des chantiers en cours, de poser un maximum de questions et de suivre ton chantier régulièrement. Tu feras forcément des erreurs. Mais tu apprendras.
L’étape que j’adore par contre et qui me passionne beaucoup plus, c’est celle qui vient juste après les travaux, du moins si tu as choisi d’exploiter le bien en meublé : la sélection des meubles et la déco. Si tu comptes faire de la location courte durée, il vaut mieux soigner cette étape et prévoir un aménagement de qualité pour que ton bien se démarque sur les plateformes.
Si tu vises plutôt du meublé longue durée, je te conseille de moins te prendre la tête et de passer par une société qui fournit du mobilier clés-en-main comme EasyMobilier (testé et approuvé !) ou Ameublea. Ils ont des packs de meubles tendances déjà constitués par pièce et proposent une prestation allant de la fourniture à la livraison et installation.
Cela te permettra non seulement d’acheter en une seule fois tout le nécessaire requis par la loi pour un logement meublé jusqu’aux accessoires, de tout recevoir en une seule livraison (pratique quand tu n’habites pas à côté), et également d’inclure le pack mobilier dans le financement bancaire (ce qui te permet de sortir moins d’apport). En effet, normalement la banque ne finance pas les meubles, mais ici la société réalise une prestation de design d’intérieur et te fournit un devis pour cela.
Enfin, si tu veux emprunter moins et préserver ta trésorerie, tu peux aussi opter pour l’option leasing de meubles.
Pour finir, la mise en location est une étape plutôt simple : de belles photos, une annonce précise et alléchante, et une diffusion sur quelques plateformes qualifiées suffisent. Le plus compliqué étant de sélectionner le bon locataire en vérifiant bien son dossier. Tu peux te faire aider pour tout ça pour une agence, pour la mise en location comme pour la gestion. Personnellement, j’ai testé Flatlooker (plus performant sur la mise en location) et Kaliz, dont les frais restent raisonnables, mais j’ai aussi choisi de gérer certains biens moi-même. Tout dépend de ton temps mais avec l’expérience et une bonne organisation, ce n’est pas infaisable.
N’hésite pas à me dire si cela t’intéresse que je prépare une prochaine édition sur le choix des locataires et les points de vigilance (avec mon retour d’expérience pour la mise en location et la gestion) :
Les Pépites de la semaine 💎
Et on termine avec les deux Pépites de la semaine : des biens rentables repérés et sélectionnés dans ma veille hebdomadaire. Cette semaine une sélection 100% Hauts-de-France.
Je rappelle que je n’ai pas plus d’informations que celles affichées publiquement, qu’il ne s’agit pas d’un conseil en investissement et qu’il est de ta responsabilité de creuser les détails auprès de l’annonceur directement pour vérifier l’intérêt et la pertinence de l’investissement au regard de ta situation et de tes attentes.
(Les images sont cliquables et renvoient vers l’annonce)
Si la newsletter t’a plu, le meilleur moyen de me le faire savoir et de me motiver serait de la partager à des amis que l’investissement immobilier pourrait intéresser :
Si tu as lu cette édition sans être abonné(e), qu’attends-tu ? C’est ici :
Bonne semaine et à dimanche prochain 👋🏻
Mylène