# 12 - Voici 6 villes françaises à fort potentiel pour investir dans l'immobilier locatif

Ma shortlist pour un investissement immobilier rentable en 2023 🏙

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Hello !

Nous sommes 1041 par ici, merci à tous pour votre confiance et bienvenue aux nouveaux ! 🙂

Après deux récentes éditions centrées sur l’étranger (Espagne/Portugal ici et USA ici), retour en France cette semaine. Je vais te donner ma suggestion de 6 villes à fort potentiel pour investir dans l’immobilier locatif cette année.

Il y en a certaines qui sont reconnues comme des valeurs sûres depuis longtemps, d’autres qui ont émergé plus récemment. Chacune offre des atouts non négligeables.

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SOMMAIRE

• L’Actu de la Semaine : Bercy valide la mensualisation du taux d’usure 👀

• Ma suggestion de 6 villes rentables pour investir en France 🏙

• Les Pépites de la semaine 💎

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L’Actu immo de la Semaine 👀

Le changement, c’est maintenant pour le crédit immobilier !

Je vous en parle depuis plusieurs semaines maintenant, le taux d’usure est récemment venu jouer les trouble-fêtes pour les investisseurs.

Pour rappel, il représente le plafond au-dessus duquel les banques ne sont pas autorisées à accorder un prêt. Il est fixé par la Banque de France à partir des taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit augmentés d’un tiers.

Actuellement, le TAEG du prêt proposé par une banque ne doit pas excéder le taux d’usure de 3,57% pour les prêts sur une durée supérieure à 20 ans.

Le problème ? Les taux de crédits augmentent régulièrement, d’un mois sur l’autre ils grimpent en flèche. Alors que le taux d’usure, lui, n’est relevé que trimestriellement. A cause de ce décalage, de plus en plus d’emprunteurs se retrouvaient bloqués ces derniers temps.

Mais le ministère de l’Economie nous laisse entrevoir une petite lueur d’espoir 🎉.

Une réunion a eu lieu cette semaine entre Bercy, la Banque de France et les courtiers et elle a débouché sur une décision qui devrait rassurer les aspirants emprunteurs : la mensualisation de la hausse du taux d’usure.

Ainsi, plutôt que de rester figé durant trois mois, il va pouvoir s’adapter chaque mois à la hausse des taux de crédit. La fin du décalage va débloquer bon nombre de dossiers.

Le changement devrait entrer en vigueur dès le premier trimestre 2023 même si aucune date n’a encore été annoncée.

Une décision bienvenue alors que les taux devraient continuer d’augmenter.

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6 villes françaises rentables où investir dans l’immobilier locatif en 2023 🏙

Lorsqu’on débute en investissement locatif, on commence souvent par se poser une question : où chercher ?

Certains vont spontanément chercher un bien rentable près de chez eux, par simplicité. Et il est vrai que la connaissance du marché local est un atout indéniable. Mais dans certaines villes, les prix de l’immobilier limitent la rentabilité locative. Si tu es prêt(e) à t’éloigner un peu, il y a de belles opportunités à saisir !

Ci-dessous, j’analyse 6 villes que je trouve intéressantes, dans un ordre aléatoire. Tu retrouveras principalement des villes moyennes, dont l’attractivité ne cesse de croître depuis le Covid.

Je les ai passées au crible de ma méthodologie d’analyse d’une ville, que tu peux retrouver ici.

Comme je le rappelle souvent, il s’agit ici de mes observations et recherches personnelles et absolument pas d’un conseil en investissement.

Si tu as investi dans l’une de ces villes et que tu souhaites témoigner dans cette newsletter, réponds à ce mail, ce serait avec plaisir !

Périgueux (24) - une ville touristique abordable qui a conservé son riche patrimoine

Périgueux est située dans le sud-ouest de la France à 1h30 de Bordeaux. Avec plus de 30 000 habitants, c’est la commune la plus peuplée du Périgord. Sa population est globalement en croissance sur les 15 dernières années, tout comme les prix de l’immobilier, qui augmentent plus vite que le reste du département. La rentabilité brute moyenne dans la ville est de 6,5 à 8% selon les études. Voici l’extrait de l’analyse de la ville sur Lybox :

Analyse du marché locatif à Périgueux sur le simulateur Lybox

La densité de population est forte et le réseau de transports bien développé. Même si la ville affiche un taux de chômage supérieur à la moyenne nationale et un budget des locataires assez faible, elle reste très favorable à l’investissement locatif car elle compte 65% de locataires et une tension locative très forte comme le montrent les courbes Locservice :

Les prix de l’immobilier y sont encore accessibles avec un prix moyen au m2 de 1800€ environ. Elle a une bonne dynamique économique et profite du tourisme, grâce à sa richesse historique et culturelle. Elle a su conserver son patrimoine et son centre-ville médiéval est charmant. La location saisonnière y est envisageable. Elle a d’ailleurs la dénomination de station classée de tourisme. Un bon point donc si tu comptes faire du Airbnb. Mais tu peux aussi te tourner vers le logement meublé ou la colocation car elle concentre de nombreux actifs et étudiants. Elle accueille un pôle universitaire important, le Campus Périgord.

Enfin, la mairie a prévu des investissements dans la ville, à hauteur de 65 millions d’euros à horizon 2026.

Créteil (94) - la proche banlieue parisienne accessible qui va bénéficier de l’effet Grand Paris

J’ai grandi à Créteil et mes parents y habitent encore, donc je suis bien placée pour savoir qu’il faut dépasser les préjugés des “vrais” parisiens sur cette ville, dont les barres d’immeubles et les fameux “choux” ne font pas rêver (bon c’est sûr que c’est une autre ambiance que Périgueux 😅).

Préfecture du Val-de-Marne, elle compte plus de 90 000 habitants (dont 64% de locataires) et possède un avantage de taille pour un banlieusard, qui m’a bien aidée dans ma jeunesse : elle est située sur la ligne 8 du métro qui permet de se rendre directement à Paris. Elle est également bien desservie par le RER. Résultat : la demande locative est très forte !

Dynamique économiquement, elle compte plusieurs centres hospitaliers et l’un des centres commerciaux les plus visités de la région, le fameux Créteil Soleil dont parle Eddy de Pretto dans sa chanson.

Grâce à son réseau de transports, la ville est intéressante à plusieurs égards pour un investisseur car on peut cibler différents publics : elle plaît notamment aux ménages qui aiment le vert (pour son lac et ses bords de Marne) mais aussi aux étudiants (pour l’Université de Paris-Est Créteil et ses 30 000 étudiants).

Si le prix moyen au m2 est devenu trop élevé (environ 4000€) pour envisager un rendement locatif permettant de dégager du cash-flow, comme partout (ou presque) en proche banlieue parisienne, la ville promet toutefois de belles perspectives pour un investissement patrimonial. L’immobilier y est en augmentation (+15% sur 5 ans). Et la construction du Grand Paris Express devrait renforcer cette tendance : un arrêt de la future ligne 15 du métro y est prévu ainsi que le premier téléphérique d’Île-de-France.

Pour investir à Créteil, je te conseille soit :

• une colocation proche du métro à Créteil Préfecture (l’université est à quelques minutes de métro), car les chambres sont très demandées par les étudiants et le prix d’achat du quartier intéressant

• un studio meublé à Créteil l’Échat, quartier de la fac et qui accueillera bientôt la ligne 15, donc gros potentiel de plus-value

Alerte Pépite : il s’avère que je connais un beau 5 pièces à vendre (off market) dans un immeuble très recherché au pied du métro et du centre commercial, en bon état, et idéalement agencé pour faire une colocation (rendement brut estimé 7,2%). Si tu veux en savoir plus n’hésite pas à répondre à ce mail et je te donnerai toutes les infos, photos, prix, etc.

Albi (81) - une ville touristique et étudiante où il fait bon vivre

Immeuble rue Seré de Rivière, source La Dépêche

Troisième ville d’Occitanie, une région qui plaît beaucoup aux investisseurs, Albi accueille près de 50 000 habitants. On la surnomme la “ville rouge” pour les façades rouges de son centre historique, entièrement bâti en briques.

Les locataires constituent la moitié de la population. Cette dernière est plutôt stable et le prix de l’immobilier, lui, est en croissance (+13% sur 5 ans). Elle a vu ces dernières années l’arrivée de toulousains, souhaitant profiter d’un cadre de vie plus agréable, tout en restant proches de leur lieu de travail (grâce à l’autoroute et au TER).

En plus d’attirer de nombreux actifs grâce à la croissance de l’emploi, son activité industrielle et ses nombreux services, c’est une ville touristique classée au patrimoine mondial de l’Unesco grâce à ses nombreux monuments historiques. Bien desservie (avec notamment deux gares ferroviaires), elle bénéficie également d’une certaine tranquillité, d’espaces naturels et de sentiers de randonnée. Albi accueille plus d’un million de visiteurs chaque année !

La ville compte aussi plus de 5000 étudiants et de nombreux établissements d’enseignement supérieur.

Elle offre une rentabilité moyenne d’environ 6% (qui peut être largement boostée par une exploitation en Airbnb !) pour un prix au m2 un peu au-dessus des 2000€. La tension locative y est très forte.

Une enquête de Masteos publiée dans le magazine Capital le mois dernier la classe parmi les 20 villes les plus rentables pour investir dans l’immobilier locatif.

En bonne santé financière, elle compte augmenter ses investissements cette année malgré la crise.

Je te conseille d’y opter pour un immeuble de rapport en centre-ville avec travaux, vu le prix accessible et le potentiel pour mixer les modes d’exploitation, en testant la location classique et la location courte durée dans des petites surfaces. Le tout en prenant peu de risques sur le plan patrimonial au vu de la ville et de l’emplacement.

Arras (62) - une ville étudiante aux prix abordables qui a su se réinventer et renaître

Si tu lis ma newsletter depuis le début, tu sauras que je suis une adepte des villes du Nord pour l’investissement locatif. Avec ses 40 000 habitants et sa croissance démographique, Arras n’est pas en reste. C’est mon coup de coeur de cette sélection. Ville étudiante (notamment les 5000 de l’université d’Artois) et dynamique, avec un prix au m2 attractif autour de 2000€, elle offre une rentabilité brute moyenne de 7,5% selon Lybox (largement optimisable en immeuble de rapport et/ou location meublée selon l’emplacement). A 1h de Paris en TGV, elle est idéale pour un primo-investisseur parisien qui voudrait se tester sur un projet proche de chez lui.

La tension locative est très forte à Arras. Ville historique dotée d’un beau patrimoine architectural, ses grandes places piétonnes, ses 225 monuments et ses maisons typiques du nord, en font un endroit agréable pour s’installer. Elle est également célèbre pour accueillir le Main Square Festival 🎸. Un bon move, opéré par la ville en 2004, pour une ville de jeunes (33% des habitants de l’agglomération ont moins de 25 ans) !

C’est dans le centre-ville que le rendement locatif est le plus intéressant. Il peut même dépasser les 9% en hyper-centre d’après Masteos. En 2021, la ville a été élue 4ème au classement des centres-ville les plus attractifs de France ! Ce classement est le résultat d’un beau travail de réhabilitation des façades et monuments emblématiques, initié depuis quelques années. Mais aussi d’une redynamisation commerciale grâce à un chef de projet coeur de ville dont l’ambition était de faire d’Arras la principale destination commerciale entre Paris et Lille. Les efforts ont payé et le renouveau de la ville est manifeste. Les logements vides y sont d’ailleurs passés de 900 à moins de 400 en dix ans et la ville a inversé la tendance démographique en 2020 après des années d’érosion.

Élue agglomération la plus dynamique de France, le secteur tertiaire y est bien développé. Alors, la ville a intelligemment choisi de miser sur les commerces de bouche plus que sur le retail, pour nourrir les employés de bureaux.

Le programme de rénovation urbaine continue et porte le nom de Grand Arras 2030. Il incarne les ambitions de la ville, en n’oubliant pas les énergies renouvelables, et offre de belles perspectives aux investisseurs.

L’usine Häagen Dazs, située tout près d’Arras, est également un argument de taille pour les investisseurs. C’est la seule usine européenne du géant de la glace et elle génère de la demande locative, en longue durée comme en Airbnb. Un investisseur m’a notamment raconté qu’il avait rempli pour six mois son logement Airbnb grâce à une employée de la marque.

Bref, avec son économie très dynamique et ses grands projets urbains, je trouve Arras vraiment intéressante. Si tu débutes en investissement locatif, un studio à Arras pourrait te convenir car c’est un ticket d’entrée - et donc un risque financier - faible (un studio proche de la fac te coûtera autour de 55k€ pour un loyer de minium 350€ HC) pour une demande locative assurée avec une rentabilité plus que satisfaisante. La vacance locative sera faible et en plus tu pourras louer aux touristes l’été quand tes locataires étudiants seront partis. Petit bonus si tu habites Paris, il te sera aisé de t’y rendre en cas de besoin. Il te faudra toutefois faire attention aux charges et veiller, comme partout, à proposer un logement de qualité pour te démarquer.

Une enquête MeilleursAgents de 2021 place Arras dans le top 10 des villes où investir pour autofinancer un studio en 20 ans avec un petit apport.

Valenciennes (59) - une métropole universitaire en croissance

Une autre ville des Hauts-de-France à fort potentiel, et dont la physionomie et l’évolution ressemblent fortement à celle d’Arras, est la ville Valenciennes.

J’ai failli y acheter un superbe immeuble en hyper-centre cette année, avant que le projet ne capote au dernier moment quand j’ai découvert que le locataire du bail commercial ne payait plus son loyer…

J’ai donc bien étudié la ville et elle m’apparaît prometteuse sur plusieurs plans.

Classée elle aussi dans les villes moyennes les plus dynamiques en France, Valenciennes est stratégiquement situé entre Lille, Paris, et Bruxelles, dotée d’une gare TGV et globalement très bien desservie. Le prix de l’immobilier, croissant, reste autour des 2000 du m2 et sa rentabilité brute moyenne est de 8,5% selon Lybox.

Valenciennes compte 45K habitants (et 300K dans son agglomération). Sa démographie et sa demande locative sont en croissance. Elle compte plus de 60% de locataires et les loyers ont d’ailleurs augmenté de quasiment 10% sur les 5 dernières années.

Avec ses 15 000 étudiants (dont l’université Polytechnique), c’est aussi une ville jeune et universitaire, classée 10ème ville moyenne étudiante de France.

Elle fait partie des villes du Nord avec un passé minier et une architecture riche qui ont misé sur la rénovation du centre-ville, l’attractivité commerciale et le développement urbain (avec notamment son éco-port sur l’île Folien). Valenciennes a su se réinventer en pariant sur l’industrie de l’automobile et du ferroviaire. Son projet Invest Grand Hainaut lui a permis de séduire des entreprises mondiales comme Alstom, Bombardier, ou encore l’usine Toyota. Les bureaux d’Orange ou Auchan y sont également présents.

La ville offre aujourd’hui des infrastructures modernes, un centre hospitalier de premier plan, des animations culturelles et sportives, et globalement un un cadre de vie agréable.

Le centre-ville, avec ses monuments, ses rues animées, et la proximité de la gare, est particulièrement attractif pour les jeunes actifs et étudiants. Un autre quartier qui monte (et attire les locataires) est celui de la Serre Numérique, qui abrite notamment l’école supérieure d’animation Rubika, un incubateur, un centre de recherche, un coworking...

Je te conseille de miser sur un immeuble de rapport (idéal si tu as le budget) avec plusieurs petites surfaces type T2 (très recherchés), en centre-ville, à exploiter en mixant location meublée étudiante et location courte durée. En tout cas, c’était mon projet et j’y reviendrai probablement. Attention toutefois à la concurrence car les immeubles sont très recherchés dans le secteur !

Pessac (33) - une ville étudiante et verdoyante au fort développement

Photo de Pessac, tirée d’un article de SeLoger

Située entre la métropole de Bordeaux et les vignobles, et bien desservie grâce au tramway qui la traverse, Pessac est une ville de plus de 65 000 habitants qui intéressera un investisseur/euse souhaitant miser sur la location étudiante pour autofinancer un bien à visée plutôt patrimoniale.

Son prix au m2 a bien monté (presque +30% sur 5 ans !) pour dépasser les 4000€ en décembre 2022. Il faut noter que les prix de l’immobilier ont quasiment doublé en dix ans en Gironde ! Mais Pessac reste intéressante pour mixer patrimonial et rendement via la (co)location étudiante.

La ville est parfaitement équipée, avec un bon réseau de transports (et une situation à 10mn de l’aéroport de Mérignac) ainsi qu’une large offre d’enseignement supérieur. Plus grand pôle universitaire de Gironde avec 65 000 étudiants et chercheurs, elle accueille entre autres une partie de l’Université de Bordeaux, SciencesPo, l’INSERM, le campus Montaigne-Montesquieu… La demande locative y est donc très forte. Le campus universitaire de Talence-Pessac-Gradignan est le plus vaste d’Europe.

Mondialement connue pour ses vignobles et ses grands châteaux, Pessac propose un cadre de vie attrayant proche de la nature (avec ses 7 parcs et une valorisation de ses espaces verts comme par exemple l’écosite du Bourgailh, le zoo, la serre tropicale…). Elle est également reconnue pour son dynamisme économique et accueille de nombreux sièges sociaux, laboratoires de recherche et parcs d’activité. Elle fait d’ailleurs partie d’un grand projet pour créer 10 000 nouveaux emplois d’ici 2030 dans le cadre de l’Opération d’Intérêt Métropolitain de Bordeaux Métropole. La priorité de la ville est de doubler son offre de logement à cette échéance pour faire face à la demande grandissante.

Avec sa situation géographique privilégiée et ses commerces de proximité, elle offre un cadre de vie agréable qui attire étudiants, jeunes actifs et familles. Elle est classée parmi les villes les plus dynamiques de France selon le Figaro.

Si tu souhaites y investir, je te recommande un grand appartement près du tram et des facs, par exemple un T3 que tu pourrais transformer en T4 (ou un T4 en T5) avec des travaux pour faire de la colocation en LMNP, ou pourquoi pas du coliving haut de gamme pour se démarquer. Le prix de la chambre en colocation est en moyenne de 450€ (voire plus selon les prestations). Mais attention à bien prendre en compte que la colocation demande un gros travail de gestion. C’est une stratégie plus rémunératrice mais plus risquée, comme je l’expliquais dans cette précédente édition. Si toutefois tu en étais déçu(e), tu n’aurais pas de mal à valoriser ton bien pour une famille. Sinon, tu peux aussi opter pour un studio ou T2 stratégiquement situé.

Prisée par les amateurs de vin, elle peut aussi s’avérer intéressante pour miser sur l’oenotourisme avec un T2 par exemple, d’autant plus qu’elle n’est pas soumise aux restrictions sur la location courte durée qui touchent Bordeaux. Il te faudra alors opter pour une prestation plutôt haut de gamme et un sens du service pour les touristes (guide, bouteille de vin…).

Mais aussi

Voici quelques autres villes (ça aurait été trop long de tout analyser !) qui présentent aussi un bon potentiel selon moi (certaines pour du rendement, d’autre du patrimonial, certaines pour de la longue durée, d’autres du Airbnb…) :

• Angoulême

• Lens

• Douai

• Beauvais

• Le Havre

• Boulogne sur Mer

• Montluçon

• Avignon

• Lunéville

• Saint Nazaire

• Amiens

• Antibes

• Beaune

• Clermont-Ferrand

• Dunkerque

• Saint Brieuc

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Les Pépites de la semaine 💎

Et, comme toujours, on termine avec les biens rentables de la semaine.

Je te propose ces quatre Pépites repérées dans ma veille.

Je rappelle qu’il s’agit uniquement d’une curation d’informations issues de ma veille, et non pas d’une analyse exhaustive ni d’un conseil en investissement. Il est de ta responsabilité de vérifier l’intérêt de chaque projet et sa pertinence au regard de tes objectifs.

Seule la dernière image est cliquable car elle renvoie vers la fiche en ligne.

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Bonne semaine et à dimanche prochain 👋🏻

Mylène